（2015）滨汉民初字第3095号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-13
案件名称
天津市砼新物业管理有限公司与于海江物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市砼新物业管理有限公司,于海江
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第3095号原告天津市砼新物业管理有限公司。法定代表人韩长江，职务：总经理。委托代理人齐建春，该公司法律顾问。被告于海江。原告天津市砼新物业管理有限公司诉被告于海江物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由代理审判员柳斌适用简易程序于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告天津市砼新物业管理有限公司的委托代理人齐建春，被告于海江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年订立物业管理服务合同，约定原告为其提供物业管理范围内的服务，被告向原告交纳物业服务费（综合服务费1.08元／平方米／月，机电设施0.52元／平方米／月，合计1.6元／月／平方米）。合同生效后，原告按照物业服务合同的约定向被告提供了物业服务，但被告除缴纳2013年3月1日至2014年2月28日期间的物业服务费后，2014年度以及2015年度物业服务费均未按期交纳。就拖欠物业服务费事宜，经原告多次催要均未果。故，为维护原告合法权益，请求依法判令：被告给付拖欠的物业服务费3548元（2014年度至2015年度）；案件受理费由被告担负。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《营业执照》、《组织机构代码证》复印件，拟证实原告主体资格以及企业资质等级；2.《天津市前期物业管理服务合同》以及《业主确认书》（复印件）各一份，拟证明原、被告双方签订物业服务合同，约定物业公司提供的物业服务以及物业服务费收费标准以及交付时间；3.《交费收据》，拟证明被告拖欠的物业服务费以及房屋建筑面积；4.通知单以及照片，拟证实原告就被告拖欠的物业服务费已进行书面催缴，但被告仍未履行交费义务。被告辩称，原告不具有诉讼主体资格，小区物业服务公司应由小区业主委员会予以选定，时至今日小区至今未成立业主委员会，根本未与原告达成物业服务合同；其次，物业公司与开发商名为两家公司实为一家公司，二者相互串通欺骗业主，如承诺的绿色环保燃气供暖、售楼时所承诺的车位，但实际情况是业主取暖花费支出巨大但取暖效果严重不达标；最后，原告收费标准过高，诉争房屋系被告为孩子购买的婚房基本上不在此居住，被告已经交纳了第一年的物业服务费，其后原告无再主张物业费的依据。综上，根据本案实际情况，被告仅同意向原告交纳每平方米每月0.52元的机电服务费，其余诉请请求法院依法驳回。被告为支持其抗辩，向本院提交了收据拟证实被告已经交纳了第一年入住后的物业服务费。经庭审质证，原、被告提交的证据因来源合法、客观真实，符合法律规定，本院依法予以采信。经审理查明，原告为三级物业服务企业，其2010年3月24日与天津井田置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：由原告为天津井田置业有限公司开发建设的馨月庭苑提供物业服务。物业管理服务事项主要有房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护、运行和管理（专人进行维修、每天巡查、建立档案、设施运行良好，并做好记录，完好率95%以上）；电梯、水泵、智能系统等设备的运行、管理与服务（专人进行维修、每天巡查、建立档案、确保24小时运行，完好率95%以上）；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理（卫生无死角、环境干净整洁、无杂物、草坪高度不超过15公分，按时修剪、松土、打药、补种、浇灌、施肥，成活率95%以上）；物业装饰装修的管理（双告知：宣传培训-装修告知-跟踪-违章即时劝阻-上报）；车辆行驶和停放秩序的服务、管理（一车一位、建立车辆管理档案、严格执行车辆出入管理制度及车库消防、清洁管理制度）；物业管理区域内公共秩序的服务、管理（24小时安防监控制度和消防监控系统运行、确保秩序稳定、小区和谐）；物业档案的建立、保管和使用（收集、分类、存档、专人负责、执行国家保密制度，严防一切泄露情况发生）。物业服务合同自2010年3月28日始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制，高层住宅每月5日前按照住宅房屋建筑面积每月每平米1.08元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用的按照建筑面积每月每平方米0.52元交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按照每天应交物业管理服务费的千分之一缴纳滞纳金。因房屋建筑质量、设备设施质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由开发商承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。另查，被告为馨月庭苑小区×-×-×××号房屋业主（高层配备电梯、消防等二次供水设施等），其建筑面积为92.39平方米，其于2013年7月21日办理房屋交付手续时签订《物业管理服务合同确认书》，确认已阅读《前期物业管理服务合同》的条款，并理解、认同该条款内容，同意严格遵守并向原告交纳2013年3月1日至2014年2月28日期间的物业费，此后再未交纳费用。期间，原告曾多次向被告催收拖欠物业费并通过书面形式通知被告交纳，但被告始终未予交纳。2015年6月5日，原告诉至本院请求被告给付拖欠的2014年度以及2015年度的物业服务费。再查，关于被告主要反映的房屋暖气问题、原告诉讼主体资格以及原告收费的依据问题，原告认为诉争房屋的暖气质量问题应由房屋开发商负责，物业公司与业主之间就房屋质量问题不存在任何合同，其次被告办理房屋入住手续时已将前期物业服务合同的内容条款进行了确认，双方已经建立物业服务合同关系，原告依据合同条款约定向被告主张拖欠物业费符合法律规定。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》及《确认书》，真实、合法、有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告对小区提供物业管理服务，被告享受到原告提供的物业管理服务，对于原告而言有权依据物业管理服务合同向被告受诉物业管理服务费；对于被告而言，作为小区业主应及时向原告交纳物业管理服务费，故被告应按照合同约定给付原告2014年3月1日至一审辩论终结前（2015年6月25日）期间的物业服务费92.39平方米×1.6元／平方米×16个月﹦2365.18元，2015年7月1日以后的费用原告可待给付条件成就后另行主张。关于被告主张的房屋取暖问题应由开发商予以负责，原告作为物业公司对此不负有责任。对于原告的诉讼主体资格问题，被告办理房屋入住手续时已经对前期物业服务合同予以确认并同意遵守，假如被告对原告物业服务以及收费标准存有较大意见，被告可依据前期物业服务合同约定待诉争小区成立业主委员会确定新的物业服务企业后可终止与原告的物业服务合同。同时，通过本院调查原告物业服务存有一定瑕疵，故本院酌情被告给付上述拖欠物业费的90%计为2365.18元×90%=2128.66元，本院希望原告作为服务企业诚恳接纳业主提出的意见和合理建议，积极改进自身工作方式和服务水平，与广大业主共同营造和谐社区。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告于海江于本判决生效后三日内向原告天津市砼新物业管理有限公司支付拖欠的2014年3月1日至2015年6月30日期间的物业管理费人民币2128.66元。二、驳回原告天津市砼新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告担负，并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 柳斌二〇一五年七月十日书 记 员 吴娜附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。