（2012）历民初字第1059号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-11-10
案件名称
彭永生与山东省鲁商置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭永生,山东省鲁商置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2012）历民初字第1059号原告彭永生，男，1969年5月1日出生，汉族，住香港新界元朗康乐路嘉好大厦*楼，委托代理人宋海涛，男，1985年6月8日出生，汉族，住北京市。委托代理人郑凌，山东国曜律师事务所律师。被告山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市。法定代表人李彦勇，总经理。委托代理人孙大伟，男，1982年3月11日出生，汉族，该公司职工，住济南市。委托代理人孙浩智，山东众成仁和律师事务所律师。原告彭永生与被告山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2012年8月16日公开开庭进行了审理。原告彭永生的委托代理人宋海涛、郑凌及被告鲁商置业的委托代理人孙浩智、孙大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭永生诉称，2010年底，原被告就“鲁商广场缤纷生活馆”商铺租赁事宜达成初步意向，在此之前，鲁商置业的招商代表北京新锐视角商业管理顾问有限公司招商人员曾多次向我承诺将聘请专业商业规划公司对商场进行规划、设计、装修，加强广告和媒体宣传，营造商场气氛，并保证在商场开业率未达到80%以上时免收业主租金等一系列优惠措施。在鲁商置业种种承诺下，我于2011年1月与鲁商置业签订商铺租赁合同，并于2011年4月进入商铺进行装修，2011年6月正式营业。然而，在商场招商率仍未达到行业开业标准情况下，鲁商广场就开始试营业，且鲁商置业停止招商工作，怠于兑现其先期承诺，使得整个商铺经营环境与鲁商置业承诺的相去甚远，不具备经营条件，商场运营状况恶劣，给各商户造成巨大经营损失，并于后期单方解除租赁合同，强行清场，严重侵害了我的合法权益，致使合同目的不能实现。鉴于此，我认为，鲁商置业作为省内著名企业无视诚信，存在严重的招商欺诈行为，为维护我的合法权益，请求法院判令：1、鲁商置业立即返还彭永生商铺租金71164元（含意向保证金7700元）；2、鲁商置业立即返还彭永生电费7991.4元、取暖费2194元、物业费8133.6元；3、鲁商置业赔偿彭永生装修损失132000元；4、鲁商置业赔偿彭永生员工工资损失109300元；5、本案诉讼费用由鲁商置业承担。原告彭永生为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、原被告签订的品牌意向书及商铺租赁合同各一份，约定彭永生租赁鲁商广场的商铺，租赁期限为三年；证据2、鲁商置业招商宣传的图纸一套，该图显示有包括屈臣氏、彭永生等13家商铺入驻经营；证据3、现场照片15张及录像（拍摄于2012年8月13日）一份，证明彭永生承租商铺所在的鲁商广场目前的情况，鲁商置业未尽到合同的附随义务，使经营场所达不到基本的经营条件，无客流，无商铺，其中第二份证据中注明的屈臣氏根本不曾入住，其他商铺已全部退出。鲁商置业已彻底放弃对该项目的经营；证据4、商铺的联名函二份，证明13家商铺于2011年12月4日及2012年初就商场经营中存在的问题曾向鲁商置业提出过解决的建议，但没有任何结果；证据5、意向保证金收据二份，共计7700元，证明彭永生曾向鲁商置业支付过意向保证金；证据6、中信银行电汇凭证二张及金盛公司汇款单据一张，证明彭永生分三次向鲁商置业支付租金63464元；证据7、工程施工合同一份，证明彭永生在收到商铺后，委托第三方对经营场所进行装修，以便经营，装修费用为132000元；证据8、电费发票17张，证明彭永生在经营期间交纳电费7991元；证据9、取暖费收据1张，金额为2194元，证明彭永生曾向鲁商置业交纳取暖费，但鲁商置业在该取暖季并未实际供暖；证据10、员工的工资发放证明，证明彭永生为经营该商铺，共支付员工工资109300元；证据11、2011年11月9日鲁商广场服务中心出具的《通知》一份及2011年8月2日鲁商物业、鲁商广场服务中心的温馨提示，证明鲁商置业自行使用“鲁商广场缤纷生活馆”这一用语。被告鲁商置业答辩称，一、双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。二、鲁商置业如期向彭永生提供了符合合同约定的商铺，并给予彭永生自房屋实际交付之日起30日的免租期进行装修。三、鲁商置业从未向彭永生作出“在商场开业率未达到80%以上时免收业主租金等一系列优惠措施”的承诺，也从未授权他人作出如上承诺，双方仅在合同中约定了30日装修的免租期，未就其他免租期进行约定。四、因彭永生欠付租金，鲁商置业根据合同约定解除合同，彭永生应自行承担因其自身违约产生的损失。五、电费、取暖费系实际使用产生，鲁商置业系代扣代缴，彭永生要求返还无依据。六、彭永生所交意向保证金已根据合同约定折抵其所欠租金。综上，请求法院驳回彭永生的诉讼请求。被告鲁商置业为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、商铺租赁合同，证明双方对租金的支付方式、免租期及合同解除方式及意向保证金的抵扣等问题进行了约定；证据2、解约函一份及快递回执，证明因为彭永生迟延交付租金达到合同约定的解除条件，鲁商置业向其发出解约函，通知其合同解除。经庭审质证，对于彭永生提供的证据1至证据10，鲁商置业对其中的证据1、证据3、证据5、证据8、证据9无异议，对证据4、证据10真实性有异议，认为证据2、证据6、证据7、证据11与本案无关。对鲁商置业提供的证据1和证据2，彭永生对证据1无异议，认为证据2中的解约函未加盖公章不予质证。本院认为，彭永生提供的证据4无签名，系业主单方制作，缺乏证据的客观性，不予采纳；证据10也系单方制作和提供，缺乏证据的客观性，不予采纳；证据2的图纸未加盖公章，也无其他解释性说明，缺乏证据的客观性和关联性，不予采纳；证据6中的三份凭证数额分别为20766、21349、21349，在质证环节时鲁商置业认可第一份凭据所载的20766元，但在法庭辩论环节又称“经与财务短信核实，刚才的质证意见有误，被告从未收到过原告的任何租金，只是收到原告的意向保证金不到8000元”，经分析品牌意向书中对意向保证金数额、支付的约定以及《商铺租赁合同》第3.2条对于租金数额、租金支付时间、支付方式的约定，本院认为该三份凭证能够与上述约定印证，且鲁商置业在向彭永生发送的解约函中称“贵公司（指彭永生）应于2011年12月22日前缴纳21349元”，即鲁商置业亦认为其解除合同的理由是拖欠2011年12月22日应付的租金，而不是所有租金，鲁商置业提供的质证意见与其自身提供的证据相矛盾，故对鲁商置业的质证意见不予采纳，对彭永生提供的证据6，本院予以采纳；证据7系彭永生与案外人之间形成，缺乏客观性和关联性，不予采纳；证据11缺乏关联性，不予采纳。经庭审调查，彭永生对鲁商置业证据2中的解约函认可收到了，但对内容不予认可；回执上所签的字认可是前台代替接收的，故鲁商置业提供的证据2，本院予以采纳。综上，本院确认彭永生提供的证据1、证据3、证据5、证据6、证据8、证据9以及鲁商置业提供的证据1、证据2确认为合法有效证据。经对双方当事人提供的证据进行审核认定，并结合庭审中的陈述，本院综合确认如下事实：2010年12月22日，彭永生与山东鲁商物业服务有限公司签署品牌意向书一份，约定彭永生拟租赁鲁商置业3-105号商铺，面积为70.9平方米，基本恰约条件：租金为3.3元／平方米／天，租约年限为3年，付款方式为押一付六，押金为7119元，免租期为30天。意向书载明签订该意向书后，彭永生需要支付相当于意向租金一个月的金额作为意向保证金，并同时领取正式的租赁合约样本，并于两个工作日内审理租赁合约。随后，彭永生作为乙方与鲁商置业作为甲方签订了《商铺租赁合同》及附件，由彭永生承租鲁商置业开发建设的位于济南市历下区经十路19288号鲁商广场A段地下3-105号商铺（以下简称涉案商铺），面积70.9平方米，暂定交房时间为2011年2月20日，鲁商置业同意自房屋实际交付之日起30天为免租期，租赁期自免租装修期届满之日起计算，即自2011年3月22日至2014年3月21日。合同第2.5条约定，如鲁商置业实际交房延期，如延期期限超过约定交付日起150日，则相应的免租装修期、租赁期间依次顺延，鲁商置业不承担违约责任。合同第三条租金及租金支付约定：3.1，自免租装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照下述规定计算：第1租赁年度期间3.3元／天／平方米，首个租赁年度租金合计为人民币85399元，第2租赁年度租金为85399元；第3租赁年度租金在第2租赁年度的基础上递增5%，即人民币89669元。3.2彭永生应于本合同签订之日起15日内，将首期租金21349元以银行转账方式一次性缴付于鲁商置业。剩余租金每叁个月缴付一次，彭永生应于每次到期前15天前以银行转账方式一次性将下一缴费期的租金缴付。3.3彭永生应于本合同签订之日起5日内，向鲁商置业一次性支付房屋租赁保证金人民币7117元。合同第四条4.1租赁保证金约定：4.1.1如彭永生违反本合同之约定，则鲁商置业有权以租赁保证金抵扣彭永生已付款项，或作为鲁商置业因此而遭受的损失之赔偿。如租赁保证金金额不足，彭永生应在收到鲁商置业通知后五个工作日内补交该差额。4.1.2租赁关系终止时，在双方结算完毕及不存在租赁保证金抵扣、作为赔偿、不予返还等情况下，彭永生办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，鲁商置业应在彭永生交还房屋后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还彭永生。4.3其他费用约定：租赁期和免租期装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费和本合同附件所列设施的开通和／使用的费用均由彭永生负担。合同第十条合同的变更和解除第10.2约定甲乙双方同意，彭永生有下列情形之一的，鲁商置业可书面通知彭永生解除本合同并收回该房屋，如给鲁商置业造成损失的由彭永生赔偿：……10.2.4逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的……10.2.6违反本合同的其他约定，且在鲁商置业通知后七日内彭永生未予纠正的。第十一条房屋的交还约定：11.1彭永生应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向鲁商置业交还该房屋。彭永生应将其添置的可移动物品在届满日前或终止日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由彭永生负担；经鲁商置业同意保留房屋原状的，彭永生添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建（下称不可移动物品）无偿归鲁商置业所有，鲁商置业对此不予任何补偿和／或赔偿。第十四条权利的放弃约定，在彭永生违约情况下鲁商置业接受租金或其他款项时，不能视为鲁商置业放弃追究彭永生违约责任的权利，彭永生交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或鲁商置业接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为鲁商置业同意彭永生少付租金或其他款项，也不影响鲁商置业追索欠租欠缴的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。此外，鲁商置业未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味着放弃该等权利。鲁商置业的任何权利的放弃均以鲁商置业签署的书面明确表示为准。合同后的附件一是涉案商铺的房屋平面图；附件二是安全责任书；附件三是装修协议，该协议第14条约定装修工程所发生的费用由厂商自行负担。2010年12月27日，彭永生分两次缴纳7119元、581元意向保证金，由山东鲁商物业服务有限公司开具收条。彭永生接收商铺后与济南昂立装饰有限公司签订工程施工合同，约定由济南昂立装饰有限公司对涉案商铺进行装修，工期自2011年4月19日至2011年5月10日，含税工程概算总造价为132000元，工程决算金额由双方在工程竣工验收合格后签订《门店装修工程补充协议》加以确认。彭永生未向本院提交《门店装修工程补充协议》。在《商铺租赁合同》履行过程中，彭永生于2011年1月4日委托蔡宇翔向山东鲁商物业服务有限公司账号为158201040006763的账户汇入人民币20766元；2011年11月7日，委托蔡震丽向鲁商置业账号为01270181800120103001702的账户汇入人民币21349元；2012年3月19日，委托蔡宇翔汇入人民币21349元。期间，彭永生向山东鲁商物业服务有限公司缴纳电费7991元，暖气费2194元，物业管理费8133.6元。2012年3月15日，鲁商置业通过EMS特快专递向蔡小姐发送解约函一份，载明：贵公司（指彭永生）租赁我公司济南市历下区经十路19288号鲁商广场A段地下3-105，双方签订了《商铺租赁合同》，房屋租赁合同签订后，我公司按约定履行了相关合同义务，按照《商铺租赁合同》约定，贵公司应于2011年12月22日前缴纳租金21349元，但贵公司一直拖欠租金，因贵公司的严重违约行为，现我公司按照《商铺租赁合同》第十条约定，通知贵公司解除双方签订的《商铺租赁合同》，贵公司须于接到本解约函七日内按照合同约定退还租赁的商铺，赔偿因违约给我公司造成的损失。庭审中彭永生认可收到该份函件，但称对于内容不予认可。彭永生于2012年3月搬离涉案商铺，但对于搬离的原因双方有不同意见，彭永生称因为鲁商置业不让他交电费，无法经营，被迫停业；鲁商置业称不存在不让彭永生交电费的情形，彭永生的离开是接到解约函后腾房离开。另查明，涉案商铺所载的鲁商广场系由鲁商置业开发和建设，具有合法的开发建设手续。本院认为，涉案商铺所在楼盘系鲁商置业开发和建设，鲁商置业作为有权出租方与彭永生自愿签订《商铺租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行，鲁商置业负有交付涉案商铺的义务，彭永生负有如约缴付租金的义务。其中，关于涉案商铺的交付时间，合同约定的交付日期为2011年2月20日，在交付之后彭永生享有30天的免租装修期。因彭永生未就涉案商铺的交付时间进行陈述并提出相应的证据，故本院认定涉案商铺按照合同约定时间交付，并自30天免租期后开始计算租赁期间，即彭永生的租赁期间为2011年3月22日至2014年3月21日。根据合同第3.2条的约定，彭永生在签订合同之日起15日内支付首期租金21349元后，剩余租金每三个月支付一次，在到期前15天前缴付下一缴费期的租金，也即彭永生应分别于2011年1月缴付首期租金21349元，于2011年6月6日前缴付第二期租金，于2011年9月6日前缴付第三期租金，于2011年12月6日前缴付第四期租金，但彭永生仅在2011年1月4日缴付租金20766元，加上多余意向保证金583元即为首期租金21349元；2011年11月7日缴付租金21349元，2012年3月19日缴付租金21349元，其中第二期租金、第三期租金均大大晚于合同约定时间，第四期租金尚未缴纳，根据合同第十条第10.2.4之约定，因彭永生连续两次逾期缴付租金均超过一个月，鲁商置业可经书面通知彭永生解除合同并收回房屋，即自彭永生收到鲁商置业解除函之日起，双方即解除租赁合同关系。另根据合同第十二条权利的放弃之规定，即使彭永生于2012年3月19日向鲁商置业支付了第三期租金，亦不视为鲁商置业放弃追究彭永生的违约责任，故彭永生于2012年3月19日支付的租金并不构成对合同解除的否定。关于彭永生诉称鲁商置业怠于兑现先期承诺，致使商场环境不具备经营条件，商场运营状况恶劣，并单方解除租赁合同，强行清场，致使其合同目的不得实现，侵害了其合法权益。本院认为，合同中并无试营业条件的约定，也未载明其所称的“先期承诺”，彭永生关于鲁商置业违反诚信原则存在招商欺诈行为的证据不足，本院不予支持。关于租金和意向保证金是否应予退还的问题。因涉案租赁合同系彭永生逾期支付租金而于2012年3月解除，期间彭永生实际经营并占用房屋，其应根据合同约定支付租金，故其要求返还已缴纳的三期租金，无事实和合同依据，本院不予支持。涉案租赁合同期间自2011年3月22日起算，至2012年3月彭永生搬离涉案商铺时近一年的时间，按照合同约定的租金标准计算，彭永生已支付的租金不足，根据合同第四条之4.1，如彭永生违反合同之约定，则鲁商置业有权以租赁保证金抵扣彭永生应付款项，或作为鲁商置业因此而遭受损失之赔偿。鲁商置业有权以彭永生缴纳的7117元意向保证金抵扣其应付款项，故彭永生要求鲁商置业返还意向保证金的诉求，理由不当，本院不予支持。关于电费、取暖费、物业费是否应予返还的问题。本院认为，彭永生在涉案商铺中实际经营，电费、取暖费以及物业费均系实际发生并应由彭永生支付的款项，其要求返还，理由不当，本院不予支持。关于装修费是否应予赔偿的问题。涉案租赁合同附件三中第14条已明确约定装修费用由彭永生自行承担，彭永生要求鲁商置业赔偿装修费损失无依据，本院不予支持。关于员工工资是否应予赔偿的问题。涉案商铺系彭永生在租赁期间实际经营，其向员工支付的工资是彭永生经营必须支出的，与鲁商置业无关，且涉案租赁合同的解除由彭永生的违约行为所致，彭永生要求鲁商置业赔偿该部分损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条等法律规定，判决如下：一、驳回原告彭永生要求被告山东省鲁商置业有限公司返还商铺租金71164元的诉讼请求；二、驳回原告彭永生要求被告山东省鲁商置业有限公司返还电费7991.4元、取暖费2194元、物业费8133.6元的诉讼请求；三、驳回原告彭永生要求被告山东省鲁商置业有限公司赔偿装修损失132000元的诉讼请求；四、驳回原告彭永生要求被告山东省鲁商置业有限公司赔偿员工工资损失109300元的诉讼请求。案件受理费6380元，由原告彭永生负担。如不服本判决，可在判决书送达之起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 苏 毅人民陪审员 战 凯二〇一五年七月十日书 记 员 王恩辉