（2015）渝五中法民终字第02838号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-23
案件名称
王永华与廖在文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖在文,王永华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第02838号上诉人（原审被告）廖在文���被上诉人（原审原告）王永华。上诉人廖在文与被上诉人王永华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2015年1月29日作出（2014）綦法民初字第05736号民事判决，廖在文对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月4日审理了本案，廖在文、王永华到庭参加了审理。本案现已审理终结一审法院经审理查明，廖在文在綦江区（原万盛区）万东镇XX村观井社修建房屋一幢，该房屋产权性质为私有，房屋用途为住宅。廖在文长期将该房一楼临街的两间房屋改建为门面租赁给他人经营使用，其余房屋由廖在文自行居住。2006年，该房屋所在的观井湾两河社和观井社集体土地被依法征收，整体转为国有土地。2012年12月1日，王永华与廖在文签订了《租房合同》一份，载明：甲方（廖在文）门面出租给乙方（王永华），每月租金500元，租期从2012年12月1日至2015年12月1日。2014年4月27日，万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心与廖在文签订《国有土地上房屋征收产权调换协议书》，对该房屋进行了产权征收调换，约定：甲方（万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心）提供坐落于XX财富广场5号楼的安置房屋（住宅）给乙方（廖在文），进行产权调换；按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》（渝办发（2011）123号）、重庆市万盛区人民政府关于《国有土地上房屋征收与补偿有关事项的通知》（万盛府发（2011）27号）等文件规定的项目及标准，甲方向乙方给付房屋征收费用的补偿，在协议签订后，甲方于七个工作日内支付给乙方各项补偿费139569元，乙方在签订征收补偿协议后7日（2014年5月4日）内将搬离腾空现居住的房��并交付给甲方用于拆除等内容。协议签订之时，廖在文向房屋征收与补偿中心提交了王永华的营业执照，以证明王永华所租赁廖在文的房屋系营业性用房。协议签订之后，廖在文在房屋征收与补偿中心领取了全部房屋征收补偿款，并于约定时间搬出了房屋。从2014年5月起，廖在文未再向王永华收取房屋租金。在廖在文与房屋征收补偿中心签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》中，确定廖在文的住改非房屋面积为70.04㎡，约定的征收补偿项目包含：住改非停产停业损失29760元，计算标准为：1240元／月（70.04㎡×3541元／㎡×5‰）×24个月；住改非提前搬迁奖励14008元，计算标准为：70.04㎡×200元／㎡；住改非搬迁费2101元，计算标准为：70.04㎡×30元／㎡；装修费56248元，计算标准为：44116元（房屋合法面积242.92㎡×200元／㎡）＋评估机构的评估价格12132元。现王永华以廖在文的门面系由自己实际经营为由起诉来院，请求廖在文支付停产停业损失6281元、搬迁费442元、提前搬迁奖励2948元、装修费4422元，共计14093元拆迁补偿款。2014年7月，与王永华同属本次征地拆迁中被拆迁门面经营户的袁德文，就拆迁补偿问题信访至万盛经开区国土房管局，要求补偿拆迁造成的停产停业损失、搬迁过渡费及装修补偿等费用万盛经开区国土房管局于2014年7月21日作出《关于袁德文同志信访问题的回复函》（万盛经开区国土房管信访函（2014）61号），载明：观井湾两河社和观井社的集体土地在2006年即整体转为国有土地，在本次征收中适用国务院令590号。根据《国有土地上房屋的征收与补偿条例》（国务院令590号文）规定“凡属国有土地上房屋的征收补偿只针对被征收人即被征收房屋的产权人”。所以住改非的各项补偿费用只能支付给房屋产权人。综��所述，你是住改非的租赁人，而不是被征收房屋产权人，相关费用应由被征收人与房屋租赁人按双方约定办理，如没有约定的双方协商处理。另查明，廖在文被确认为住改非门面两间，面积共计为70.04㎡，廖在文分别租赁给了王永华和另一家租赁户。经一审法院调查，王永华租赁廖在文门面面积为25.7㎡。同时查明，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。2014年5月4日，万盛经开区原无专厂和氮肥厂片区旧城改造指挥部召开会议，并做出《关于新设住改非奖项和搬家费有关问题的专题会议纪要》，载明：为鼓励将私有产权房屋自行经营或租赁给他人经营的被征收人尽快��订征收安置协议，特别针对住改非部分设立提前签约奖，标准为：用于经营活动的房屋面积按10元／㎡／天×奖励时限20天，提前签约奖励在2014年5月24日后予以取缔；因将房屋用于经营的被征收人对其经营的货物或与经营活动相关物品在搬迁中产生的搬运费，经本次会议研究决定对住改非部分另行给予搬家费，标准为实际经营面积按30元／㎡计算等内容。审理中，一审法院经现场勘察，廖在文被确认为住改非门面两间，面积共计为70.04㎡，其中租赁给王永华住改非面积为25.7㎡，一部分廖在文租赁给霍之会卖糖尿病药，每月租金1000元，现未向法院起诉。审理中，王永华变更诉讼请求，要求廖在文按王永华实际所占住改非面积给付相关费用，即请求廖在文支付停产停业损失10920元、搬迁费771元、提前搬迁奖励2948元、装修费4422元，共计19061元拆迁补偿款。一审法院认为���廖在文在綦江区（原万盛区）万东镇莲池村观井社修建房屋一幢，在2014年拆迁时属国有土地上房屋，对其进行征收应当按照国有土地上房屋征收规定办理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿”之规定，本案争议房屋的征收补偿主体为房屋产权人廖在文，拆迁补偿款亦应由廖在文享有。王永华以自己系住改非房屋的实际经营者为由要求分得房屋征收补偿款，于法无据，一审法院不予主张。但本案中，双方当事人之间的房屋租赁协议合法有效，因政府对廖在文的房屋进行拆迁，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，双方当事人均可解除合同。但合同解除后，客观上给王永华造成了损失，廖在文亦从政府拆迁部门领取了拆迁补���费用，故王永华可以依据双方的房屋租赁合同，要求廖在文对合同解除后给其造成的损失进行一定补偿。由于双方当事人在房屋租赁协议中，未对因政府拆迁导致合同解除后，对上述相关拆迁费用的分配进行约定，一审法院根据公平原则，王永华实际产生损失项目的客观情况，参照《房屋征收产权调换协议书》中的标准进行确定。王永华请求搬迁费771元，一审法院认为，搬迁费系王永华经营的门面进行搬迁所需的必要费用，廖在文应予补偿。《房屋征收产权调换协议书》中约定廖在文的门面房的住改非搬迁费共计为70.04㎡，搬家费为2101元，故王永华请求廖在文支付住改非25.7㎡搬迁费771元，理由正当，一审法院予以主张。王永华请求停产停业损失费10920元，一审法院认为，按照《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》的规定，停产停业损失���条件是因征收房屋造成了停产停业的损失，并且当被征收的房屋的生产、经营者不是被征收人的，双方可依照约定办理，没有约定的，协商解决。本案中，双方当事人所签订的房屋租赁合同对停产停业损失费用没有进行约定，一审法院根据公平原则进行处理。根据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）、具有土地房屋权属证明或经有关部门确认为合法建筑；（二）、具有合法、有效的营业执照、税务登记证；（三）、征收房屋造成了停产停业损失”。本案廖在文提供了房屋土地权属证明，王永华提供了营业执照并实际经营，共同获取停产停业损失费用，故停产停业的损失费用按四、六开比较合适，即王永华获得所租赁的住改非实际面积60%的停产停业损失费用，廖在文获得住��非实际面积40%的停产停业损失费用，故一审法院主张王永华停产停业损失费用为6552元即（29760×25.7÷70.04×60%）。王永华请求装修费4422元，未提供房屋装修及费用的证据，故一审法院不予主张。王永华请求提前搬迁奖励2948元，一审法院认为，万盛经开区旧城改造指挥部《会议纪要》规定，“为鼓励将私有产权房屋自行经营或租赁给他人经营的被征收人尽快签订征收安置协议，特别针对住改非部分设立提前签约奖，标准为：用于经营活动的房屋面积按10元／平方米／天×奖励时限20天”，“提前签约奖励在2014年5月24日后予以取缔”，故该费用的补偿对象应为被征收人，即房屋产权人。且该费用是为了鼓励产权人积极签约而设，规定最迟不得迟于2014年5月24日发放，之后予以取缔。王永华不是房屋产权人，且该费用在王永华搬迁前已经取缔，故一审法院不予主张。综��所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下：一、廖在文在本判决生效后5日内给付王永华住改非搬迁费771元、停产停业损失费6552元，共计7323元；二、驳回王永华的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取76元，由王永华负担51元，廖在文负担25元。廖在文不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：停产停业损失费、搬家费是国家在房屋征收拆迁中支付给产权人的，与租赁户无关；被上诉人王永华在上诉人处仅仅租赁的是一个加工场地，王永华在拆迁前提前租用了其他地方加工，其没有停产停业损失。综上，被上诉人不是房屋拆迁人，不享有相关权利。请求二审驳回被上诉人王永华的诉讼请求。王永华答辩称，原审判决正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，停产停业损失是指因征收房屋所造成的停产停业损失。根据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》的规定，当被征收的房屋的生产、经营者不是被征收人的，双方可依照约定处理，没有约定的，协商解决。本案中，廖在文与王永华在双方签订的房屋租赁合同中对停产停业损失费用没有进行约定，双方亦协商未果，故一审法院根据公平原则进行处理并无不当。对于搬迁费的问题，因王永华租赁经营的门面因搬迁需产���必要的费用，廖在文对此应给予补偿。廖在文称停产停业损失费、搬家费是国家在房屋征收拆迁中支付给产权人的，与租赁户无关以及王永华在拆迁前提前租用了其他地方加工，其没有停产停业损失的上诉理由，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费152元，由上诉人廖在文负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 周 海 燕审 判 员 ��段晓玲代理审判员 陈 华二〇一五年七月十日书 记 员 冯 子 婷 关注微信公众号“”