（2015）吉民小字第34号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-14
案件名称
吉安华源物业服务有限公司与袁连英、刘圣庚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉安县人民法院
所属地区
吉安县
案件类型
民事案件
审理程序
其他
当事人
吉安华源物业服务有限公司,袁连英,刘圣庚
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民小字第34号原告吉安华源物业服务有限公司，住所地吉安市吉州区。法定代表人施国华，总经理。委托代理人彭美君，公司副经理。被告袁连英，女，1973年生，汉族，住吉安县。被告刘圣庚，男，1972年生，汉族，住吉安县。原告吉安华源物业服务有限公司诉被告袁连英、刘圣庚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员肖光海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人施国华及其委托代理人彭美君，被告袁连英、刘圣庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告袁连英、刘圣庚系望族名家小区业主，原告受吉安市弘丰置业有限公司的委托为业主提供物前期业服务，双方签订了前期物业服务协议，原告按约定为望族名家小区业主提供了相应等级的物业服务，而被告却未及时支付物业费，诉至法院，请求判令：1、被告支付所拖欠的住宅物业费1586元；2、被告支付拖欠的住宅物业费的滞纳金676元；3、本案诉讼费由被告承担；4、本案特快专递费由被告承担。被告辩称，1、被告住七楼，扫地的阿姨年纪大了，没有搞好卫生；2、自行车被盗了，物业公司也不管，有一次被告小孩的书包掉了，要求物业公司打开监控查看一下，物业公司工作人不积极帮业主查看；3、绿化的问题，保安年纪大了，对小孩的损害行为不管；4、被告住在七楼，水供应不上，我们找了开发商，开发商说找物业，现在7、8年了都没有处理；5、小区内的垃圾没有及时清扫；6、物业公司还冒充公安人员催缴物业费，可他们平时见了我们也不和我们说物业费的事情；7、开发商四、五年前就办好了我们房屋的土地证，物业公司却强行扣下我们的土地证，还找人围攻被告；8、要求原告帮助解决自家正常供水的问题。原告为支持其诉称，在本院指定的期限内，向本院提交了以下证据：1、公司变更通知书、资质证书，证明原告具有物业管理的合格资质；2、《前期物业管理服务合同》、被告签署的《前期物业管理服务承诺书》、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在物业服务关系；3、吉安县物价局《关于核定吉安县“望族名家小区”物业管理服务收费标准的通知》【吉价字（2009）36号】、《关于核定望族名家小区物业管理服务收费标准的通知》【吉价字（2012）40号】，证明原告的收费标准系物价部门依法核定的；4、原告针对该小区存在的问题进行管理的通知及催交物业费通告等证据，证明原告进行物业管理的情况及向被告催交了物业费。对原告提交的证据，被告没有提出异议。原告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，被告无异议，本院依法予以采信。被告未提交证据。通过对以上证据的分析与认定，综合庭审情况，本院确认以下法律事实：原告吉安华源物业服务有限公司原名吉安清华坊物业管理有限公司，2008年1月4日经工商核准登记变更为现名。2007年9月22日，吉安清华坊物业管理有限公司与吉安弘丰置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定，吉安弘丰置业有限公司聘请吉安清华坊物业管理有限公司对望族名家小区的物业进行管理服务，期限五年（自2007年10月31日起至2012年9月30日止），物业服务费按季收取。业主应在每季第一个月5日前履行交纳义务，业主未按时足额交纳则以所欠费用按每日万分之五支付违约金。合同签订后，吉安华源物业服务有限公司按合同约定在望族名家小区进行物业管理服务至今。合同履行期间，经物价部门审核，2009年11月起，望族名家小区物业管理服务收费按用户实际建筑面积每平方米0.35元／月收取，2012年12月1日起调整为每平方米0.38元／月。被告袁连英、刘圣根系望族名家小区4栋2单元702室物业业主，该物业住宅建筑面积为76.18平方米，2010年8月至2015年4月，被告欠住宅物业费57个月，欠住宅物业费金额1586元。按合同约定计算，所欠住宅物业费的滞纳金为676元。经原告多次催收未果，原告诉至法院要求被告支付物业费1586元及滞纳金676元。另查，被告所住6-7楼一直不能正常供水，小区内有违章搭建情况及装修垃圾没有及时清运，监控设备较长时间不能正常使用，小区车库门口经常有乱停车影响通行的情况。本院认为，原告吉安华源物业服务有限公司及前身吉安清华坊物业管理有限公司经有关部门审核取得了相应的物业管理资质。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原吉安清华坊物业管理有限公司与吉安市弘丰置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》为有效合同。该合同对望族名家小区的全部业主均有约束力，且被告在入住时也书面承诺承认该协议的效力，双方均应按协议履行相应义务。原告在合同签订后在望族名家小区进行物业服务管理至今，被告袁连英、刘圣庚作为该小区业主也实际享受到原告的物业服务。原告基本履行了其物业服务管理义务，则有权要求被告按合同约定支付物业费。因原告的物业服务有瑕疵，对服务对象日常生活造成不良影响，应承担相应责任，故本院酌定核减物业费100元，被告应支付物业费1486元，滞纳金予以减免。而原告以地方文件为据扣滞被告土地使用权证的做法错误。被告提出房屋供水问题，属房屋质量问题，应在房屋买卖法律关系中解决，本案无由处理。本案原告未支出快递费，诉请被告承担快递费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁连英、刘圣庚于本判决生效后三日内向原告吉安华源物业服务有限公司支付物业服务费1486元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁连英、刘圣庚承担审判员 肖光海二〇一五年七月十日书记员 曾笑梅附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担责任。对违约责任没有约定的或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；3、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 百度搜索“”