（2015）穗中法民五终字第3465号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-17
案件名称
刘岩与广州御湖房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘岩,广州御湖房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3465号上诉人（原审原告）：刘岩，住广州市海珠区。委托代理人：焦国杰，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州市萝岗区。法定代表人：钟慎强。委托代理人：谭庭麟，广东国声律师事务所律师。上诉人刘岩因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2015）穗萝法民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月21日，刘岩向原审法院提起诉讼，请求：1.广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖房产公司）退还购房定金10万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至御湖房产公司将定金全额退还为止）；2.御湖房产公司承担本案诉讼费用。原判查明：2014年10月4日，刘岩（买受人）与御湖房产公司（出卖人）签订《认购书》，约定：买受人购买位于广州市萝岗区金坑水库路xx号xx街xx号房，楼款总额为8600000元；付款方式为：定金100000元须于签订认购书前支付，一期楼款为总楼价的12%（含定金）计1032000元须于2014年10月15日前即签署《商品房买卖合同》及补充协议前支付；买受人同意自买受人签订本认购书之日起12日内，携已支付的定金及首期（首付）楼款的收据、契税收据等签约文件到出卖人所在地或出卖人指定地点签订《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关文件……，同时，买受人确认已完全清楚国家、广东省、广州市有关房屋限购政策的各项规定，并承诺遵守限购政策规定，否则，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任；买受人同意严格依前所述付款方式如期足额向出卖人支付楼款，按时到出卖人指定的地点签订《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关文件……，否则即视为买受人违约，买受人逾期5天仍未履行本认购书约定义务的，则出卖人有权解除本认购书并不予退还买受人已支付的定金及所付的楼款，出卖人更有权将该房屋另行出售，无须知会买受人，并有权向买受人追讨因此而产生的损失。同日，御湖房产公司收取了刘岩交付的定金100000元。2014年10月10日，御湖房产公司向刘岩发出《温馨提示》，提醒刘岩应于2014年10月15日前签订《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关文件。2014年10月16日，御湖房产公司向刘岩发出《签约催告函》，告知刘岩根据《认购书》的约定，其应在《认购书》签订之日起12日内前往御湖房产公司处，就xx街xx号房屋与御湖房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并向御湖房产公司支付该房屋的首期（首付）楼款或一期楼款，但刘岩并未依约履行，根据《认购书》之相关约定，在刘岩逾期签署买卖合同及支付该房屋的首期（首付）楼款或一期楼款的情形下，御湖房产公司有权行使如下权利：解除《认购书》，刘岩已支付的楼款100000元不予退还及将上述房屋另行出售并向刘岩追讨因此而产生的损失，催告刘岩应在本通知发出之日起5日内，按《认购书》之约定，与御湖房产公司签署买卖合同等及支付该房屋的首期（首付）楼款。2014年10月16日，刘岩向御湖房产公司递交一份《申请》，主要内容为：本应2014年10月15日签署《商品房买卖合同》，现因垃圾焚烧场未明确，需要时间考虑，现申请延迟签署《商品房买卖合同》至2014年10月31日，望批准。该申请上另有手写内容“已收到刘岩的申请延期及传给开发商”，并有手写签名及“2014年10月16日”的日期。因该手写签名笔迹潦草无法辨认系何人签署，刘岩称系御湖房产公司的员工签署，御湖房产公司不认可系其员工签署，认为应是中介公司签署的。2014年10月24日，刘岩向御湖房产公司发出《律师函》，主要内容为：2014年10月4日双方签订了《认购书》，认购赏湜街41号房产，双方约定了付款期限及签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的期限，签订上述《认购书》之前，刘岩告知御湖房产公司的销售人员自己在广州有多套住宅，应该属于限购之列，但御湖房产公司的销售人员称，全国多个城市已经取消限购，广州很快也会取消，要求刘岩先与御湖房产公司签署《认购书》，选定房子，刘岩遂与御湖房产公司签署了上述《认购书》并支付了100000元，2014年10月16日刘岩向御湖房产公司申请要求将签署《商品房买卖合同》的时间延期至2014年10月31日，但广州市至今没有取消住宅的限购政策，签订《商品房买卖合同》的时间也即将到来，为避免更大的风险，刘岩认为解除双方的《认购书》为宜。综上，刘岩希望解除与御湖房产公司签订的《认购书》，并退回已支付的定金100000元。刘岩提交证据证实其与其丈夫拥有多套房产，登记在其丈夫名下。2014年11月28日，御湖房产公司向刘岩发出《解除﹤认购书﹥通知书》，载明，因刘岩未能于2014年10月15日前与御湖房产公司签订该房屋买卖合同及／或足额支付该房屋之首付楼款，根据《认购书》的约定，御湖房产公司有权单方解除《认购书》，据此，御湖房产公司通知刘岩，自本函发出之日起，御湖房产公司与刘岩签订的《认购书》即告解除，刘岩已支付的楼款御湖房产公司将不予退还，该房屋由御湖房产公司另行处置（包括但不限于出卖给第三方）。案件审理过程中，双方当事人确认双方签订的《认购书》已解除。原判认为：刘岩与御湖房产公司签订《认购书》约定在指定时间签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并约定以定金100000元作为签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的担保，该《认购书》系预约合同。本案争议的焦点是刘岩交纳的100000元定金应否返还。刘岩与御湖房产公司签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《认购书》约定，刘岩应于2014年10月15日前前往御湖房产公司指定的地点签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，否则视为刘岩违约，御湖房产公司有权解除认购书并不予退还刘岩已支付的定金，该约定合法有效。本案中，经御湖房产公司催告，刘岩未在指定时间前往签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，故应承担相应违约责任。刘岩称其没有依时前往签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系由于其不具有限购资格，御湖房产公司同意其延期签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。首先，御湖房产公司不予确认其因刘岩不具有限购资格作出延期签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的承诺，且刘岩于2014年10月16日向御湖房产公司提交的《申请》中，未提及因限购政策或购房资格原因影响交易或签约的内容，而是反映因垃圾焚烧场未明确，需要时间考虑，且御湖房产公司亦未表示同意刘岩延期签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，故对刘岩的此陈述不予采信；其次，刘岩明知自己不具有购房资格，仍签署了《认购书》，确认其已经阅读并理解限购政策，承诺遵守限购政策规定，并愿意承担因此造成的一切经济与法律责任；再次，刘岩作为有完全行为能力人，其在《认购书》上签字表明其接受《认购书》条款的约束，现其未按照约定履行签订《商品房买卖合同》及《补充协议》义务，应当承担相应的法律后果，鉴于双方在案件审理过程中对《认购书》已解除无异议，故确认《认购书》已解除，但刘岩主张御湖房产公司退还购房定金100000元及利息无理据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年4月24日判决如下：驳回刘岩的诉讼请求。判后，上诉人刘岩不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，改判御湖房产公司退还购房定金10万元及利息（以lO万元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至御湖房产公司退还为止）；二、御湖房产公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判认定刘岩经催告，未在指定的时间前往签订《商品房买卖合同》及《补充协议》与事实不符。《认购书》中约定：买受人自签订认购书之日起12日内到出卖人所在地或出卖人指定地点签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，2014年10月15日是支付第一期楼款的时间，而非签约的时间。刘岩在2014年10月16日前往御湖房产公司所在地，与销售人员商谈签约之事，并提出延期申请，是在《认购书》约定的时间内。原判对上述事实的认定明显错误，应予纠正。二、刘岩未能与御湖房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，是因为双方进行了磋商，不能就上述合同和协议的主要条款达成一致的意思表示，属于不可归责于双方的原因。因此，刘岩没有违约，不应承担违约责任。双方签订的《认购书》为预约合同，10万元定金应属于订约定金，而非成约定金。1.本案的《认购书》属于预约合同，与作为本约合同的《商品房买卖合同》是有根本区别的。同时，《认购书》中所约定的定金属于订约定金，是为了预约签订《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件而交付的定金，与成约定金明显不同，原审法院将10万定金当作《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件成立或生效的担保，是错误的认定。2.刘岩所支付的10万元作为订约定金，只要刘岩在约定的时间去和御湖房产公司洽谈具体的《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件事宜，对于刘岩而言就已经履行了《认购书》的义务。双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件，这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所说的“不可归责于当事人双方的事由”，故原判认定刘岩违约，判决御湖房产公司不退还定金是错误的。三、《认购书》中关于“买受人确认已完全清楚国家、广东省、广州市有关房屋限购政策的各项规定，并承诺遵守限购政策……”是格式条款，违背公平原则。在签署《认购书》之前，刘岩已明确告知御湖房产公司的销售人员，自己在广州有多套住房，不符合广州的限购政策。但御湖房产公司却告知刘岩，全国多地已经取消限购，广州很快也会取消。届时如果广州没有取消限购政策，公司也会有变通办法，误导刘岩与之签订《认购书》。至双方约定的签约时间，广州仍未取消限购政策等原因，所以刘岩无法与御湖房产公司签署买卖合同。原判认为刘岩应知晓限购政策，但御湖房产公司作为专业房地产开发公司，更熟知相关政策，御湖房产公司不仅未审查刘岩是否具有购房资格，反而误导刘岩签署《认购书》，故御湖房产公司存在明显过错。四、刘岩没有违约行为，御湖房产公司不退还定金是完全错误的。刘岩依约定时间和地点到御湖房产公司处协商《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件的签署事宜。2014年10月16日《延期申请》有刘岩与御湖房产公司销售代表签名，这足以证明刘岩与御湖房产公司协商过《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件签署事宜，不存在违约行为。五、原判错误认为刘岩必须与御湖房产公司签署御湖房产公司单方制作的《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件，而不允许刘岩与御湖房产公司针对文件内容进行协商，违背意思自治的民法原则。在签订《认购书》时，御湖房产公司并未出示《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件的内容，刘岩在签订《认购书》时并不了解其将要签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件的内容。2014年10月16日御湖房产公司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》等文件，是其单方的意思表示，刘岩作为购房人有权对合同条款提出修改意见，这是刘岩依法所享有的自愿订立合同的权利。六、之所以在签订认购书后没去签订正式《商品房买卖合同》，有两个原因，一是国家限购政策。二是因为《商品房买卖合同》及《补充协议》有些条款双方没有协商一致，所以刘岩当天是去了，但是没签名。综上所述，刘岩认为，原判事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院撤销原判，改判支持刘岩的上诉请求。被上诉人御湖房产公司答辩表示：刘岩的上诉请求没有法律和事实根据。1.我方和刘岩签订的认购书，是双方真实意思表示，没违反法律法规强制性规定，是有效的，对双方均有法律约束力。2.根据认购书，刘岩应该在2014年10月15日前来我方指定地点签订商品房买卖合同和相关文件，否则视为违约，我方有权解除认购书并不退还定金。刘岩拒付购房款，拒签买卖合同，属于违约，应该承担全部法律责任。3.认购书已经列明刘岩是清楚本地购房政策的，我方从没误导刘岩。刘岩明知道自己不具有购房资格，依然签署认购书，确认已经阅读并理解限购政策，承诺遵守限购政策规定并愿意承担因此造成的一切经济和法律责任。4.我方从来没有同意刘岩可延期签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据刘岩在原审提交的证据3，其自己承认了本应2014年10月15日签署《商品房买卖合同》，现在又否认，明显是自相矛盾，弄虚作假。本案的关键是，刘岩没就条款内容申请跟我们协商。5.根据《担保法》司法解释第115条的规定，认购书的定金是符合法律规定的定金性质的，因此刘岩无权要求返还定金。综上，请求二审法院维持原判，驳回刘岩的上诉请求。本院查明的事实与原判相同。本院认为，刘岩与御湖房产公司签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。根据《认购书》的约定，刘岩应于2014年10月15日与御湖房产公司签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，然而经御湖房产公司催告，刘岩未在约定时间与御湖房产公司签订上述协议，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘岩上诉提出，其之所以在签订《认购书》后没去签订正式的《商品房买卖合同》，有两个原因，一是国家限购政策，二是因为《商品房买卖合同》及《补充协议》某些条款双方未能协商一致，对此本院认为，首先，根据《认购书》的约定，刘岩确认其已经阅读并理解政府实施的限购政策，承诺遵守限购政策规定，并愿意承担一切经济与法律责任，现根据刘岩提交的证据，其与丈夫拥有多套房产，无法再购新房，则根据上述承诺，刘岩应自负其责。其次，刘岩表示对《商品房买卖合同》及《补充协议》部分条款双方未能协商一致，因此而未能签约，御湖房产公司予以否认，表示刘岩从未就合同条款的内容提出异议，要求与其协商，审查刘岩提供的证据，其对该项主张未能举证证实。另一方面，在刘岩于2014年10月16日向御湖房产公司提交的《申请》中，刘岩反映因垃圾焚烧场选址未明确，需要时间考虑，故申请延期签署合同，可见其并非因合同条款未能协商一致而申请延期，因此，刘岩现以《商品房买卖合同》及《补充协议》某些条款双方未能协商一致为由，拒不签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，缺乏事实依据，本院不予采信。因刘岩逾期拒不签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，依《认购书》的约定，御湖房产公司无需退还刘岩购房定金100000元。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。刘岩的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2300元由上诉人刘岩负担。本判决为终审判决。审判长 黄文劲审判员 苗玉红审判员 钟淑敏二〇一五年七月十日书记员 邱穗珠黄蔚 来源：百度搜索“”