（2015）大民三终字第785号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-01
案件名称
大连泽霖物业管理有限公司与计元物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
计元,大连泽霖物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第785号上诉人（原审被告）：计元，无职业。委托代理人：ＸＸ西，无职业，与关系。被上诉人（原审原告）：大连泽霖物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水E3区62-6号。法定代表人：路梅，董事长。委托代理人：陈立儒，系该公司职员。上诉人计元因与被上诉人大连泽霖物业管理有限公司（简称泽霖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民小字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人计元的委托代理人ＸＸ西、被上诉人泽霖物业公司的委托代理人陈立儒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泽霖物业公司原审时诉称，泽霖物业公司与大连源祥房地产开发有限公司和大连锦丰房地产开发有限公司共同签订的《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》以及其与计元签订的《泉水人家前期物业服务协议》约定，计元应于每季首月10日前按建筑面积每月每平方米0.95元的标准向泽霖物业公司缴纳物业服务费。如计元逾期交费，除补交外，并应从逾期之日起按日0.3%交纳违约金。计元房屋的建筑面积为88.74平方米，其自2012年7月以来一直未按时缴费，经泽霖物业公司多次催要，截止2014年6月31日，已欠服务费本金2，023.20元及违约金2，276.10元，合计4，299.30元。故诉至法院，要求计元给付自2012年7月至2014年6月所欠物业费本金2，023.20元及违约金2，276.10元，合计4，299.30元。计元在原审辩称，不同意泽霖物业公司的诉讼请求，泽霖物业公司没有按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，存在过错，所以主张减少物业服务费；泽霖物业公司与原物业公司及开发建设单位重新签订了前期物业服务合同，没有尽到通知义务，其主张滞纳金的请求没有法律依据。原审法院经审理查明，2009年8月19日，大连景和物业管理有限公司与大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，该合同约定由大连景和物业管理有限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的高层住宅每月0.95／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。另查，2010年2月3日，大连景和物业管理有限公司与被告计元签订《泉水人家前期物业服务协议》，约定物业管理费的收取标准为按建筑面积每月0.95元／平方米，每季初10日前缴费，若逾期，从逾期之日起按应缴金额的0.3%按日加收违约金。再查，2010年6月2日，大连源祥房地产开发有限公司（甲方）、大连锦丰房地产开发有限公司（甲方）、大连景和物业管理有限公司（乙方）、大连憬和物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，主要内容为：鉴于乙方营业期限已届满，无法继续履行甲、乙双方2009年8月19日签订的《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，三方约定自乙方与丙方共同向甲方书面确认完成交接并经甲方审核同意，甲方与丙方签署前期物业服务协议，原合同即行终止，由丙方继续为泉水人家小区提供前期物业服务；乙方提供物业服务期间与甲方、业主发生的债权债务以及应由乙方向甲方、业主承担的责任、义务，均由丙方承担，对此丙方无异议等。2010年6月21日，大连憬和物业管理有限公司与大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，该合同约定由大连憬和物业管理有限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的多层住宅每月0.95／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。又查，2011年4月19日，大连憬和物业管理有限公司经大连市工商行政管理局核准变更为大连泽霖物业管理有限公司。计元的房屋建筑面积为88.74平方米，泽霖物业公司作为物业服务企业已提供了相应服务，现计元拖欠2012年7月至2014年6月的物业费本金2，023.20元及违约金2，276.10元，泽霖物业公司催要无果，诉至本院。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽本案泽霖物业公司与计元没有签订《前期物业服务协议》，但因泽霖物业公司是接替大连景和物业管理有限公司对案涉小区提供物业服务，承担了大连景和物业管理有限公司与业主间的债权债务，并与建设单位大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订了《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，故泽霖物业公司与计元间存在物业服务合同关系。原告大连泽霖物业管理有限公司作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，计元作为业主，亦应按约以及诚实信用的原则履行其交纳物业费的义务，故泽霖物业公司要求计元给付拖欠的物业费，理由正当，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，且泽霖物业公司在服务过程中存在一定瑕疵，需要不断提高物业服务水平，故对于违约金本院不予支持。计元辩称泽霖物业公司没有按照合同约定提供物业服务，且重新签订合同未尽到通知义务，对此，因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条已做出规定，业主以未享受物业服务为抗辩理由的，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告计元于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连泽霖物业管理有限公司物业管理费2，023.20元；二、驳回原告大连泽霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告计元负担。计元不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清：1、上诉人提交证据证明被上诉人在履行物业服务合同过程中有过错，应属于违约，而一审判决仅笼统认定被上诉人提供物业服务过程中存在“瑕疵”，却没有查清具体“瑕疵”情形，以及“瑕疵”情形是否应减少物业费；2、一审法院认为“因双方约定的违约金过高，且原告在服务过程中存在瑕疵……，故对于违约金本院不予支持”存在错误。小区更换物业公司一事没有依照合同约定通知上诉人，上诉人对此毫不知情，因此被上诉人关于支付违约金的请求不能得到支持。二、一审法院适用法律错误：1、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，泽霖物业公司提供的物业服务不符合合同的约定，应当承担减少价款的违约责任；2、泽霖物业公司应承担上述违约责任的形式应由法律规定，即应当是减少物业服务费价款而不是减免上诉人逾期支付物业费产生的违约金。故上诉请求：撤销一审判决，依法改判。泽霖物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意计元的上诉请求及理由。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉物业服务合同第3.3.1条规定，“电梯由专业公司进行维修保养，每年按规定进行年检，……”；第3.2.1条规定，“消防系统标志明显，设备完好，可随时启用；……”；第5.8条规定，“小区内实行一车一位有序停放，禁止车辆散停。”；第3.9.1条规定，“夜间应对区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，……”。再查明，计元所在单元楼（甘井子区泉水E3区61号4单元）的电梯自2011年至2014年均由大连平安电梯有限公司负责维护保养，并通过定期检验，被认定为合格。上述事实，有《泉水人家前期物业服务协议》、《电梯定期检验报告结论报告》四份在案为凭，业经本院查证属实，予以采信。本院认为，上诉人计元与被上诉人泽霖物业公司之间成立合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。泽霖物业公司应当依约履行为小区业主提供相关物业服务的义务，同时，业主也应当按约缴纳物业费。现在，上诉人已经向被上诉人提供了物业服务，只是上诉人认为被上诉人履行义务过程中存在如下问题，即原审法院所指的泽霖物业公司履行物业服务合同中存在的“瑕疵”为：1、小区电梯作为特种设备没有按规定进行年检；2、小区内的消防栓被物业公司加锁；3、小区内车辆乱停乱放，且有的车辆停在绿地上；4、小区内部分照明路灯损坏，无人修理；5、小区内部分业主对公共区域进行围挡，泽霖物业公司没有进行管理。针对以上问题：首先，小区电梯是年检合格的，该事实已经查明予以确认。其次，消防栓加锁是基于消防设备丢失情况严重的原因，不得已而为之。而所谓加锁，只是一个紧急情况下不影响使用，可以被轻易打开的小锁，且泽霖物业公司针对此问题进行了工作人员分块管理的部署，一旦有需要，管理人员会即刻到位，保障消防设备的使用。第三，关于小区车辆乱停乱放和部分业主对公共区域进行围挡的问题，由于泽霖物业公司只是提供物业服务的企业，并没有执法权，其只能在职能权限范围内对该一类的事项进行管理。事实上，泽霖物业公司针对此问题确实是采取了相应措施的，比如给违停车辆贴警示单，通知涉嫌违建的业主限期拆除等。但若要将此种现象杜绝，更需要广大业主的自觉遵守和配合。最后，关于小区内部分路灯损坏，无人修理的问题，由于小区内的该类设施属于不间断被使用的状态，耗损的发生是动态的。对该类设施进行养护确实是物业公司的日常工作之一，但难免有随时修缮随时有新增损坏的情况发生。况且，上诉人没有证据证明，无法正常使用的照明路灯数量已经远超过可以正常使用的数量，而因此给业主带来了损害；或者其针对该问题报修了，而泽霖物业公司却拒绝修理的情况发生。因此，依据《中华人民共和共合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，泽霖物业公司属于不完全履行物业服务合同约定的一般瑕疵履行的情形，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。而上诉人因此拒绝缴纳物业费用或者请求减少物业费用的主张，于法无据，本院不予支持。至于上诉人要求一定要援引《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，减少缴纳物业费的主张，由于上诉人没有证据证明泽霖物业公司给其造成了任何实际损失，因此并非本条规定中所指的“受损害方”，且该条之规定也并非适用于本案之情形，因此，其该主张本院不予支持。另外，小区更换物业公司一事虽然上诉人主张并不知情，但其并未因此造成损失，这也并不能成为其拒交物业费的理由。再者，因为泽霖物业公司在继续履行物业服务合同的过程中需要针对其瑕疵履行进一步完善、改进，原审判决通过减免上诉人应支付的逾期缴纳物业费产生的违约金的形式，平衡了当事人双方的权利义务关系，是督促泽霖物业公司改进物业服务，保障上诉人合法权益的合理裁决，并无不妥。且泽霖物业公司对此并未提出异议并上诉，故本院对违约金不予调整。综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人计元负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 辉审 判 员 陈姝丽代理审判员 任 娲二〇一五年七月十日书 记 员 白 玫 来源：百度“”