（2015）红民初字第329号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-08
案件名称
赤峰万达万达广场有限公司与王小华商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市红山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赤峰万达广场有限公司,王小华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第八条第一款，第三十二条，第六十条第一款，第一百五十九条
全文
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第329号原告赤峰万达广场有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人齐界，执行董事。委托代理人李艳红，内蒙古红城律师事务所律师。被告王小华，女，1970年11月2日出生，汉族，平煤技术监督处职工。原告赤峰万达广场有限公司（简称万达公司）诉被告王小华商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由审判员曲志红适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂及客观原因依法转为普通程序，并变更承办人为孔宪华，与人民陪审员冯恩珍、张秀梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人李艳红两次到庭参加诉讼，被告王小华到庭参加第二次庭审诉讼活动。本案现已审理终结。原告万达公司诉称,2012年7月7日，原、被告双方签订了《商品房认购协议》，协议约定被告购买我公司开发的位于赤峰市某小区商品房。并确认该商品房面积为91.1平方米，单价为人民币5623元/平方米，购房款总价为人民币512255元。被告在2012年7月6日交付定金50000元，又于2012年7月13日签订了签约确认单，进一步确定被告买房意向，并最后确定涉案房屋成交总价款为477487元。同日被告又向我公司交纳涉案房屋首付款147487元（含定金50000元转为购房款），我公司为其出具等额销售不动产统一发票一张，双方已实际履行了商品房买卖合同。同时我公司按《商品房认购协议》约定，向被告出示了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，并对赤峰万达广场项目不利因素提示和周边不利因素提示等明确进行了告知，被告签字认可。被告应按《商品房认购协议》第五条约定，于2012年7月14日前持本人认购协议、定金收据，签订合同资料及时办理按揭贷款手续，并与我公司签订商品房买卖合同，向我公司交纳约定的全部款项。但被告在交纳完首付款后，就拒绝履行上述约定义务。现我公司诉至人民法院，请求：1、判令被告继续履行2012年7月7日双方签订的《商品房认购协议》，确认原、被告双方房屋买卖关系成立。2、判令被告立即支付尾欠房款人民币330000元。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告王小华庭审答辩称，我当时购买房屋时需要按揭付款，原告已经同意给我办理。我已经按照要求付清首付款，也已经将贷款所需资料交给原告。2012年原告通知我不能办理贷款，我当时也无力现金给付。2014年原告又通知我交付全款，允许我办理公积金贷款。后来我未能筹集到尾欠的购房款，所以我要求退房。经审理查明，2012年7月7日,原告（甲方）与被告（乙方）签订了商品房认购协议，该协议第一条写明：“签订本认购协议前，甲方已向乙方出示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明。乙方确认已详细阅读并理解下述文件，并保证不以《商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款无法达成一致或其它任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同。1、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及《商品房买卖合同示范文本》。2、赤峰万达广场项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》、项目本身及周边不利因素及公用建筑面积分摊情况说明。3、乙方将签订的《商品房买卖合同》、《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。4、乙方所认购商品房的合同附图、装饰设备标准。上述1、2、3项文件的内容以甲方张贴在赤峰万达广场销售中心的版本为准，第4项文件以乙方签收版本为准。”，该协议第二条约定乙方自愿认购位于赤峰市某小区商品房,并确认该商品房建筑面积约为91.1平方米，套内建筑面积约为70.54平方米。单价为人民币5623元/平方米（建筑面积），购房款总价为人民币512255元；第三条约定乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币伍万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。第五条约定乙方须在签订本认购协议后7日内，即2012年7月14日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料（包括按照本地住房限购政策要求应由被告提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺等文件资料）及办理按揭贷款手续资料到原告销售中心，与原告签订商品房买卖合同，并向原告交纳约定的全部款项。甲方如变更签约时间、地点，应按照本认购协议约定的方式书面通知乙方；如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方。如乙方未在上述期限内签订商品房买卖合同的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部定金，乙方无任何异议。乙方承诺，其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料的真实准确。如因乙方不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同签约手续（包括网上签约手续）的，视为乙方违约，乙方应承担所有相关责任且甲方有权解除本认购协议。甲方据此解除本认购协议的，甲方有权不返还乙方所付的全部定金，乙方无任何异议。签订协议时，被告向原告交纳了定金50000元。2012年7月13日，原、被告签订了签约确认单，进一步确认涉案房屋的成交单价为5241.35元/平方米，成交总价为477487元，付款方式为按揭贷款，首付款147487元（包括原告已交定金50000元），贷款金额330000元。同日，被告向原告交纳购房款97487元，原告为被告出具金额为147487元的销售不动产统一发票一枚，同时被告在赤峰万达广场项目不利因素提示及周边不利因素提示、明码标价书、承诺书、个人征信查询授权书上签字确认。但双方未能按照《认购协议书》的约定于2012年7月14日签订《商品房买卖合同》，但原告就涉案房屋已经完成了网签，主张通知被告签订正式的商品房买卖合同时，被告拒绝签字。所以未能协助被告办理按揭贷款，被告主张未能办理按揭贷款的原因是原告当时告知其存在1000000元商业贷款的因素，并不存在其拒绝签字的事实。现原告诉至本院，请求：1、判令被告继续履行2012年7月7日双方签订的《商品房认购协议》，确认原、被告双方房屋买卖关系成立。2、判令被告立即支付尾欠房款人民币330000元。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告主张如不能办理按揭贷款，现无力现金给付，请求解除合同。另查明，涉案房屋所坐落的楼盘已经依法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，并于2014年7月28日进行竣工验收合格备案登记。上述事实，有本院确认的原告提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及验收合格备案登记表、《商品房认购协议》、不动产发票、赤峰万达广场项目不利因素提示书及周边不利因素提示书、明码标价书、被告承诺书、个人征信查询授权书、被告的身份证复印件、涉案房屋网签合同机打件以及原、被告共同提供的签约确认单在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，且原告作为房地产开发单位已经完全具备商品房开发建设资格及预售许可，因此涉案协议成立并合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，涉案协议实际上具备明确的房屋坐落、单价款及总价款，付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且该协议上写明：“签订本认购协议前，甲方已向乙方出示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明。……3、乙方将签订的《商品房买卖合同》、《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。4、乙方所认购商品房的合同附图、装饰设备标准。上述1、2、3项文件的内容以甲方张贴在赤峰万达广场销售中心的版本为准，第4项文件以乙方签收版本为准。”，证明被告已经知晓商品房买卖合同的具体内容后才对认购协议书签字确认，且被告已向原告交纳了认购协议书约定的首付款，原告亦为被告出具了等额的销售不动产统一发票，证明双方均已履行了商品房买卖法律关系中的主要义务，对方均已接受。故双方签订的《商品房认购协议》应当认定为《商品房买卖合同》，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。商品房买卖合同中付款系买受人的主要义务。原、被告双方在协议中约定除首付款外的余款系办理按揭贷款形式给付。意味着原告作为出卖人同意履行协助被告办理按揭贷款的相关手续，履行的是合同的附随义务。现双方当事人对未能办理按揭贷款的原因各执一词。从协议签订的内容看，双方已就签订正式的《商品房买卖合同》的时间、地点进行了明确的约定，被告主张原告作为房地产开发企业怠于行使与被告签订商品房买卖合同及协助被告办理按揭贷款的义务与常理相悖。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，”之规定，被告亦不能举证证明未能办理按揭贷款系因不可归责于自身的事由而导致的证据。因此对合同的解除权应该属于其相对方即原告，故对被告要求解除合同的辩称主张，本院依法不予支持。被告作为商品房的买受人仍应履行交纳剩余房款的义务。综上并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告继续履行合同及支付尾欠房款的请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、原告赤峰万达广场有限公司与被告王小华双方之间的房屋买卖关系依法成立，被告王小华继续履行双方签订的《商品房认购协议》；二、被告王小华于本判决生效后十日内给付原告赤峰万达广场有限公司购房款330000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，邮寄送达费40元，计6290元（原告已预交），由被告王小华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 孔 宪 华人民陪审员 冯 恩 珍人民陪审员 张 秀 梅二〇一五年七月十日书 记 员 宝多音乐/ 微信公众号“”