（2014）雨民未初字第00369号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-21
案件名称
李常福、李常菁与湖南茂华置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李常福,李常菁,湖南茂华置业有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民未初字第00369号原告李常福。法定代理人孟燕。委托代理人毛军，湖南道宽律师事务所律师。原告李常菁。法定代理人孟燕。委托代理人毛军，湖南道宽律师事务所律师。被告湖南茂华置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段269号神农大酒店商务楼17楼。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人杨文光，系被告湖南茂华置业有限责任公司客户服务部经理。委托代理人聂人瑞，湖南高天律师事务所律师。原告李常福、李常菁（以下简称两原告）诉被告湖南茂华置业有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。本院在本案的审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，转为普通程序进行了审理，并依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人毛军、被告的委托代理人杨文光、聂人瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2012年10月22日，原、被告签订了编号为20120437602的《长沙市商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买座落于长沙市雨花区体育新城古曲南路198号第D2幢602号住宅，建筑面积137.50㎡，总房价为1128103元；原告以一次性付款方式付款；被告应于2014年6月30日前，将符合条件的商品房交付原告使用，交付条件为该商品房经验收合格并符合或不低于本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同签订后，原告即按合同约定向被告一次性支付了总房款（含定金）1128103元，及时履行了作为买受方的义务。而被告并未于2014年6月30日前按照合同要求向原告交付该商品房，截至目前，原告未向被告交付合格商品房。根据《长沙市商品房买卖合同》第十一条之规定，被告逾期交房超过60天，自最后交付期限2014年6月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。因此，自2014年7月1日至2014年10月11日止，被告应向原告支付逾期交房违约金23103元，并按合同约定的万分之二的标准支付10月12日至该商品房实际交付日的违约金。综上，原告认为被告未按合同约定及其承诺履行交房责任，原告所购房屋仍在施工过程中，被告逾期交房的违约事实明显，严重侵害了原告的利益。请求判令：被告向原告支付逾期交房的违约金23103元（自2014年7月1日至2014年10月11日为止），并支付10月12日至该商品房实际交付日的违约金（按合同约定日万分之二标准计算）。被告辩称，原告诉称其所购房屋仍在施工过程中，主张被告应承担“逾期交房违约金”无事实依据和法律依据，双方合同对商品房的交付条件和时间进行了明确的约定，被告在规定的时间内通知原告交房，原告所购房屋已经有关部门验收合格，该楼盘的绝大多数业主已经收房入住，原告所称其所购房屋仍在施工中明显与事实不符。被告已经在2014年6月21日向原告邮寄入伙通知，原告在收到入伙通知后，已经按照入住办理流程图办妥房屋交付手续。被告不存在逾期交房，已经按合同约定向原告交付了合格的商品房，故原告诉请要求被告承担逾期交房的违约金缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求；被告为了将装修做得更好自愿将交房日期延期到2014年7月20日，并通知原告领取违约金（自2014年6月30日至2014年7月20日）4512元，但原告未领取。两原告为支持其主张，提供了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明两原告、被告之间房屋买卖合同法律关系确立，合同对双方的权利及义务进行了明确约定；2、发票，拟证明两原告向被告及时履行了合同约定的付款义务；3、回复意见，拟证明被告违约；4、紧急通知，拟证明被告在合同约定之时没有合格交房，被告向两原告发出通知要求延期交房，且已向部分业主支付了违约金；5、照片，拟证明其他业主房屋内的情况，而两原告的房屋也存在同样的装修质量问题。被告质证认为，对两原告提交的证据1-3的真实性无异议，但关联性有异议，无法证明被告方延期交房需承担违约交房的责任，对证据4无异议，但提出紧急通知调整的交房时间到2014年7月20日，其目的是为了将装修做得更好主动提出延期交房，对从合同约定的交房日到2014年7月20日的违约金认可，且被告已通知两原告领取，而两原告未领取，对证据5的真实性、关联性均不予认可，提出照片来源不清楚，是否是两原告房间内的现状也不清楚。被告提交了以下证据：1、长沙市建筑工程竣工联合验收意见书、建设工程竣工验收备案表，拟证明原告的房屋经竣工验收合格；2、《商品房交付通知书》、《商品房交房须知》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、顺丰速运寄发凭证及寄发付费凭证、交付手续确认单，拟证明被告不存在逾期交房。两原告质证认为，对被告提交的证据的真实性无异议，但对证据1的关联性提出异议，认为还缺少电力部门的验收报告，对证据2的证明目的有异议，并提出与原告提交的证据4的证明目的相矛盾，被告已违约，原告在交付手续确认单上进行了备注，并未收房。本院审查后认为，两原告提交的证据1-4，被告提交的证据1、2真实、合法，与本案有关联，两原告提交的证据5与本案无直接关联。根据上述采信的证据及各方当事人陈述，本院查明，2012年10月22日，两原告与被告签订编号为20120437602的《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、两原告购买被告开发的位于湖南省长沙市雨花区体育新城古曲南路198号第D2幢6层602号房，建筑面积为137.50㎡，房屋总价款为1128103元，付款方式为一次性付款方式支付；2、被告应在2014年6月30日前将商品房交付两原告，该商品房依照国家和地方人民政府的有关规定经验收合格并符合或不低于本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、商品房达到交付使用条件后，被告应通知两原告办理交付手续，两原告应当在通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；4、因被告原因，未在合同约定期限内将房屋交付两原告的，逾期不超过60日的，两原告有权要求被告自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之二收取违约金，合同继续履行；5、因被告原因，未在合同约定期限内将房屋交付原告的，逾期超过60日，两原告有权解除合同，被告应在两原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按两原告累计已付房款的2%支付违约金，如两原告选择继续履行合同，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；6、由于两原告原因未能在规定的时间内办理交接手续的，视为两原告对该房屋及一切所属设施无异议并同意接收该房屋；7、被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合或不低于双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，两原告有权拒绝被告的交付行为，且被告应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改；8、房屋在保修期内因质量问题造成原告经济损失的，被告应赔偿原告的实际损失，并支付两原告已付房款1%的违约金。附件三《装饰和设备标准的约定》规定房屋供电系统为双路供电（公变），并对房屋各部件的用材的品牌或等级进行了约定。《合同补充协议》约定了被告可以通过电话、短信、登报以及根据原告提供的通讯地址，以挂号信或特快专递寄发相关通知，均视为有效通知以及视为原告已经收到。合同签订后，两原告向被告支付了总房款1128103元。2014年6月21日，被告向两原告通过特快专递的形式送达了《商品房交付通知书》，通知于2014年6月30日之前办理交房手续。2014年6月29日，被告向两原告送达《紧急通知》，通知原定交房时间调整为2014年7月20日，被告将按合同约定支付业主逾期交房的违约金。2014年6月27日，被告收到长建联验字（2014）第062号《长沙市建筑工程竣工联合验收意见书》，载明：市住建委于2014年6月23日组织市规划局、市国土局、市非税收入管理局、市环保局、市卫生局、市人防办、市气象局、市公安局交警支队、市水务局、市园林局对“茂华集团体育新城住宅小区A11-14栋、B19-29栋、D1-3栋等”进行了竣工联合验收，同意办理后续手续。2014年7月17日，两原告所购房屋由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位进行了竣工验收。2014年10月31日，两原告办理了收房手续，领取了房屋钥匙。另查明：1、被告交付的房屋的供电系统为专变电；2、两原告提出被告交付的商品房存在一些质量问题，其中涉及附件三装修和设备标准约定的为专变电问题；3、被告已经按合同约定通知两原告来领取截至2014年7月20日止的逾期交房的违约金4512元，但两原告未领取。两原告因被告交付的房屋不符合合同约定，于2014年10月13日诉至本院，请求判令支持其前述诉讼请求。本院认为，两原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。经审理，本院认为双方争议的焦点为确认被告开发的商品房何时具备合同约定的“交房条件”。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，被告应在2014年6月30日前将商品房交付两原告，该商品房依照国家和地方人民政府有关规定经验收合格并符合或不低于本合同附件三所约定的装饰、设备标准。该合同未具体明确验收合格为联合验收还是五方验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，即五方验收的规定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条作出了联合验收的规定。本案中，被告提出经联合验收即符合约定的房屋交付条件。本院认为五方验收是工程质量是否合格的依据，未经五方验收的工程不能交付使用，联合验收体现的是相关行政部门履行行政许可监督职能，本院认定商品房完成五方验收方才视为验收合格，涉案房屋于2014年7月17日通过五方验收时才符合交付房屋的条件。两原告提出被告交付的房屋未按照合同附件三约定的使用公变电以及其他质量问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，两原告提出的上述质量问题均不属于房屋主体结构质量不合格和严重影响正常居住使用的房屋质量问题，而属于对房屋的使用不构成实质性影响的质量瑕疵，两原告可以在房屋交接后根据合同有关约定要求被告承担修复责任，而不能拒绝收房向被告主张逾期交房的违约责任。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，“被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合或不低于双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，两原告有权拒绝被告的交付行为，且被告应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改。”该条款对商品房交付的装饰、设备标准是关于房屋交接验收和违约责任的约定，从合同的整体解释和公平原则及兼顾双方利益出发，该款关于“被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合或不低于双方约定（附件三）的标准”的理解，应与合同约定的交房时商品房应达到的标准作同一理解，即应当理解为没有房屋主体结构不合格和存在严重影响居住使用的质量问题。综上，两原告提出的上述质量问题，均不是房屋主体结构问题和严重影响两原告居住使用的问题，在被告已作出了交付房屋的意思表示，且房屋亦于2014年7月17日起符合合同约定的交付条件时，两原告应当按照诚实信用原则及时与被告办理房屋交接手续，对相关质量瑕疵可以要求被告承担相应的修复责任，而不能以此拒收房屋。被告应于2014年6月30日前交房，2014年7月17日才符合交房条件，构成迟延交房，故两原告可向被告主张自2014年7月1日起至2014年7月17日止共计17天的逾期交房的违约责任，因被告通知两原告将收房时间调整为2014年7月20日，愿意承担逾期交房的违约责任，承担违约金为4512元，本院予以确认。两原告请求被告支付2014年7月21日后的逾期交房违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南茂华置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李常福、李常菁支付逾期交房的违约金4512元。二、驳回原告李常福、李常菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费375元，由原告李常福、李常菁负担302元，被告湖南茂华置业有限责任公司负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 赵 梅人民陪审员 吴建军人民陪审员 吴松球二〇一五年七月十日书 记 员 付慧敏附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度搜索“”