（2015）二中民终字第06480号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-30
案件名称
吕有行与北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕有行,北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第06480号上诉人（原审被告）吕有行，男，1980年1月29日出生。委托代理人孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司，住所地北京市房山区燕山高家大坡路11号。法定代表人张翠莲，经理。委托代理人王炳明，北京市智远律师事务所律师。上诉人吕有行因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第05848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年3月，北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司（以下简称商周公司）起诉至原审法院称：2010年10月29日，我公司与吕有行签订了一份《房屋场地租赁合同》。合同约定：我公司将位于房山×××大街苏庄桥北的一处房屋、场地（场地面积约1500平方米、房屋建筑面积约1300平方米）出租给吕有行使用，租赁期限15年（自2011年1月1日起至2026年12月31日止），租金为年租金30万元，每5年递增10%，租金交纳方式为每年11月1日前交纳，逾期交纳每日按千分之三支付滞纳金，超过30日仍不缴纳，视为承租方违约，解除合同，租赁期内，如遇政府等单位征地拆迁，承租方无条件在规定时间内搬出，此合同自然解除。合同履行至今，因政府市政配套建设工程即西潞街道良黄110KV高压线路改移立塔工程需拆迁租赁标的物，并要求我公司于2015年3月20日前完成搬迁，为此，我公司依据《房屋场地租赁合同》第八条之规定，通知吕有行解除了本合同，同时要求吕有行搬出并交纳2015年1月1日至今的租金，但吕有行至今既不搬出也不缴纳租金，为此诉至法院。诉讼请求为：要求解除我公司与吕有行签订的租赁合同；吕有行支付自2015年1月1日至交还租赁物期间的租金（截止2015年4月30日为10万元）；吕有行搬出位于北京市房山区西潞街道办事处×××大街苏庄桥路北租赁场地，并交还租赁物（房屋1300平方米、场地1500平方米）。吕有行辩称，对于商周公司要求我支付租金的诉讼请求，我的确没有给商周公司租金，首先是商周公司不收我的支票，只要求我给付现金，当时房子要拆迁，从2015年3月16日至今，商周公司私自给我停水停电，我无法正常营业，我不交租金不是我的原因。对于商周公司要求我搬出位于北京市房山区西潞街道办事处×××大街苏庄桥路北租赁场地，并交还租赁物的诉讼请求，我不同意搬走，理由是因为我与商周公司签订的房屋租赁合同虽然约定是自然解除，但还约定了乙方的财产归乙方所有，甲方的财产归甲方所有，商周公司未给付我任何补偿，所以我不同意搬迁。我认为与商周公司之间没有关系，我认为与张仲宝之间形成租赁关系，我与商周公司之间不存在合同关系。故请求驳回商周公司的诉讼请求。原审法院认为：关于商周公司主体资格是否适格问题，法院认为，张仲宝代表商周公司与吕有行签订租赁合同后，吕有行向商周公司交纳了2011年至2014年共计四个年度的租金，已经向商周公司实际履行了合同约定的付款义务，且在吕有行陈述答辩意见中，其也陈述了没有给付商周公司2015年起的租金理由，同时，吕有行对商周公司提交的《房屋场地租赁合同》及交款收据的真实性均未提出异议，案外人张仲宝也确认该《房屋场地租赁合同》与其个人无关，现吕有行抗辩商周公司主体资格问题，法院不予采信。商周公司与吕有行签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方所签租赁合同第八条约定：“租赁期间，此地如遇政府等单位征地拆迁，承租方无条件在规定时间内搬出，此合同自然解除。”。现商周公司出租场地因涉及到良黄110KV高压线路改移立塔工程，该出租场地需拆迁，因此导致合同约定的解除条件成就，故商周公司、吕有行签订的《房屋场地租赁合同》应予解除。合同解除后，吕有行应腾退承租场地及房屋给商周公司。关于吕有行应给付商周公司租金数额问题，法院认为，依据商周公司提交的通告内容看，拆迁工程所涉用地及地上物，应于2015年3月20日前完成拆迁工作，在商周公司与北京西潞东方投资管理有限公司签订的拆迁补偿协议书中，也载明幼儿园用房的房屋搬迁应于2015年3月31日前完成，故法院确定吕有行应向商周公司交纳租金的期间为2015年1月1日至2015年3月31日，该期间租金数额为75000元。综上，商周公司要求解除租赁合同并要求吕有行搬出承租场地交还租赁物的诉讼请求，法院予以支持。商周公司要求吕有行支付租金的诉讼请求，合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。吕有行辩称，其未获补偿，故不同意解除合同、不同意搬走的辩解理由，因吕有行已在另一案件中作为原告提起诉讼，起诉本案商周公司及案外人张仲宝，要求予以赔偿，故法院对吕有行的辩解理由，不予采信。据此，原审法院于2015年5月判决：一、解除北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司与吕有行于二〇一〇年十月二十九日签订的《房屋场地租赁合同》。二、吕有行于判决生效后十日内给付北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司租金七万五千元。三、吕有行于判决生效后十日腾退其承租北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司位于北京市房山区×××街道办事处西潞大街苏庄桥路北租赁场地及房屋并交还租赁物（房屋建筑面积约一千三百平方米、场地面积约一千五百平方米）。四、驳回北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，吕有行不服，仍持原诉答辩意见提出上诉，要求本院依法改判驳回商周公司的诉讼请求。商周公司同意原判。本院经审理查明：2010年10月29日，商周公司（出租方）与吕有行（承租方）签订《房屋场地租赁合同》一份。合同约定：吕有行承租商周公司租赁房屋、场地位于北京市房山区良乡×××大街苏庄桥路北，房屋建筑面积约1300平方米，广场约1500平方米的场地；租赁期限为15年，自2011年1月1日起至2026年12月31日止；租金标准为年租金三十万元，租金每5年上调10%，乙方每年11月1日前向甲方交纳，如不按时交纳租金，每超过一天按年租金金额的3%交纳滞纳金，超过30天还不缴纳房租和滞纳金，视为乙方违约，解除合同；在租赁期内，此地如遇政府等单位征地拆迁，承租方无条件在规定时间内搬出，此合同自然解除，乙方投入的财产归乙方所有，原甲方的财产归甲方所有；因不可抗力原因导致本合同不能履行，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，商周公司将出租的房屋及场地交付吕有行使用。合同履行期内，吕有行向商周公司交付了2011年1月1日至2014年12月31日的租金120万元。2015年3月13日，北京西潞东方投资管理有限公司向商周公司发出通告，通告内容为：“张仲宝、北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司：华龙市场一级开发涉及的良黄110KV线路改移立塔工程属于政府市政配套建设工程，需占用×××街道苏庄村部分土地，具体四至为北至京苏路（太平庄加油站南侧路），南至京周路，西至蝶翠苑小区东侧，东至幼儿园东侧围墙。现需拆迁工程所涉及用地地上建筑物，拆迁占地面积约6000平米、建筑面积约3000平米。计划开工时间为2015年4月1日，请于2015年3月20日前完成拆迁范围内的搬迁工作，给您带来不便敬请谅解！特此拆迁通告！”。2015年3月18日，商周公司（乙方）与北京西潞东方投资管理有限公司（甲方）签订《房山新城良乡组团06街区03-23-01等地块土地一级开发项目拆迁补偿协议书（非宅基地）》，该协议书中载明为保护双方权益，参照相关拆迁法律、法规之规定，结合《房山区人民政府西潞街道办事处关于良黄110KV高压线路改移升塔拆迁方案》，就房屋拆迁补偿事宜，经甲乙双方协商，达成协议如下，一、被拆迁房屋乙方在拆迁范围内房屋建筑面积3054.13平方米，占地面积6034.30平方米……三、乙方搬迁期限乙方应在2015年3月20日前完成除幼儿园用房以外的房屋搬迁，2015年3月31日前完成幼儿园用房的房屋搬迁。后商周公司与吕有行就租赁合同解除及搬迁问题协商未果。现吕有行幼儿园已停止经营。上述事实，有商周公司提交的房屋场地租赁合同、通告、拆迁补偿协议书、收据等证据在案证实。本院认为：首先，关于商周公司主体资格是否适格问题，根据查明的事实，吕有行在签订租赁合同后，向商周公司交纳了2011年至2014年共计四个年度的租金，已经向商周公司实际履行了合同约定的付款义务，且在吕有行陈述答辩意见中，其也陈述了没有给付商周公司2015年起的租金理由；同时，吕有行对商周公司提交的《房屋场地租赁合同》及交款收据的真实性均未提出异议，案外人张仲宝也确认该《房屋场地租赁合同》与其个人无关。吕有行关于商周公司主体资格问题的抗辩意见，缺乏充分法律依据，本院不予采信。双方所签租赁合同第八条约定：“租赁期间，此地如遇政府等单位征地拆迁，承租方无条件在规定时间内搬出，此合同自然解除。”。现商周公司出租场地因涉及到良黄110KV高压线路改移立塔工程，该出租场地需拆迁，因此导致合同约定的解除条件成就，故商周公司、吕有行签订的《房屋场地租赁合同》应予解除。合同解除后，吕有行应腾退承租场地及房屋给商周公司。原审法院据此判决双方合同解除并判令吕有行腾房正确，符合相关法律规定，本院予以确认。综上，原审法院审理本案的程序符合相关法律规定，根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1185元，由北京商周景德镇陶瓷艺术有限公司负担296元（已交纳），由吕有行负担889元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1778元，由吕有行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊代理审判员 王军华代理审判员 胡珊珊二〇一五年七月十日书 记 员 张 雯 关注微信公众号“”