（2014）闸民三（民）初字第1630号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-22
案件名称
钟敏与上海舜世房地产经纪事务所、陈瞻等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟敏,上海舜世房地产经纪事务所,陈瞻,凌继正
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第七条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第1630号原告钟敏，男，1963年2月11日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人徐迟元，上海市亚太长城律师事务所律师。被告上海舜世房地产经纪事务所，住所地上海市闸北区。法定代表人徐传舜，职务总经理。委托代理人徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。被告陈瞻，男，1993年1月11日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市，现住上海市闸北区。被告凌继正，男，1974年8月8日出生，汉族，户籍地江苏省句容市，现住上海市闸北区。原告钟敏与被告上海舜世房地产经纪事务所（以下简称“舜世公司”）、陈瞻居间合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判。因凌继正与本案的审理有利害关系，故本院于2014年7月31日依职权追加凌继正作为本案的被告参加诉讼。本案于2014年10月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2015年3月27日再次开庭进行了审理。原告钟敏及其委托代理人徐迟元，被告舜世公司委托代理人徐珩，被告凌继正到庭参加诉讼。被告陈瞻经本庭传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告钟敏诉称，原告因欠他人钱款人民币241，000元（以下币种均为人民币），欲将自己所有的上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售，找到被告舜世公司，被告凌继正系舜世公司门店经理，其表示可以代原告偿还债务。随后原告与被告舜世公司、凌继正于2013年9月26日签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为550，000元，同时凌继正表示为使系争房屋卖出更高价格，原告可以另行将房屋出售。随后原告通过上海超伦房地产经纪有限公司居间将系争房屋以总价700，000元出售给案外人王某某，然被告舜世公司要求原告支付交易费用42，000元。后原告将380，000元划至被告舜世公司指定的被告陈瞻的账户，另现金给付舜世公司50，000元，扣除被告舜世公司代原告偿还的款项之外，被告舜世公司理应归还多余款项。经原告多次催讨未果，为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告舜世公司返还原告款项231，000元；2、本案的诉讼费用由被告舜世公司承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告舜世公司返还原告171，667元；被告陈瞻、凌继正对上述付款义务承担连带责任。被告舜世公司辩称：系争房屋的买卖交易过程与被告舜世公司无关，被告舜世公司不是本次交易的实际买受人或合同相对人，虽被告凌继正系被告舜世公司门店经理，但被告舜世公司也没有参与买卖操作过程，被告舜世公司并未收取过原告的任何款项，原告要求被告舜世公司返还多余的款项缺乏事实和法律依据。原告曾就本案的纠纷提起过借贷诉讼，故被告认为原告起诉本案属于恶意诉讼。故不同意原告的诉讼请求。被告陈瞻未答辩。被告凌继正辩称，不同意原告的诉讼请求。被告舜世公司没有参与此次买卖的操作过程，确认共计收到原告支付的390，000元款项，共计支出的款项为261，000元，之间的差价系其承担风险的回报，当时与原告是口头约定好的。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告原为系争房屋产权人。2013年9月26日，原告（出卖方、甲方）、被告凌继正（买售方、乙方）与被告舜世公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，载明：丙方为甲方与乙方买卖系争房屋事宜提供居间服务；系争房屋售价款为550，000元，乙方向丙方支付意向金185，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行，落款处有原告及被告凌继正的签字及被告舜世公司的公章。同日，原告（甲方）与被告凌继正（乙方）又签署《房屋买卖合同》一份，载明：原告将系争房屋出售给被告凌继正，房价款550，000元，签署本合同后三十日内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》并支付首期房款185，000元，于交易过户之日支付剩余房款365，000元，甲、乙双方应与2013年10月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。另合同对于买卖双方税费的承担，违约责任等做出约定。2013年10月16日，原告（甲方）与案外人王某某（乙方）签订《房地产买卖定金协议》，载明：原告将系争房屋出售给案外人王某某，房价款700，000元，乙方于签署合同之日支付定金10，000元，双方于10月21日前签署正式房地产买卖合同，乙方支付首付款240，000元，双方交接房屋；双方应于2013年11月21日前办理房屋产权过户登记手续并支付430，000元，尾款20，000元待交房时支付。同日，原告与案外人王某某签署正式的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）。2013年10月16日，被告凌继正向原告出具收条，载明：今收到钟敏10，000元。2013年10月21日，上海市住房置业担保有限公司风险管理部出具《收据》一张，载明：我公司已于2013年10月21日收到公积金借款人钟敏的公积金贷款代偿款182，667.65元，代偿款已全部清偿。特立此据。2013年11月5日，案外人王某某向原告中国银行卡转账支付380，000元。随后，原告向被告陈瞻中国银行卡转账支付380，000元。同日，被告凌继正向被告陈瞻出具收条，载明：今收到陈瞻转来共和新路XXX弄XXX号XXX室房款计380，000元，特写本条，以兹证明。另查明，2012年9月4日，案外人孙慧起诉至本院要求原告支付购买系争房屋的房屋尾款50，000元，该案的案号为（2012）闸民三（民）初字第1894号。双方于当日在本院主持下达成原告于2012年12月31日给付孙慧50，000元的调解协议。但至调解协议约定的履行期限内，原告未能及时履行，孙慧于2013年3月1日向本院申请执行，本院于2013年3月13日出具执行裁定书并于2013年3月14日对系争房屋进行了司法查封。2013年9月29日，原告将上述案件的执行款项56，000元交至本院。对于该款项，原告确认系被告凌继正代为给付。还查明，2014年5月5日，原告曾将被告舜世公司诉至本院，要求被告舜世公司返还借款224，667元。该案的案号为（2014）闸民二（商）初字第735号，之后原告撤回该案的起诉。审理中，被告舜世公司法定代表人徐传舜到庭接受本庭询问，其表示其见过原告，但没有接触过，凌继正是区域经理，其与原告之间没有借贷关系，当时凌继正称需要买房向其借款150，000元，对于有关系争房屋的业务以及系争房屋上的抵押和贷款其均不知情，只知道凌继正帮原告的忙。审理中，原告方证人曹某某到庭作证称：其系房屋购买人王某某的母亲，参与了整个购买房屋的过程。购买系争房屋是通过上海市闸北区共和新路芷江西路路口一家中介公司居间的，通过该中介公司看房后支付了10，000元的意向金，随后与原告签署定金协议；双方签署正式房地产买卖合同当日支付240，000元，余下房款在办理产权过户手续后支付给原告。购买系争房屋包括税费、中介费等大概共计支付760，000元，原告具体收多少款项其不清楚，其中原告的公积金贷款是中介陪同其去偿还的，当时将存有房款的银行卡交给原告本人。原告对于证人证言予以认可。被告舜世公司认为，证人对于系争房屋的具体交易时间、中介公司的名称、合同价款等陈述均存在错误，且根据证人证言，证人是将房款给付原告的。被告凌继正表示系争房屋确系证人购买，证人购买系争房屋的其他细节其不清楚。对于原告给付被告的款项及被告代原告偿还及给付的款项，审理中，各方意见如下：原告主张其共计给付被告450，000元，其中2013年10月16日系争房屋购买人王某某给付的定金10，000元，原告随后给付被告凌继正；2013年11月5日通过被告陈瞻银行卡转付给被告凌继正的380，000元；系争房屋买受人王某某支付的第二笔房款240，000元，其中刷卡归还了182，667.65元的公积金贷款，被告凌继正将剩余款项的40，000元及银行卡一起拿走；王某某给付的第三笔房款430，000元，卡转380，000元之后剩余的50，000元款项取现后在舜世公司办公室现金给付被告凌继正20，000元，但是舜世公司并未出具收条。原告确认被告舜世公司代其偿还及给付的款项为：舜世公司代原告偿还的高利贷185，000元，舜世公司代原告履行的法院执行款56，000元，原告还向舜世公司负责人徐传舜借款20，000元，故共计收到舜世公司的款项为261，000元。被告舜世公司表示其未向原告收取过款项，也未曾代原告偿还或支付过任何款项。被告凌继正表示，其收到原告给付的款项共计为390，000元，即原告通过被告陈瞻卡转付的380，000元及收取原告给付的现金10，000元。其代原告归还了185，000元的高利贷，56，000元的法院执行款以及借给原告现金20，000元，对于之间的差额129，000元，被告凌继正认为系投资的回报。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收据、房地产买卖定金协议、上海市房地产买卖合同、银行回单两张、上海市房地产登记簿、代管款收据、录音光盘及整理文字，被告舜世公司提交的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、（2014）闸民二（商）初字第735号案件材料，被告陈瞻提交的收条、证人曹某某的证言以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告与被告凌继正就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》虽从形式上看与一般的房屋买卖合同及居间协议并无不同。但事实上，一方面，上述两份协议对于房价的约定偏低于市场价格；另一方面，根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价，侵占、挪用房地产交易资金，承购自己提供经纪服务的房屋等行为，被告凌继正作为房地产经纪机构的工作人员，确违反相关规定，承购被告舜世公司提供经纪服务的系争房屋，且本院查明的情况，被告凌继正并无购买系争房屋的资格及经济能力，结合被告凌继正为原告偿还借款、法院执行款，而居间协议约定意向金的金额与被告代原告偿还的金额一致，之后原告通过其他中介公司将系争房屋出售，被告凌继正知晓但并未提出异议等情节，本院有理由相信，原告与被告凌继正签署的上述两份协议更具有一种担保的性质，双方并无真实的买卖意思表示。至于原告给付被告凌继正之款项，原告主张其给付的金额为450，000元，审理中被告凌继正确认的金额为390，000元，且原告未能提交其他60，000元的相关凭证，故本院不予认可。审理中，原、被告确认被告凌继正代原告归还或支付款项261，000元，对于差额部分，被告凌继正辩称系赚取差价抑或其投资回报并无相关事实和法律依据，本院不予采信，故被告凌继正应向原告返还多收取的款项。对于原告要求被告舜世公司承担返还上述款项的义务，但原告未能提交相应证据证明上述款项系舜世公司收取抑或舜世公司代为归还原告所欠债务，且未能提交被告舜世公司对被告凌继正上述收款行为明知等证据，故原告要求被告舜世公司承担还款义务并无相关事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告凌继正应于本判决生效之日起三日内返还原告钟敏129，000元；二、驳回原告钟敏其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，765元（原告钟敏已预缴），由原告钟敏负担1，885元，被告上海舜世房地产经纪事务所、凌继正负担2，880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 魏思奇代理审判员 吴晓婕人民陪审员 成福鑫二〇一五年七月十日书 记 员 洪 捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”