（2015）呼民四终字第00321号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-31
案件名称
张俊诉呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张俊,呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民四终字第00321号上诉人（原审被告）张俊，又名张三小，男，1959年5月25日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人白建朝，经世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司。住所地呼和浩特市新城区。法定代表人郭继光，该公司经理。委托代理人任志坚，内蒙古奥神律师事务所律师。上诉人张俊因与被上诉人呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司（以下简称众兴公司）租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民五初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人张俊及其委托代理人白建朝、被上诉人的法定代表人郭继光及委托代理人任志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月1日众兴公司和张俊就呼和浩特市众兴建材市场内C区25号场地签订租赁合同，合同约定：“场地93平方米，金额11160元，综合服务费11160元，总计金额22320元，支付方式为签订合同时一次性付清，租期从2011年5月1日至2012年4月30日”。合同还对双方的权利与义务以及违约责任作了约定，其中，违约责任中约定：“乙方（张俊）不能履行义务造成甲方（众兴公司）或顾客损失的，甲方有权解除合同，乙方没有按时交纳租金及其他费用，将不享受任何优惠并按拖欠时间每日收取3‰的滞纳金……”。在书面合同届满后双方均按合同履行了相关义务，合同期届满，双方未重新签订租赁合同，张俊继续使用该场地至今。众兴公司对此也未提异议，从2012年5月1日至2013年4月30日张俊给付租金22320元，2013年5月1日至2014年5月1日给付租金23400元，2014年5月1日至今张俊未付租金。众兴公司认为，张俊持续使用场地，双方已形成事实租赁关系，从2012年至2013年众兴公司按调整后价格每平方米23元／月计算，张俊拖欠租金2268元、暖气费1000元，合计3268元，2014年5月1日众兴公司调整市场内租房的租赁费，张俊承租的场地，调整为每平方米30元／月，张俊从2014年5月1日至2015年2月16日拖欠租金23808元。张俊辩称，众兴公司擅自涨价没有通知张俊，众兴公司也没按合同要求提供相应的服务，截止2014年10月16日众兴公司锁了张俊的大门为止，张俊已交清了全部租金，故不同意众兴公司的诉讼请求。另查明，2014年10月16日众兴公司和张俊因房屋租赁发生争议，众兴公司将张俊使用的场地上锁，张俊发现后，将锁子打烂，至今场地仍由张俊占用。众兴公司的诉讼请求为：1、解除众兴公司与张俊之间的租赁关系，并将张俊承租的C区25号营业场地交还众兴公司使用；2、张俊给付场地租赁费27076元（其中2014年5月前拖欠的3268元，2014年5月1日至2015年2月16日欠租金23808元）；3、张俊给付违约金8122元。合计35198元。原审法院认为，2011年5月1日众兴公司和张俊签订的租赁合同在合同期限届满、双方未续订租赁合同的情况下，张俊继续使用租赁物，众兴公司未提异议，原租赁合同继续有效。从2012年5月1日至一审时双方形成了不定期租赁关系，该租赁关系不违反法律规定，合法有效应受法律保护。截止2013年4月30日双方已按约定履行了全部合同义务。在2013年度与2014年度众兴公司对场地租金作了调整，但众兴公司无证据证明合同变更履行了通知义务，故众兴公司按调整后的价格主张租金，不予支持。张俊仍应按原合同价格给付租金，2013年度租金应为22320元，张俊已给付23400元，超出部分1080元（23400元-22320元）应在2014年度租金中折抵。2014年5月1日至2015年2月16日张俊应付租金18104元（93平方米×20元／月÷30天×292天），扣除2013年度超付部分应为17024元，2014年度租金张俊至今未给付构成违约，应承担违约责任，众兴公司请求解除双方租赁关系，予以支持。众兴公司主张的违约金明显高于其实际损失，根据损失补偿原则，应按同期贷款利率的1.3倍调整确定为1062元（17024×6%÷365天×292天×1.3倍）。众兴公司请求给付违约金8122元，不予支持。张俊辩称众兴公司存在欺诈行为，因未能提供证据，不予采信。张俊主张的众兴公司因供暖不足给其造成损失，因未提供证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条，判决：一、解除众兴公司与张俊之间的租赁合同；二、张俊在本判决生效后十日内给付众兴公司租金17024元，违约金1062元，并将所租赁的场地腾空交还众兴公司。案件受理费395元（众兴公司已预交），众兴公司承担193元，张俊承担202元。张俊不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审判决认定事实错误。2011年5月1日双方签订的《租赁合同》第二条第二款明确约定“甲方负责市场的安全保卫、防火、卫生等工作，并有偿提供水、电、暖的正常供应”，在合同履行过程中，众兴公司并未履行合同约定的义务，并未按照张俊实际租赁的使用面积供暖，未提供正常的供暖义务，导致张俊的暖气管冻裂，给张俊造成极大损失。众兴公司违约在先，张俊有权行使抗辩权，拒绝支付租金及管理费用。一审法院未查明众兴公司是否依约履行了合同义务、张俊是否能够行使抗辩权等关键问题，就判决张俊承担租金支付的义务，属于认定事实错误；2、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，众兴公司作为先履行义务一方，必须为张俊提供正常的暖气供应，如果众兴公司不履行或履行不符合约定，张俊有权拒绝相应的义务。故请求二审法院撤销原判决，依法改判或者变更。二审审理过程中，张俊向法庭提交了新证据《租赁合同》，用于证明：1、张俊与众兴公司之间于2011年至2012年存在租赁合同关系；2、合同约定众兴公司负责提供水、电、暖正常供应，但众兴公司并未正常供暖，构成违约；3、张俊并未违约。对张俊提交的《租赁合同》众兴公司的质证意见为：合同的真实性认可，关联性及要证明的众兴公司违约的问题不认可。双方形成了不定期租赁关系。张俊提交的《租赁合同》，众兴公司对合同的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。经二审审理，本院对一审法院查明的主要事实予以确认。本院认为，张俊上诉主张众兴公司未按照张俊实际租赁的使用面积供暖，未履行提供正常供暖的合同义务，导致暖气管冻裂，给其造成极大损失。对其主张的事实，张俊在一审没有提交证据，二审期间只提交了《租赁合同》。从合同内容看，双方约定了众兴公司负有有偿提供水、电、暖正常供应的义务。但张俊并未提交证据证实众兴公司不履行该义务或履行不符合约定。故张俊的主张缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。张俊当庭递交的“请求法院调取众兴公司在张俊租赁其房屋期间是否正常供暖”的调取证据申请，因其申请超出了法定申请期限，申请内容不明确，且不属于人民法院依法调取证据的范围，不予准许。原判决认定的主要事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由张俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 靳宝维审 判 员 韩 韬代理审判员 张 浩二〇一五年七月十日书 记 员 李元日 关注微信公众号“”