（2015）连民终字第00967号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-07-30

案件名称

尹世芬与连云港锦华房地产开发有限公司、中蓝连海设计研究院商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

连云港锦华房地产开发有限公司,尹世芬,中蓝连海设计研究院

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2015）连民终字第00967号上诉人（原审被告）连云港锦华房地产开发有限公司。被上诉人（原审原告）尹世芬。原审被告中蓝连海设计研究院。上诉人连云港锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华公司）因与被上诉人尹世芬、原审被告中蓝连海设计研究院（以下简称中蓝研究院）商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第00834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭于2015年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人锦华公司和原审被告中蓝研究院的共同委托代理人卞保田，被上诉人尹世芬的委托代理人尹世梅、乔鸿兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尹世芬一审诉称，2000年尹世芬到锦华公司开发的锦华园，当时销售经理李根松对尹世芬说，我们的门面房可以改双层，100平方米相当于200平方米。尹世芬说没有那么多钱，李根松承诺矿山设计院为其担保贷款，贷款手续他们来办，房屋买好后他们为其出租，以租金还贷。李根松将最大的门面房卖给了尹世芬，尹世芬交纳了17万元购房款。几个月后尹世芬发现房屋被别人买走，从此尹世芬找李根松，李根松一直说等等，一等就是13年，期间尹世芬经历漫长痛苦的上访路，至2011年10月，穷困潦倒，瘫倒在中医院路边，经诊断脑梗、精神迫害症，右腿股骨粉碎性骨折。锦华公司是中蓝研究院设立的，是中蓝研究院的下属公司。从2012年初起，经长期与中蓝研究院沟通，中蓝研究院同意，将当时17万元购买的门面房面积，按现在价值评估赔偿给尹世芬。现请求判令中蓝研究院、锦华公司给付赔偿款1537747元，赔偿抚慰金40000元、治疗费80000元、尹世芬三年花费40000元，共计1697747元，并负担诉讼费用。中蓝研究院、锦华公司一审辩称，1、尹世芬与锦华公司之间的商品房买卖合同关系没有成立，尹世芬称与锦华公司负责销售的李根松经理协商过买卖门面房的事情，但双方因价格等原因没有达成一致，双方对商品房的价格、面积、位置等合同必备条款没有达成一致，也没有对其他合同主要条款达成一致，双方的商品房买卖合同关系没有成立。尹世芬是以认购款的名义向锦华公司付款17万元，因尹世芬没有留下联系方式，多次联系未果。直至两三年前，尹世芬的姐姐找到锦华公司多次协商，曾有过多种不同的方案，最终因没有协商一致而无法解决此事；2、中蓝研究院不是买卖合同的双方当事人，与锦华公司是各自独立的企业法人；3、锦华公司愿意对尹世芬的损失给予合理补偿，数额在70万元至90万元之间。原审法院经审理查明，2000年8月2日，尹世芬向锦华公司交纳购房款17万元，锦华公司向尹世芬出具收据一张，该收据中的收款事由为“房款”。2014年2月，锦华公司委托连云港市价格认证中心对锦华园小区（位于瀛洲路东气象局南侧）底层门面房的市场平均价格进行鉴证，价格鉴证基准日为2014年2月28日以及2000年8月，价格鉴证结论为：经测算，一般情况下，认证标的价格为：锦华园小区底层门面房2014年2月28日的市场平均价格为37313元，锦华园小区底层门面房2000年8月的市场平均价格为4125元。原审法院另查明，锦华公司的企业类型为有限公司（法人独资），股东为中蓝研究院。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，尹世芬提供的收据、连云港市价格认证中心的鉴证结论书、工商登记资料查询表等证据予以证实。原审法院认为，尹世芬于2000年8月2日向锦华公司交纳购房款17万元，锦华公司出具的收据中注明收款事由为“房款”，此时双方就购房达成一致意见，虽然收据中没有明确商品房的具体位置、商品房的价格，但是锦华公司于2014年2月委托连云港市价格认证中心对锦华园小区底层门面房的市场平均价格进行鉴证，价格鉴证基准日包含2000年8月的市场平均价格，能够证明尹世芬与锦华公司在2000年8月已就所购商品房的位置、单价等合同主要条款达成了一致意见。因年代久远，锦华公司已无法交付锦华园小区底层门面房，且尹世芬已交付了购房款17万元，故尹世芬要求锦华公司赔偿购房款的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。根据上述鉴定结论，2000年8月的市场平均价格为4125元，按照2000年8月2日尹世芬交纳购房款的17万元计算购房面积，并以2014年2月28日的市场平均价格计算，锦华公司应赔偿尹世芬购房款1537747元（170000÷4125×37313）。对于尹世芬主张的赔偿抚慰金40000元、治疗费80000元及花费40000元，因没有事实和法律依据，原审法院不予支持。因锦华公司系独立的法人，故中蓝研究院不应当承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原审法院遂判决：一、锦华公司于判决生效后十日内给付尹世芬1537747元；二、驳回尹世芬其他的诉讼请求。案件受理费20080元（尹世芬已预交），由尹世芬负担1890元，锦华公司负担18190元，锦华公司负担部分于判决生效后十日内给付尹世芬。如果锦华公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人锦华公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定双方商品房买卖合同已成立是错误的，证据不足。1、双方并未对商品房买卖的价格、位置、面积等实质性条款达成一致，合同并未成立，也无法履行。被上诉人在一审开庭中也自认仅是以价格每平方米3200元去协商过，但未达成一致，双方也未签订任何书面合同。这在一审上诉人提交的证据中也得到证实，争议房产当时每平方米的成交价格在4000元以上，有当年房产局备案的销售合同可以证实，而且连云港市价格认证中心出具的鉴证结论书中也认定当时均价为每平方米4125元。这也进一步证实了当时双方是因为价格相差太大而没有达成一致，更不要说房屋位置、面积、结构等具体的条款内容了。2、事实上，当时双方因价格没有达成一致，上诉人的销售经理李根松要求被上诉人不要交款，而被上诉人以认购款的名义向上诉人账上付款17万元，因被上诉人没有留下联系方式，上诉人多次联系未果。直至几年前，被上诉人妹妹多次找到上诉人协商，在这过程中曾有过多种协商方案，后因种种原因无法解决。3、一审判决已认定上述事实，即双方没有明确商品房的具体位置、价格的事实，但却以2014年2月委托连云港市价格认证中心的价格鉴定为由，毫无根据地推断出“能够证明在2000年8月已就所购商品房的位置、单价等合同主要条款达成一致意见。”这一推论十分荒谬。其一，合同成立应考查合同订立时双方当事人的真实意思表示，本案双方在2000年8月协商过，因价格原因未达成一致，而不能以14年后即2014年的行为来推定当事人当时的真实意思表示。其二，所鉴定的内容时间点有两个，即2014年2月和2000年8月，这两个时间点都是由鉴定委托人在委托时可以任意确定，然后鉴定人才根据委托来鉴定。这无论如何也得不出是当年订约时双方的意思表示。其三，委托鉴定只是上诉人作为内部掌握的资料，这跟当年订约时的真实意思没有任何法律上的必然联系。其四，依一审判决“能够证明所购商品房的位置、单价等合同主要条款达成一致意见”，那么所谓一致意见中的商品房位置在哪，具体朝向、单价等均不清楚。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，但适用该条的首要条件是协议内容必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该条明确规定了商品房买卖合同应当明确的13项主要内容，而纵观本案，双方对核心的价格、面积、位置等合同必备条款均未达成一致。合同根本没有成立，也无法成立。因此一审判决适用法律是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人尹世芬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案商品房买卖合同已经成立。1、当时上诉人销售经理李根松已经与尹世芬谈好价格，并且承诺由中蓝研究院为被上诉人担保贷款，房屋买好后由中蓝研究院为被上诉人进行出租，以房养房。当时李根松带着尹世芬看了所要卖给尹世芬的门面房，并告知面积及价格。在李根松的再三怂恿下，尹世芬才将订购的苍梧小区西边的门面房退掉，贴了3万余元违约金。况且在一审中李根松也自认当时是买哪一间门面房。如果当时没有就价款及方式谈好，尹世芬不可能贴3万元余元违约金将定购的苍梧小区门面房退掉，向上诉人交纳17万元购房款。明显有违常理。2、涉案商品房买卖合同没有签订是上诉人的责任，上诉人在尹世芬多次寻找李根松要求按谈好的约定履行，但是上诉人找种种理由一拖再拖，最后避而不见。最终逼着尹世芬走上上访之路，病倒街头。二、关于价格鉴定书。尹世芬的妹妹尹世梅在上诉人处2年多，天天要求处理此事。最后中蓝研究院答应，通过鉴定得出最终价格，再按鉴定结论的价格给予赔偿。这一处理方案是经过7个领导会议讨论的结果。但鉴定结论出来后又告知必须通过诉讼取得判决书，上诉人才便于给予赔偿。理由是，他们是国有单位，没有人能签字给钱，并承诺只要一审判下来就给钱。上诉人绝不上诉。因此，鉴定书是上诉人委托进行鉴定，钱也是上诉人交纳。原审法院对该鉴定书的认定合理合法。三、原审法院适用法律正确。上诉人已收被上诉人的购房款，且李根松在一审中已经自认门面房的房号。鉴定书也证明，双方就房产的位置、价款等达成一致。因此双方之间的商品房买卖合同成立。原审法院适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告中蓝研究院答辩称，中蓝研究院和锦华公司是两个独立法人，各自承担相应法律责任，本案与中蓝研究院无任何法律关系。本院经审理查明，原审法院查明的基本案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，2000年8月2日，被上诉人尹世芬购买上诉人锦华公司开发的锦华园小区底层门面房1间。虽然双方没有签订书面的商品房买卖合同，但根据双方在一审庭审中对尹世芬购房经过的陈述，结合锦华公司出具给尹世芬收到17万元“房款”的收据来看，原审法院认定双方当时就尹世芬所购门面房的具体位置、房屋价款等合同主要条款已经达成了一致意见并无不当。鉴于锦华公司已经收取尹世芬17万元购房款，原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定双方形成商品房买卖合同关系并无不妥。现锦华公司无法向尹世芬交付锦华园小区底层门面房，在此情况下，原审法院根据所查明的案件事实，结合相关法律规定判决锦华公司给予尹世芬一定的经济赔偿是正确的，本院依法予以支持。锦华公司上诉称其与尹世芬之间就商品房的价格、面积、位置等实质性条款未达成一致，原审法院认定双方之间商品房买卖合同已成立是错误的，适用法律也是错误的理由，明显不能成立，本院不予采信。综上，上诉人锦华公司的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20080元，由上诉人连云港锦华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　乙　斌代理审判员　　万红英代理审判员　　程　艳二〇一五年七月十日书　记　员　　卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：