（2014）临兰商初字第1712号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-19
案件名称
李运选与全洪升、全洪建合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李运选,全洪升,全洪建
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2014）临兰商初字第1712号原告李运选。委托代理人郑长凯，山东明信律师事务所律师。被告全洪升。被告全洪建。委托代理人李艳，山东嘉瑞律师事务所律师。原告李运选与被告全洪升、全洪建合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李运选及委托代理人郑长凯，被告全洪升、全洪建的共同委托代理人李艳、陈晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李运选诉称，二被告因为想卖掉其经营的临沂市兰山区宏昇宾馆（以下简称宏昇宾馆），原告也有意接手，原、被告在商谈转让事宜过程中，原告多次要求二被告出示存在于该宾馆之上的房屋租赁合同原件，并一起去房东处核实，但被告一直推脱，并欺骗原告说2014年一定找房东把房屋租赁合同变更到原告名下。被告自始至终坚称其出示的房屋租赁合同是真实有效的，并要求由被告转交房租给房东。2012年12月11日，原、被告签订了宾馆转让合同，并要了一份房屋租赁合同作为附件。签订合同次日起，原告接手了这家宾馆，重新进行了粉刷装修。后，原告发现宾馆用电量奇高，由此发现了被告出具的房屋租赁合同是伪造的，原告便在2013年2月份暂停了所应向被告按月支付的剩余转让费。被告随即控制了宾馆，强行赶走原告的工作人员，鉴于原告的行为已严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决解除宾馆转让合同，二被告承担原告的所有损失共计40万元，诉讼费由二被告承担。被告全洪升、全洪建共同辩称，原告所诉与事实不符，被告交给原告的合同虽然有瑕疵，但是不影响原告的经营。被告将宾馆整体转让原告，原告只支付15万元，剩余60万元未支付，其违约给被告造成直接经营损失，现被告保留诉权。原告李运选为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、工商登记信息一份，证明被告全洪建是营业执照的业主，被告全洪升为实际经营人；2、宾馆转让合同原件及租赁合同复印件各一份，证明二被告作为甲方与作为乙方的原告签订了转让合同，根据该合同第七条的约定，原告享有解除合同并要求对方赔偿所有损失的权利；3、房屋租赁合同一份，证明二被告所提供的租房合同系为了诱骗原告签订宾馆转让合同而故意伪造的；4、视听资料一份，证明上述三份证据所要证明的内容；5、原告付款银行流水账及网上转账记录复印件各一份，证明原告已经支付157000元转让费；6、临沂市正鼎价格评估有限公司于2013年11月13日出具临正价评字（2013）第511号价格评估报告书一份，用以证实宏昇宾馆在2012年12月12日至2013年2月20日的营业利润为159466元，以及该合同履行后原告可获得的利益。上述证据，二被告的质证意见：对证据1没有异议，恰恰能证明二被告有权利转让涉案宾馆；对证据2真实性无异议，证明被告全洪升是实际控制人，被告全洪建是名义代表人，有权转让房屋，原告没有按协议履行每月交付1.8万元转让费给被告的义务；对证据3无异议，该合同是2009年3月份宾馆的实际控制人全洪升委托孟志洪与房主庄步璇签订的协议，2009年4月1日孟志洪与全洪升签订了合同，中间仅相隔3天；证据4不是原始载体，是复印载体不予质证；对证据5被告只认可收到转让费15万元；证据6无异议，2012年12月12日至2013年2月20日，原告在经营期间的营业利润及已经取得利益159466元，这也恰恰是被告的损失。另外，原告李运选主张的损失数额为40万元，该损失包括在二被告应退还的宾馆转让费133509.84元（157000元-9911.46／月×2.37月）、装饰及购买物品费用、合同履行后可获得的利益4212443.98元（57468.51／月×﹤75.67月-2.37月﹥）总计损失数额4438916.82元之中。原告李运选为进一步证实其在经营期间为宾馆装饰、购买物品支出费用，向本院提交如下证据：1、临沂东城装饰工程有限公司出具的装饰费发票1张，证明宾馆装修支付装饰费45000元；2、山东省国家税务局连号通用定额发票一宗，证明酒店配套用品花费16186元；3、工商服务业统一收款收据3张，证明购买烟、酒、食品花费2261.5元；4、铁观音收据3张（350元），证明购买茶叶花费500元；5、销售清单2张，证明维修冷水管费用347.5元；6、临沂金鹰美乐商贸有限公司出具的发票一张，证明购买飞科吹风机花费128元；7、临沂天马灯饰有限公司出具的灯具发票1张，证明购买灯具花费930元；8、闽发水暖总汇销货清单2张及山东省国家税务局通用定额发票4张，证明购买地漏花费450元；9、临沂中盾经贸有限公司出具发票一张，证明购买10台1.5匹美的空调花费22000元；10、临沂市兰山区乐盼门业有限公司出具发票一张（4900元）及山东省国家税务局通用定额发票2张，证明购买盼盼门、接触器花费5110元。上述证据，二被告经质证称，根据原告在诉状陈述，宏昇宾馆在2013年2月份就停止业务，大量发票是2013年2月之后的，从发票上看不出与本案有关联性。装修发票仅仅写了装饰费，即使装修了也应以评估为准。床单、烟、酒、糖、茶均属于酒店正常消耗品。空调应该是9台，宾馆原有中央空调，这属于原告私自增设。宾馆本来有电动门，原告私自拆除换成推拉门。原告主张的上述损失无任何法律依据，不予认可。被告全洪升、全洪建为支持自己的抗辩，向本院提交如下证据：1、2009年3月28日，被告委托孟志洪与房东璇签订的房屋租赁合同一份，证明同年4月1日孟志洪把房屋交给本案被告全洪升；2、双方签订的宾馆转让合同一份，证明原告违约，没有支付剩余转让金，以及在原告第一次起诉被告后原房东知道给其录像后，出具同意转让证明，本合同中载明了这一条；3、第一次起诉状一份，证明原告让被告承担26万元，这次是40万元，两次均没有法律依据。上述证据，原告的质证意见：对证据1无异议，恰恰证明二被告在与原告签订宾馆转让合同时，二被告提供的合同是伪造的；对证据2无异议，房东庄步璇在合同注明的“同意转让”时间为2013年5月2日，此时原告早已诉至法院，即使房东同意转让也与本案无关。本案争议在于双方有没有责任或义务履行本合同约定的各项义务，如果违反了相关义务性的约定，应当承担合同后果。二被告在签订合同时就已经违反了其义务；对证据3无异议，起诉数额多少是原告的权利，实际应赔偿多少，由法院依法判决。经审理查明，2009年3月28日，案外人庄步璇（甲方）、孟志洪（乙方）签订房屋租赁合同，庄步璇将位于临沂市兰山区开阳路临西二路交汇处沿街五层楼房一位（带院）约1760平方米整体租赁给孟志洪使用。租赁期限10年，第一阶段从2009年3月28日至2014年3月30日。第二阶段从2014年4月1日至2019年3月30日。租金第一阶段每年16万元，第二阶段另行协商。同年4月1日，孟志洪（甲方）与被告全洪升（乙方）签订《租赁合同》，约定将其承租的上述房屋整体租赁给全洪升使用，租期10年，自2009年4月1日至2019年3月31日。年租金16万元，于每年4月1日前一次性交付，根据行情2014年时商量是否加租。在不影响甲方正常收取租金的情况下，乙方有自行转让权。在不影响房屋整体结构的情况下，乙方可作任何装修变动。水、电及税务等一切费用由乙方承担。同年10月15日，被告全洪建用上述租赁场所注册成立宏昇宾馆，经营食宿和餐馆业。2012年12月11日，原告李运选（乙方）与被告全洪升、全洪建（甲方）签订《宾馆转让合同》，协议载明：宏昇宾馆系由甲方全洪升独自创办，全洪升是实际控制人，全洪建是名义代表人。现因经营不善甲方将其所有的位于临沂市兰山区临西二路与开阳路交汇处西20米路的南宏昇宾馆（包括一楼大厅三间、二到五楼全部房间、后院以及后院西邻的地下一间、地上两间）及其所有附属设施、装修装饰物的所有权、经营权全部转让给乙方李运选，转让金共计75万元，乙方应当于本合同签订生效之日付款15万元，余款按以下方式结算：从次月开始，于每月5日前交付1.8万元（甲方收款账户：开户行工行金雀西段支行，账号622202161001363636308，户名全洪建）。宾馆转让之前的债权债务由甲方承担，宾馆转让之后的债权债务由乙方承担。甲方保证该宾馆在转让给乙方前不存在任何抵押、担保、所有权等物权负累和纠纷，否则乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿所有损失。乙方保证按照本合同第三条的约定付清债余款，因乙方自身原因导致每月交款日期迟延的最长期限是一周，否则甲方有权要求乙方交付每日500元的违约金，乙方超过一个月不交款，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿所有损失。甲方保证与该宾馆相关的所有产权、工商、税务、组织代码、房屋租赁合同等文件均真实有效，并有义务按照本合同的约定及时协助办理产权、工商、税务、组织代码、房屋租赁合同转让等的变更登记，否则，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿所有损失。本合同双方签字按印之日起生效。原、被告分别在合同书上签字并按印确认。合同签订后，原告李运选分别于当日及次日通过网银支付转让费15万元。二被告于次日将宾馆交付原告，原告在接受宏昇宾馆后，购买了10台美的空调，对宾馆进行了部分装修后即投入运营。原告李运选在经营期间，发现二被告提供的全洪升与案外人庄步璇签订的租赁合同系伪造的，随要求其提供与房东之间租赁合同原件，并要求将房屋租赁合同变更至原告名下未果，双方为此产生争持，原告拒付剩余转让费。2013年2月20日，二被告重新接管宏昇宾馆。同年3月18日，原告李运选将二被告诉至本院，要求解除宾馆转让合同，二被告赔偿其所有损失共计26万元。在诉讼期间，宾馆房屋前任转租人庄步璇明确同意二被告转让租赁房屋，并于同年5月20日在宾馆转让合同上加以注明。同年11月28日，原告撤回对二被告的起诉。2014年5月19日，原告李运选以同样事实与理由诉至本院，要求解除原、被告签订的宾馆转让合同，二被告赔偿其损失共计40万元。另查明，宏昇宾馆注册号371302600252128，经营者姓名全洪建，设立方式个体工商户，经营范围住宿，成立日期2009年10月15日，经营场所临沂市兰山区临西二路与开阳路交汇处。该经营场所产权归临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会所有。原告李运选认可在其经营期间，并无房屋所有权人或者前任承租人主张收回宾馆经营房屋，或提出加收租金的要求。此外，原告李运选另主张支付转让费7000元，二被告对此不予认可，原告亦未能举证证实。上述事实，主要是依据原、被告庭审陈述、举证、质证及庭审调查所认定，相关证据均已收集、记录在卷。本院认为，原告李运选与被告全洪升、全洪建在平等自愿的基础上协商宏昇宾馆转让事宜，并签订书面宾馆转让合同，其形式和内容均不违反法律的禁止性规定，该转让合同合法有效。双方当事人应当按照协议的约定和交易习惯全面履行各自的义务。合同签订后，原告向二被告交付首批转让款15万元，二被告向原告移交了约定转让的宾馆及所有附属设施，原告在接手宾馆后实际经营两个多月，在此期间，二被告并未按约定履行协助原告办理房屋租赁合同的变更手续，违反了该合同第七条“甲方保证与该宾馆相关的所有产权、工商、税务、组织代码、房屋租赁合同等文件均真实有效，并有义务按照本合同的约定及时协助办理产权、工商、税务、组织代码、房屋租赁合同转让等的变更登记，否则，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿所有损失。”的约定，构成违约，应当承担违约责任。二被告虽以原告拒付剩余转让款，违约在先为由抗辩，但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，二被告未履行先履行义务在先，原告有权行使先履行抗辩权，拒付剩余转让费。因此，对二被告的这一抗辩理由，本院不予采纳。关于原告主张的损失数额认定问题。基于二被告违约的行为，合同解除后，原告主张二被告退还转让金133509.84万元（扣除经营期间应付转让费），符合法律规定，本院予以支持。原告主张对宾馆进行了装修，安装美的空调、盼盼推拉门及部分灯具，上述设施及物品至今仍在宾馆内使用，二被告对此事实并无异议，本院予以确认。现原告提交了宾馆装饰费（45000元）、空调（22000元）、推拉门（5110元）、灯具（930元）的正式票据，共计支出费用73040元，本院对此予以认定。原告主张的酒店配套花费，虽提交连号定额发票，但无法证实具体物品种类及用途，本院对此不予认定。原告主张的其他支出，均系经营期间酒店的正常消费支出，且其提交单据并非正式票据，本院对此不予认定。原告主动解除合同后，再主张合同履行后可获得的利益，并无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，原告提交价格评估报告以证实其经营期间的经营利润为159466元，二被告对此无异议，本院对此予以认定。就本案而言，原告在经营宾馆期间获得的经营利润已远大于其对宾馆的投入，故其主张装修、购买物品等费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告李运选与被告全洪升、全洪建于2012年12月11日签订的《宾馆转让合同》；二、被告全洪升、全洪建于本判决生效之日起十日内退还原告李运先转让金133509.84万元；三、驳回原告李运选的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告全洪升、全洪建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 陈成合审 判 员 李国强人民陪审员 武子菲二〇一五年七月十日书 记 员 张 瑜 搜索“”