（2015）桂阳法民初字第00434号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-11-06

案件名称

曾德正与周选中、桂阳县金盛房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

桂阳县人民法院

所属地区

桂阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾德正,桂阳县金盛房地产开发有限责任公司,周选中

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）桂阳法民初字第00434号原告曾德正，男。委托代理人罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。被告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司。法定代表人邓志勇，该公司董事长。被告周选中，男。原告曾德正与被告周选中、桂阳县金盛房地产开发有限责任公司（以下简称金盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖中元担任审判长，与人民陪审员廖万习、谢小桂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾德正的委托代理人罗晓伟到庭参加诉讼，被告金盛公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告周选中经本院公告送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告周选中从2008年开始挂靠被告桂阳县金盛公司并筹建位于桂阳县城关镇蔡伦北路的北关佳园项目：2009年动工建设，并以被告金盛公司名义通过社会渠道融资。原告从2010年1月8日至8月1日累计向北关佳园项目部出借本金515.3万元，该款全部用于北关佳园项目建设。2010年9月，因北关佳园资金链断裂，导致项目楼盘不能如期交房，从而引起群体上访事件，桂阳县委县政府高度重视此事，交桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组（简称县整治办）对北关佳园项目进行清查和监管。2011年5月11日，原告主动与被告周选中协商，并自愿放弃超过银行规定的同期贷款利率的部分。在整治办的协调下，被告金盛公司、周选中与原告签订了一份《房屋抵债协议》，将北关佳园项目的B座1202、1302、1402、1502（房产测绘编号为：1210、1310、1410、1510，面积为166.58平方米）等住房以每平方米1820元的价格出售给原告，原告同意以此价格购买上述房屋。签订协议后，被告将部分房屋移交给原告，借款转为购房款。然而当原告对购买的1402、1502房进行装修时，却遭到案外人王飞燕提出权利主张，声称该房被告在2009年7月、8月期间已经出售。经整治办协调未果后，案外人王飞燕向桂阳县人民法院提起诉讼，该案经过一审及再审程序，于2014年11月3日经郴州市中级人民法院审理终结。根据生效的法律文书认定的事实：北关佳园项目系被告周选中以挂靠被告金盛公司的名义建设，金盛公司从2008年开始就通过社会渠道融资建设，被告周选中筹建的北关佳园项目与金盛公司的北关佳园项目系同一项目。因此被告周选中以金盛公司项目部名义向对外签订的《房屋抵债协议》以及《北关佳园认购协议书》的民事行为，代表了金盛公司的行为，不属于周选中的个人行为，金盛公司应当对该行为承担相应的责任，据此判决原告根据《房屋抵债协议》购买的B座1202、1302、1402、1502四套住房应当由被告周选中、金盛公司交付给王飞燕。根据生效判决认定的事实和判决结果，原告依据《房屋抵债协议》所购买的B座1202、1302、1402、1502四套住房的目的自然无法实现，依法应当解除，由此被告应当返还购买房款1212702.4元（166.58平方米×1820元／平方米），并应当按照银行同期贷款利率支付资金占用期间利息266794元；同时根据相关法律规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任计1212702.4元，因此被告周选中、金盛公司应当对上述款项的支付承担连带返还及赔偿责任。有鉴于此，特提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋抵债协议》中关于B座1202、1302、1402、1502（房产测绘编号为：1210、1310、1410、1510）四套住房的购买协议无效；2、由被告金盛公司立即返还购房款1212702.4元及利息266794元（按银行同期贷款利率从2011年5月12日计算至2015年1月12日），并赔偿原告1212702.4元，以上合计2692198.8元；3、由被告周选中对上述款项的支付承担连带责任；4、本案的诉讼费由两被告承担。原告为支持其主张，向本院提供以下证据证明：1、原告身份证，拟证明原告的身份情况；2、借条七张，拟证明被告周选中作为被告金盛公司的代表，从2010年1月8日至8月1日累计向原告借款515.3万元，该款用于北关佳园项目部建设；3、房屋抵债协议，拟证明：①2011年5月11日原告与金盛公司、周选中在桂阳县整治办的协调下签订《房屋抵债协议》；②、根据《房屋抵债协议》的约定：被告金盛公司将北关佳园项目的A、B座11套住房（约1572.8平方米）以1820元／平方米作价2862623元出售给原告；③B座1202、1302、1402、1502（房屋测绘编号为：1210、1310、1410、1510，面积为166.58平方米），合计价格1212702.4元；4、（2014）郴民一终字第617号民事判决书，拟证明：①北关佳园项目系被告周选中以挂靠被告金盛公司的名义建设，金盛公司从2008年开始就通过社会渠道融资建设，被告周选中筹建的北关佳园项目与金盛公司开发的北关佳园系同一项目，因此被告周选中以金盛公司项目部名义建设北关佳园对外签订的《房屋抵债协议》、《北关佳园认购协议书》的民事行为，代表了金盛公司的行为；②本案所涉的B座1202、1302、1402、1502（房产测绘编号为：1210、1310、1410、1510，面积均为166.58平方米），郴州市中级人民法院终审判决交付给王飞燕，从而导致原告购房目的无法实现；③被告故意隐瞒本案所涉的B座1202、1302、1402、1502已经出售给他人的事实并与原告签订的《以房抵债协议》明显存在违约。被告金盛公司、周选中未到庭，亦未提出书面答辩意见，同时也未提供证据。对上述证据，经庭审质证，对原告提供的证1、2、3、4的合法性、真实性、关联性予以采信。根据庭审质证及当事人的陈述，本院查明如下事实：被告周选中自2008年开始筹备开发建设位于桂阳县原城关镇（现龙潭街道办事处）蔡伦北路的北关佳园项目，并以挂靠金盛公司的名义建设，同时成立桂阳县房地产开发有限责任公司北关佳园项目部。2010年9月，因北关佳园项目资金链断裂，导致项目楼盘不能如期交房，从而引发群体上访事件，桂阳县委县政府高度重视，将此事交桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室（简称“县整治办”）对该项目进行清算及监管。2011年5月11日，通过清查北关佳园的高利贷，放贷人即原告曾德正主动找被告周选中协商，由于周选中无力偿还曾德正的借款本息，在县整治办的协调下，桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部作为甲方与原告曾德正作为乙方于2011年5月11日签订一份《房屋抵债协议》，该协议约定：1、甲方愿意以北关佳园项目B座（栋）1507号、1602号、1601号、1307号、1202（房产测绘编号1210号）、1302号（房产测绘编号1310号）、1402（房产测绘编号1410号）、1502（房产测绘编号1510号）、1407号，A座（栋）1407号、1507号总计房屋面积（预测）1572.87平方米，以每平方米1820元的价格作价人民币贰佰捌拾陆万贰仟陆佰贰拾叁元出售给乙方。乙方自愿以此价格购买以上房屋。2、甲方愿意以北关佳园项目的一楼门面其中的335.92平方米（补偿给拆迁户的面积除外）作价人民币贰佰陆拾捌万柒仟叁佰柒拾柒元的价格出售给乙方（每平方米8000元），乙方以此价格购买该部分门面面积。3、甲方以此协议第1条、第2条的价格（总计人民币伍佰伍拾伍万元整）将房屋和门面出售给乙方后，乙方出借给甲方的伍佰壹拾伍万叁仟元债权归于消灭，甲方不再欠乙方债务。该协议加盖了“桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部的印章，原告曾德正、被告周选中在该协议上签字，县整治办的工作人员肖嗣周等人在协议上签了字。协议签订后，原告曾德正对1402号、1502号两套商品房进行了部分装修。案外人王飞燕在2012年发现自己认购的北关佳园B座房产测绘编号为1210号、1310号、1410号、1510号即B座（1202号、1302号、1402号、1502号）四套商品房被金盛公司和被告周选中抵债给了原告曾德正，于是向县整治办反映，县整治办召集王飞燕、金盛公司、周选中、曾德正进行协商，协商不成。为此，案外人王飞燕于2012年10月23日诉至法院，请求金盛公司、周选中履行两份《北关佳园认购书》，将北关佳园B座1210号、1310号、1410号、1510号四套房屋交付给案外人王飞燕，本院作出（2013）桂阳法民初字第38号民事判决，驳回王飞燕的诉讼请求，后经院长提交到审判委员会讨论启动再审程序，本院作出（2013）桂阳法民再字第1号判决：1、撤销（2013）桂阳法民初字第38号民事判决书；2、由被告金盛公司及被告周选中履行与王飞燕于2009年7月20日和2009年8月10日签订的二份《北关佳园认购协议书》，将北关佳园B座房产测绘编号为1210号、1310号、1410号、1510号四套房屋交付给王飞燕。被告金盛公司不服，上诉到湖南省郴州市中级人民法院，中院作出（2014）郴民一终字第617号维持原判的判决，为此，原告遂向本院起诉。另北关佳园的房产至今未办理房产权证。本院认为，一、对于原告请求确认《房屋抵债协议》中关于B座1202号、1302号、1402号、1502号（房产测绘编号为1210号、1310号、1410号、1510号）四套住房购买协议无效的主张：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告曾德正与被告金盛公司、周选中所签订的《房屋抵债协议》是在县整治办的主持下所达成的协议，该协议应是双方当事人的真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，为此，该协议应合法有效。为此，本院对其主张不予支持。二、对于原告要求被告金盛公司立即返还购房款1212702.4元及利息266794元，并赔偿1212702.4元，合计2692198.8元的主张，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。本案中，双方所约定的房产测绘编号为：1210号、1310号、1410号、1510号四套房产已经生效判决确认给了案外人王飞燕，为此，不存在返还该四套房产的问题。但现在北关佳园至今未办理产权登记手续，无法确认房产的具体面积，且原、被告在协议上只约定11套住房的总价款，未约定每款住房的具体价款，那么现争议的四套房产的购房款是多少现本院无法确定，为此，原告要求被告返还所争议的四套房产的购房款1212702及利息266794元并赔偿原告1212702.4元，合计2692198.8元的主张，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告曾德正的诉讼请求。本案案件受理费28418元，由原告曾德正承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　廖中元人民陪审员　　廖万习人民陪审员　　谢小桂二〇一五年七月十日书　记　员　　陈海花附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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