（2015）土左民初字第00731号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-14
案件名称
刘洪伟诉泰禾房地产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
土默特左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘洪伟,内蒙古泰禾房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
内蒙古自治区土默特左旗人民法院民 事 判 决 书（2015）土左民初字第00731号原告刘洪伟，男，汉族，1968年10月7日出生，现住呼和浩特市玉泉区。委托代理人黄志强，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托代理人王俊娥，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区。法定代表人王树旗，总经理。委托代理人王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。原告刘洪伟诉被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司（简称泰禾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙钢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洪伟以委托代理人黄志强、王俊娥，被告泰禾房地产公司的委托代理人王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪伟诉称，2013年8月2日原告刘洪伟与被告泰禾房地产公司签订《“泰禾领寓”商品房认购协议书》，该协议书载明，原告刘洪伟认购由被告开发的座落于呼和浩特市金川开发区泰禾领寓项目的7层15号房，建筑面积64.94平方米，房屋单价为每平方米4644元，总房价为301627元，定于2014年10月31日前交付房屋。上述协议对违约责任等其他内容亦作了相关约定。合同签订后原告刘洪伟依约履行了相关义务，按约定交付被告泰禾房地产公司房款共计152127元，但被告泰禾房地产公司迟迟不通知原告刘洪伟签订商品房买卖合同，更不履行交房义务。因被告泰禾房地产公司根本违约导致原告刘洪伟的合同目的无法实现，故请求法院判令：一、解除双方签订的《“泰禾领寓”商品房认购协议书》；二、被告泰禾房地产公司退还原告刘洪伟所交购房款152127元；三、判令被告泰禾房地产公司承担因其违约给原告刘洪伟造成的损失约12185.46元（按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本案裁判文书确定付款之日止，预计算到2015年8月1日止）。被告泰禾房地产公司答辩称，被告泰禾房地产公司同意解除《“泰禾领寓”商品房认购协议书》，原告刘洪伟要求退还的购房款需要公司财务核实有没有退过。不认可原告刘洪伟的第三项诉讼请求。依据合同第五条第二项，房屋逾期60天只承担0.3％的违约金。房屋现在主体已经完成。原告刘洪伟认为其履行了相关的付款义务被告泰禾房地产公司不认可。根据附件三原告刘洪伟首付房款交20％，2014年9月30日前交纳房款30%，剩余款项按揭贷款，但原告刘洪伟未按约定办理按揭贷款，也没有缴纳房款，也存在一定的过错。原告刘洪伟为证据其主张，提供以下证据：1、《“泰禾领寓”商品房认购协议书》，证明双方签订的协议书约定交房日期为2014年10月31日前，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。2、《收据》四枚，证明原告刘洪伟交付房款152127元，依约履行了付款义务，上述款项按照银行同期贷款利率计算至2015年8月1日利息是12185.46元。经质证，被告泰禾房地产公司认为，对证据1的真实性认可。对证据2真实性认可，对所证明的问题不认可，需公司财务核实。经审查，对原告刘洪伟所提供证据的真实性，本院予以采信。被告泰禾房地产公司为证据其主张，提供《“泰禾领寓”商品房认购协议书》，证明被告泰禾房地产公司按合同约定，违约金按已付款0.3%承担。原告刘洪伟未按合同付款，也存在违约行为。经质证，原告刘洪伟认为，对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。没有房屋手续原告刘洪伟无法办理房屋按揭贷款。对被告泰禾房地产公司所提供证据的真实性，本院予以采信。经审理查明，2013年8月2日原告刘洪伟（乙方）与被告泰禾房地产公司（甲方）签订《“泰禾领寓”商品房认购协议书》，约定：乙方所认购的甲方商品房座落于金川开发区“泰禾领寓”项目7层15号房，面积64.94平方米，商品房认购单价按建筑面积计算，每平米单价4644元，总房款301627元。付款方式为按揭付款。甲方定于2014年10月31日将该房屋交付给乙方使用。乙方应于甲方通知签订《商品房预售合同》之日起7日内到甲方指定地点与甲方签约，并按付款约定交付房款，本协议书乙方姓名须与最终该商品所签《商品房销售合同》上乙方姓名一致。违约责任：1、乙方未按付款约定的期限向甲方交纳购房款，30日内每逾期一日，按未交房价款部分的1‰向甲方支付违约金。乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，买受人应按购房总价的20％向甲方支付违约金。甲方有权在已付房款中直接扣除，剩余房款甲方无息返还买受人。2、逾期交房责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第四条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告刘洪伟向被告泰禾房地产公司交纳房款及会员费共计152127。另查明，被告泰禾房地产公司于2013年4月26日取得涉案房屋的《商品房预销售许可证》，该证载明：项目名称：“泰禾领寓”商住楼，预销售总建筑面积：30809.34平方米（一幢282套）、共有商用48套、公寓234套，房屋座落地点金川开发区金海路北侧。本院认为，原告刘洪伟与被告泰禾房地产公司签订的《“泰禾领寓”商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的规定，应为有效合同。因被告泰禾房地产公司同意与原告刘洪伟解除双方所签订的协议书，故原告刘洪伟主张解除《“泰禾领寓”商品房认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及双方所签订的《“泰禾领寓”商品房认购协议书》第五条第二项的约定，被告泰禾房地产公司应返还原告刘洪伟已交纳的购房款，故原告刘洪伟主张被告泰禾房地产公司返还其已交纳的购房款152127元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告刘洪伟要求被告泰禾房地产公司承担因其违约造成的损失约12185.46元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人可以约定的违约金低于造成的损失为请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原告刘洪伟在交纳购房款后，因被告泰禾房地产公司未能按照协议约定的交房日期交付房屋，已构成违约，造成原告刘洪伟已交纳房款的银行利息损失。根据双方协议所约定的因房屋逾期交付超过60日，出卖人应按买受人累计已付款的0.3％向买受人支付违约金。该条款所确定的违约金计算方式明显低于原告刘洪伟已交房款的银行利息损失，故原告刘洪伟要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。该违约金应从被告泰禾房地产公司违约之日起开始计算至本判决确定给付之日止，即双方所签协议中约定的交房日期的第二天开始计算。被告泰禾房地产公司抗辩认为原告刘洪伟未按约定办理按揭贷款，也存在违约行为。本院认为，因被告泰禾房地产公司未通知原告刘洪伟签订正式的《商品房预售合同》，造成原告刘洪伟无法办理银行按揭贷款手续，原告刘洪伟不构成违约。故对被告泰禾房地产公司的上述抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘洪伟与被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司所签订的《“泰禾领寓”商品房认购协议书》。二、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还原告刘洪伟购房款152127元，并承担自2014年11月1日至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告刘洪伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3580元减半收取1970元，由被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判员 孙 钢二〇一五年七月十日书记员 胡冬冬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 更多数据：