（2015）一中民一终字第0708号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-14
案件名称
王小磊与顾凯郡、王振华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王小磊,顾凯郡,王振华,王捷,丁微,孙婷,中国工商银行股份有限公司天津成都道支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第0708号上诉人（原审原告）王小磊，天津市河东区林林网吧网管。委托代理人王捷（上诉人王小磊之父），天津市熙乾画院画师。被上诉人（原审被告）顾凯郡，无职业。委托代理人徐冰兰，天津北洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王振华，自由职业者。原审第三人丁微，无职业。原审第三人孙婷。原审第三人王捷，男，1959年11月13日出生，汉族，天津市熙乾画院画师，住天津市河东区六纬路嘉祥里3-9-101。原审第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行，住所地天津市和平区成都道25号（老号29号）。负责人刘鹏，行长。委托代理人周瑞，该行零售营业部职员。上诉人王小磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王小磊及其委托代理人王捷，被上诉人顾凯郡的委托代理人徐冰兰，被上诉人王振华，原审第三人丁微，原审第三人孙婷，原审第三人王捷，原审第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行的委托代理人周瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心1-2-916，建筑面积68.07平方米，系被告顾凯郡名下的私产房屋，现由第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行设定抵押权，期限自2010年2月25日至2040年2月25日。第三人王捷与原告王小磊系父子关系，丁微与王捷系朋友关系，孙婷与王捷和丁微二人系朋友关系。被告顾凯郡与王振华系夫妻关系，二人于2014年9月30日离婚，二人离婚协议约定诉争房屋归被告王振华所有。现诉争房屋的贷款处于正常交纳状态。2013年11月8日被告顾凯郡作为卖方（甲方）与原告王小磊作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，见证人为孙婷、王捷、丁微。该合同约定，被告顾凯郡将诉争房屋卖与原告，顾凯郡承诺于2014年2月25日前还清贷款。房屋售价为95万元，原告王小磊于本合同生效之日向顾凯郡支付首付款60万元，该笔首付款在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，顾凯郡将其首付款存入资金监管中心。甲、乙双方须于2013年11月8日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并按照该协议约定办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除首付款外的剩余房款计35万元，甲方同意乙方采用按揭贷款方式支付。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲乙双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记手续。同日，顾凯郡写下保证书：“今顾凯郡保证将天津市和平区西安道与长沙路交口北侧诚基中心1-2-916，此房履行买卖合同，不再将此房出售他人或抵押，如违反此保证，愿承担刑事与民事责任。”原告提交顾凯郡于2012年10月12日出具的收条，载明“今收王捷先生现金壹拾陆万伍仟元整（165000元）。银行转账拾壹万整（110000元），现金伍万伍仟元整（55000元）。”顾凯郡于2012年12月2日出具的收条：“今借王杰（捷）现金陆万伍仟元整（65000元），日期2012年12月2日-2013年5月22日。”2013年3月8日顾凯郡出具的收条：“今收王捷现金壹拾伍万元整（150000元）。农行转账拾万整（100000元），现金伍万元整（50000元）。”2013年11月6日顾凯郡出具收条：“今收到王捷现金陆万元整（60000元）。”2013年11月8日顾凯郡出具的收条：“今收王捷现金拾陆万元整（160000元）。”2014年9月1日王捷向孙婷借款60万元，其中通过银行转账至丁微名下45万元，并于同日出具承诺书，承诺借期4个月，利息2.4万元。2014年8月27日，被告顾凯郡向第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行提出个人贷款提前还款申请，要求提前还款，审批后被告顾凯郡未提前还款。现诉争房屋仍在贷款期间。另查，王捷作为原告于2013年9月2日向原审法院起诉顾凯郡，要求双倍偿还76万元，并在事实理由中阐明，被告在2012年10月12日向原告借款16.5万元，2012年12月2日借款6.5万元，2013年3月8日借款15万元，共计38万元，被告顾凯郡自愿将坐落于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心1-2-916房屋产权证抵押给王捷，被告承诺于2013年5月22日还清，否则自愿承担双倍赔偿的违约责任。因被告顾凯郡多次违约长达数月，并隐瞒王捷将此抵押房屋出售，故提起诉讼，后王捷以与顾凯郡私下达成和解，于2014年9月4日向法院申请撤诉，该案以撤诉结案。原告向原审法院提起诉讼，请求：1、判令继续履行原告与被告顾凯郡2013年11月8日签订的房屋买卖合同；2、追究被告顾凯郡与被告王振华的违约责任，给付原告为清贷所做努力的实际损失24000元；3、本案诉费及保全费由二被告承担。原审法院认为，本案争议的焦点为：1、原告王小磊与被告顾凯郡于2013年11月8日签订的诚基经贸中心1-2-916房屋买卖合同的效力问题；2、被告顾凯郡是否应当继续履行该合同；3、原告为诉争房屋清贷产生的2.4万元损失是否应当由二被告承担。针对第一个争议焦点，诉争房屋买卖合同系原告王小磊与被告顾凯郡双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告顾凯郡以王捷诱导、王振华不知情为由主张合同无效的抗辩意见不能成立。针对第二个争议焦点，按照法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中买卖双方订立合同的目的是通过原告王小磊在合同签订当日支付给顾凯郡首付款60万元，顾凯郡于2014年2月25日前还清房屋贷款撤销抵押权，然后王小磊采用按揭贷款支付余款35万元的方式将诉争房屋的所有权由顾凯郡变更为王小磊，从而完成诉争房屋的交易行为。按照房屋买卖的正常交易习惯，王小磊应当按照合同约定在2013年11月8日给付首付款60万元，但通过庭审查明的事实可以看出，王小磊并未在合同签订当日给付顾凯郡60万元，之后顾凯郡亦未在2014年2月25日前清偿诉争房屋的银行贷款并注销抵押权。庭审中，原告王小磊主张的已经将60万元首付房款给付顾凯郡的事实依据是被告顾凯郡于2012年10月12日至2013年11月8日期间向原告之父王捷（即本案第三人）出具的收条，其中被告顾凯郡在2012年10月12日、12月2日，2013年3月8日三笔共计38万元的资金往来已经由王捷作为原告起诉顾凯郡借款纠纷成讼至原审法院，2013年11月6日和11月8日的两笔收条共计22万元均为王捷支付。现被告顾凯郡否认上述共计60万元的资金往来系王小磊支付的购买诉争房屋的首付款，且原告王小磊与被告顾凯郡并未明确约定王捷与顾凯郡之前成讼的38万元借款和之后王捷给付的22万元共计60万元系王小磊支付给顾凯郡购买房屋的首付款，故无法认定原告王小磊已经给付顾凯郡60万元首付款的事实成立。现被告顾凯郡当庭表示不同意继续履行合同，且现诉争房屋存在抵押贷款，第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行对诉争房屋仍享有抵押权，故该合同不存在继续履行的基础，原告要求继续履行的诉讼请求不予支持。针对第三个争议焦点，原告主张的2.4万元损失系王捷为诉争房屋清贷而向第三人孙婷借款所产生的利息，现有证据无法证实被告顾凯郡认可原告王小磊代为清偿贷款，且清偿贷款的行为并未实际发生，原告主张的事实并不能成立，故原告的该项主张不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼受理费13540元，减半收取6770元，保全费5000元，共计11770元，全部由原告王小磊自行负担。原审法院判决后，上诉人王小磊不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审法院判决，改判支持其原审诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：被上诉人自2012年10月12日至2013年3月8日向上诉人之父王捷共计借款38万元并以诉争房屋作抵押，后二被上诉人不予还款，王捷向和平区人民法院提起诉讼，立案后二被上诉人表示愿将诉争房卖给上诉人，请求王捷撤诉。王捷于2013年9月5日撤诉，并在2013年11月6日和11月8日又给付二被上诉人共计22万元。王小磊与被上诉人顾凯郡于2013年11月8日签订了《房屋买卖合同》，约定房屋售价为95万元，首付款60万元，因王捷已给付被上诉人60万元，因此应由被上诉人将此款打入资金监管中心作为该房屋首付款，剩余35万元房款由王小磊采取银行按揭方式支付。顾凯郡为此书写了不再将诉争房出售他人的保证书。顾凯郡向中国工商银行股份有限公司天津成都道支行提交了清贷申请，因其没有清贷能力，由王捷向孙婷借款60万元作为清贷费用，为此向孙婷支付利息2.4万元。综上，王小磊与顾凯郡签订的《房屋买卖合同》合法有效，二被上诉人在没有任何法律依据的情况下编造谎言，拒不履行合同，给上诉人造成了经济损失和精神伤害，请求法院依法判令二被上诉人继续履行合同，并承担因其违约而给上诉人造成的损失。被上诉人顾凯郡辩称，王小磊与本人签订的《房屋买卖合同》约定价格明显低于市场价格，违反本人真实意愿，且王捷在签订合同时知晓顾凯郡、王振华系夫妻关系，却未征得王振华同意，该合同属无效合同。即便合同有效，也是王小磊违约，因其未按约支付60万元首付款；王小磊提交的收条系在顾凯郡与王捷之间的借贷关系中形成，而该借贷纠纷已以撤诉方式解决。《房屋买卖合同》系2013年11月8日签订，但上诉人提交的收条都是在此之前由顾凯郡向王捷出具，不符合房屋买卖交易流程，说明房屋买卖并非真实交易；顾凯郡未委托上诉人帮忙清贷，事实上也没有清贷，不应由顾凯郡承担清贷损失。被上诉人王振华辩称，同意被上诉人顾凯郡的意见。原审第三人丁微述称，同意上诉人的上诉请求。原审第三人孙婷述称，同意上诉人的上诉请求。原审第三人王捷述称，同意上诉人的上诉请求。原审第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行述称，上诉人与被上诉人之间的纠纷与本行无关，服从法院判决。但只有在本行贷款全部清偿的情况下，本行才同意协助办理过户手续。经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，上述事实有双方当事人陈述及书证等证据证实，本院予以确认。本院认为，王小磊与顾凯郡签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定合法有效并无不当。该合同约定，王小磊应于2013年11月8日支付首付款60万元，但王小磊在该日并未支付上述款项。王小磊虽认为王捷于2012年10月12日至2013年3月8日借给顾凯郡的38万元和王捷于2013年11月6日、11月8日支付给顾凯郡的22万元应为《房屋买卖合同》约定的首付款，但上述款项系王捷与顾凯郡之间的资金往来，在王小磊与顾凯郡签订的《房屋买卖合同》未对此予以明确约定，因此，原审法院认定王小磊未按合同约定支付60万元首付款并无不当。现顾凯郡不同意继续履行合同，且诉争房屋在中国工商银行股份有限公司天津成都道支行设定有抵押权，因此原审法院认定该合同不存在继续履行的基础并无不当，上诉人的要求继续履行合同的请求本院不予支持。至于王捷与顾凯郡之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，双方可另行解决。上诉人主张的2.4万元系王捷向孙婷借款所产生的利息损失，但因其陈述的清偿贷款的事实并未实际发生，原审法院未予支持其主张并无不当。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费13540元，由上诉人王小磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 路代理审判员 李草原代理审判员 姜纪超二〇一五年七月十日书 记 员 仇 维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自