（2015）永民初字第670号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
雷金英与张玉宝确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市永定区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第670号原告雷金英，女，畲族，经商，住龙岩市永定区。委托代理人倪淑萍，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。被告张玉宝，男，汉族，经商，住龙岩市新罗区。委托代理人王玉，福建天岩律师事务所律师。原告雷金英与被告张玉宝确认合同有效纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理。依法适用简易程序由审判员陈福柱公开开庭进行了审理。原告雷金英的委托代理人倪淑萍与被告张玉宝的委托代理人王玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷金英诉称：案外人邓辉民根据永定县人民法院（1999）永执字第25号《民事裁定书》取得了原永定县先锋联合冶炼厂名下的靠近福三线宿舍楼（砖混结构）从北往南数起第九间（三层）及该厂办公综合楼一幢的房屋所有权和土地使用权。1999年12月15日，案外人邓辉民将该处土地及附属房屋店面以16万元价格转让给被告，并在永定县公证处办理了公证手续。2001年2月27日，被告又根据永定县人民法院（2000）永执字第27号《民事裁定书》以5万元价格取得了原永定县先锋联合冶炼厂坐落在该厂办公楼西面靠福三线的水泵房及水泵房占地面积（含附属土地、水塔及管道）的土地使用权和财产所有权，并办理了公证手续。2002年5月份，经第三人陈建河介绍，被告同意将其通过转让并办理了公证手续后取得的永定县先锋联合冶炼厂名下的靠近福三线宿舍楼（砖混结构）从北往南数起第九间（三层）及该厂办公综合楼一幢以10.5万元价格出让给原告，双方于2002年5月20日签订《购买楼房店面协议书》一份。约定店面四至范围：东至本楼后墙量出3米，西靠福三线公路，南与第十间店面共墙，北与第八间共墙。办公楼四至范围：东至坎，南至坪，西与店面为邻，北与滴水为界。该店面、办公楼价格10.5万元。付款方式为：原告先付被告2万元，20天内付清余款，办好转让公证。公证手续完善后，该店面及办公楼土地使用权及房屋所有权归原告所有，被告不得以任何借款阻扰原告重修或改建。在定房协议签订后至公证前，此段时间原告有权对所购房产进行装修及管理。此协议自公证后永久生效。转让费10.5万元含过户和公证的费用。被告因有意将取得的原永定县先锋联合冶炼厂坐落在该厂办公楼西面靠墙福三线的水泵房及水泵房占地面积（含附属土地、水塔及管道）的土地使用权和财产所有权一并出让给原告，在其与原告协商转让价款的过程中，原、被告之间出现分歧，原告于2007年6月27日要求被告在原协议书中签署已收到转让款共计10.5万元。表明被告已收到原告的转让款的时间和价款。后双方因该水泵房及水泵房占地面积的财产所有权和土地使用权发生争议，引发诉讼。被告在原告付清价款后对办理公证之事一直未予以履行。2002年5月20日签订协议后三天内原告支付了被告20000元，双方约定签订协议后的20天内要去办理公证手续，当时并不是不能办理，公证处的人说要先将房产过户到张玉宝名下，张玉宝卖给原告才有效，才能办理过户及公证，但是被告没有为邓辉民和雷金英缴交税款，后来再过几个月去公证处就说不能办了。原告认为，购买楼房店面协议书签订后至今，原告已经付清了被告转让款10.5万元至今已经过去了8年整，被告也已经交付给原告使用、管理，但是被告至今也没有按照协议书约定，在付清余款后及时办理转让的协议书公证手续，其行为已经构成严重违约。现原告要求办理公证手续。根据《公证法》第二十五条规定“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地公证机构提出”。本案办理协议书公证的地点属于永定县公证处管辖，故原告特诉至贵院，请依法判决如诉请。原告请求判令：1、确认原告与被告于2002年5月20日签订的《购买楼房店面协议书》有效；2、被告张玉宝立即为《购买楼房店面协议书》办理转让公证手续，公证费由被告支付；3、被告立即向原告支付违约金95550元（计算方式为：以10.5万元为本金从2007年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计算至起诉之日止合计91个月利息）；4、本案诉讼费由被告支付。被告张玉宝辩称：被答辩人的诉请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：1、2002年5月20日，答辩人与被答辩人签订《购买楼房店面协议书》后，答辩人根据该协议的约定与被答辩人一同前往永定县公证处办理公证。但在办理过程中，公证处的工作人员告知答辩人与被答辩人，现在没有房屋产权证书的不动产转让，根据司法部2002年6月11日通过的《公证程序规则》的规定，公证处不再办理转让公证。正是基于这种原因答辩人与被答辩人签订的《购买楼房店面协议书》才未能办理转让公证，而不是因为答辩人的不配合才无法办理转让公证。试想答辩人尚有85000元转让款未收到，在可以办理转让公证的情况下，为了剩余的85000元转让款，答辩人一定会配合被答辩人办理转让公证。因此，被答辩人主张是由于答辩人的不配合才导致《购买楼房店面协议书》至今未能办理公证手续，不是事实。2、答辩人与被答辩人签订的《购买楼房店面协议书》已经实际履行完毕。2002年5月20日，答辩人与被答辩人签订《购买楼房店面协议书》后，答辩人即将协议书中的标的物——店面一间、办公综合楼一栋交付给被答辩人占有、使用、利益，被答辩人也于2007年6月27日将转让款105000元全部支付给答辩人。这一事实在永定县人民法院（2012）永民初字第1108号民事判决书中已查明。因此，答辩人认为，虽然本案讼争的转让协议是一份附生效条件的协议，但是双方已在协议没有公证的情况下履行了各自的权利和义务，双方的履行行为应当视为对协议书中“公证生效”这一条款的变更，即双方同意该协议不经公证也发生法律效力。在这种情况下，被答辩人现要求答辩人办理公证手续，没有任何的意义。3、退一步说，即便本案讼争的协议书，系答辩人不配合的原因未能办理公证，那么根据《合同法》第45条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”，它所产生的法律后果是该协议没有发生法律效力，双方都无需履行该协议，而不可能产生被答辩人所要求的“确认协议有效、判决办理转让公证手续及支付违约金”的法律后果。4、本案讼争的办公楼及店面，本身没有产权证，否则法院就不会出民事裁定书来确定所有权的归属。协议书约定是办公证手续，而不是过户手续。原告要被告办公证手续是该次起诉才要求的，因为原被告之间在之前已经去办理过公证手续，原告知道不能办理。原、被告双方是在20天内有去办理过户手续，但是公证处说没有产权证，所以办理不了，并没有缴交税款这回事。后来还有去过两三次，公证处都说办理不了。综上所述，答辩人认为，本案讼争协议未能办理转让公证，是由于法律、法规修订的原因，而不是因为答辩人的不配合；本案讼争协议虽然约定“公证后才生效”，但双方在没有公证的情况下已经实际履行了该协议；“经公证后生效”属于附生效条件的合同，未经公证，它所产生的法律后果是合同不发生法律效力，而不可能产生合同有效、履行合同等法律后果，因此，答辩人认为，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。本案在审理过程中，原告向本院提供以下证据：1、购买楼房店面协议书及（99）永证民字第570号公证书各1份，以此证明：1、被告于2002年5月20日就原永定县先锋联合冶炼厂坐落在该厂办公室大楼西面，靠近福三线的宿舍楼从北往南数起第九间（三层）店面及厂办公综合楼一栋转让给原告，转让价款为105000元（包括转让办理房屋变更登记过户费、公证费）；2、被告是根据永定县人民法院（1999）第23号、25号执行裁定，从邓辉民处转让取得，转让时办理了公证手续，公证号为（99）永证民字第570号及571号；3、被告的义务是在乙方付清余款后办理转让公证；4、被告张玉宝于2007年6月27日全额收到原告交付的105000元的事实。被告质证对该组证据没有异议。2、（2011）永民初字第1068号民事判决书、（2012）永民初字第1108号民事判决书、（2013）岩民终字第52号民事判决书、（2014）闽民申字第295号民事裁定书各1份，以此证明：1、原、被告之间因水泵房及水泵房附属设施纠纷诉讼，诉讼过程中查明原告通过陈建豪介绍购买先锋冶炼厂办公综合楼及店面，陈建豪在（2011）永民初字第1068号案件审理过程中有出庭作证，证明105000元转让款系包含办理土地过户费、公证费、公证是被告张玉宝应当履行的义务。该份判决书第7页查明，因被告张玉宝未为原告办理公证手续、过户变更，原、被告找到证人陈建豪协商转让款是否降为85000元。（2012）永民初字第1108民事判决书第15页和第17页中中已对陈建豪的证言进行认定和查明，第16页中也对被告对讼争的土地未进行办理过户手续进行查明，将证人证言作为本案事实进行认定。2、导致诉讼的原因是被告主观上故意不为原告办理过户变更及办理公证手续，被告张玉宝具有严重违约行为。被告质证对该组四份判决书的真实性没有异议，（2011）永民初字第1068民事判决书已被龙岩中院认定事实不清、证据不足，发回重审，所以本判决书认定的事实不能作为证据使用，且该组证据不能证明原告的主张。在（2012）永民初字第1108民事判决书第16页中查明的事实可以知道本案的协议已经履行完毕的事实。3、照片1张，以此证明店面及办公综合楼现由原告管理使用的现状，同时证明被告于2002年5月20日协议书签订后就已经将出让的店面及办公综合楼交付给原告使用和管理的事实。被告质证对该组证据没有异议，该协议已经履行完毕。本案在审理过程中，被告张玉宝向本院提供以下证据：（2000）永执字第27号民事裁定书、（99）永证民字第570号公证书各1份，以此证明本案讼争的办公楼和店面，之前被告从邓辉民处转来时就只有法院的民事裁定书，而没有所有权证书的事实。原告质证对该组证据的真实性没有异议，但认为被告从邓辉民处转让后有权利向邓辉民主张办理过户手续，但被告未向邓辉民主张，导致现在原告也无法办理过户，本案被告也有义务为本案的原告办理过户手续。本案在审理过程中，本院依职权调取了以下证据：（1999）永法执第23、25号民事裁定书两份及（99）永证民字第571号公证书各1份，以此证明法院于1999年裁定将本案讼争的店面和办公楼由永定县先锋联合冶炼厂分别抵偿给龙岩市辉民实业有限公司及邓辉民，邓辉民将店面转让给张玉宝并进行公证的事实。原告与被告质证均无异议。对原、被告提交的证据及本院调取的证据的分析与认定。原告提供的证据1、3，被告质证无异议，其证明力予以确认；证据2，被告质证对其真实性无异议，其真实性予以确认，其中（2011）永民初字第1068号民事判决书因该案被龙岩中院发回重审，其证明力不予确认，（2014）闽民申字第295号民事裁定书与本案不具有关联性，不予认定，（2012）永民初字第1108号及（2013）岩民终字第52号民事判决书系生效法律文书，判决书中与本案有关的事实认定，可作为本案查明的事实。被告提供的证据，其中（99）永证民字第570号公证书，原告已提供，予以认定，（2000）永执字第27号民事裁定书与本案不具有关联性，不予认定。本院调取的证据，原、被告质证无异议，予以认定。经审理查明，龙岩市辉民实业有限公司根据永定县人民法院（1999）永法执字第23号《民事裁定书》，取得了原永定县先锋联合冶炼厂坐落于该厂办公楼西面靠福三线的宿舍楼（砖泥结构）从北往南数起第八间、第九间店及店面楼上的房间四间的房屋所有权和土地使用权。邓辉民根据永定县人民法院（1999）永法执字第25号《民事裁定书》，取得了原永定县先锋联合冶炼厂办公综合楼一幢的房屋所有权和土地使用权。1999年12月15日龙岩市辉民实业有限公司与被告签订了一份《店面及楼房转让协议》，将原永定县先锋联合冶炼厂坐落于该厂办公楼西面靠福三线的宿舍楼（砖泥结构）从北往南数起第八间、第九间店及楼上三层以9万元的价格转让给被告，转让协议在永定县公证处办理了公证［（99）永证民字第571号公证书］。同日，邓辉民与被告签订了一份《楼房转让协议》，将原永定县先锋联合冶炼厂办公综合楼一幢以16万元的价格转让给被告，转让协议在永定县公证处办理了公证［（99）永证民字第570号公证书］。2002年5月20日，被告将其取得的原永定县先锋联合冶炼厂办公综合楼一幢及该办公楼西面靠福三线的宿舍楼（砖混结构）从北往南数起第九间（三层）店面一间以105000元的价格转让给原告，双方签订了《购买楼房店面协议书》，约定：付款方式为原告先付20000元，20天内付清余款，办好转让公证；公证手续完善后，该店房及办公综合楼土地使用权和房屋所有权归原告所有；协议自公证后永久生效。协议签订后，原告向被告支付了20000元，被告将办公综合楼和店面交付原告使用。后因该房产没有产权证，应先办好产权证并过户到被告名下才能办理公证，导致双方一直未对楼房店面转让的协议书进行公证，原告也未按协议的时间支付余款，直到2007年6月27日原告才向被告付清全部转让款，被告在协议书上注明：“至2007年6月27日已收款壹拾万伍仟元正（￥105000元）张玉宝2007.6.27”。本院认为，原、被告双方签订的《购买楼房店面协议书》约定此协议自公证后生效，系附生效条件的合同。虽双方签订协议后因该房产没有产权证导致转让协议不能办理公证，但双方基于相信协议可以公证才约定办理公证，在不能办理公证的情况下，原告仍支付了全部购房款，被告交付了房产，双方已实际履行了该协议，说明双方同意该协议不经公证亦发生法律效力，双方的履行行为应视为对协议书中“协议自公证后生效”这一条款的变更。该协议的内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体及第三人的合法权益。综上分析，双方签订的协议合法有效，故原告要求确认原、被告双方于2002年5月20日签订的《购买楼房店面协议书》有效，应予支持。从庭审中原、被告陈述的内容看，原、被告双方在协议签订后的20天内有去办理公证，因该房产没有产权证，公证处要求应先办理产权证并过户到被告后才能办理公证等原因导致不能办理公证。被告依约在协议签订后的20日内履行了协助办理公证的义务，原告亦未举证证明被告未协助办理公证手续，现双方约定的办理公证的期限已超过，被告无义务协助办理公证，其亦不同意再协助办理，且双方办理公证目的是确认协议合法有效，本院已在本案中确认双方签订的协议书合法有效，办理公证已无实际意义，故原告要求被告为协议书办理转让公证手续，不予支持。原告以被告在签订协议后的20天内未积极地按公证处人员说的协助原告办理过户及公证手续，之后亦未积极协助办理，存在严重的违约行为为由，要求被告支付违约金95550元。本院认为，导致不能办理公证的原因是该房产没有产权证，本案中原告未举证证明转让的房产有产权证，其与被告签订的协议亦未约定要求被告应先办理过户手续，原告提供的邓辉民与张玉宝签订的《楼房转让协议》亦未约定办理过户手续，本院调取的执行裁定书亦未体现该房产有产权证，说明原、被告双方在签订转让协议时就已明知该房产没有产权证，为此被告没有办理产权证及过户手续的义务，以上分析可见，不能办理公证非因被告的过错导致，被告亦履行了协助行为，其不存在违约行为，且原、被告双方未在协议中约定违约金或损失赔偿额的计算方法，原告亦未举证证明其损失，故原告要求被告支付违约金，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告雷金英与被告张玉宝双方于2002年5月20日签订的《购买楼房店面协议书》有效；二、驳回原告雷金英的其它诉讼请求。本案受理费4308元，因适用简易程序审理减半收取2154元，由原告雷金英负担1077元，被告张玉宝负担1077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员陈福柱二〇一五年七月十日书记员廖佩（代）附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”