（2015）南市民一终字第801号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-11-25
案件名称
胡家桥与周民鹏、黄春花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第801号上诉人（原审原告）：胡家桥。被上诉人（原审被告）：周民鹏。被上诉人（原审被告）：黄春花。上诉人胡家桥与被上诉人周民鹏、黄春花房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月25日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人胡家桥到庭参加了诉讼。被上诉人周民鹏、黄春花未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：周民鹏系南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城马略卡岛东一区×号楼×号房屋的所有权人。2012年9月6日，胡家桥（乙方）与周民鹏（甲方）签订《买卖合同》，约定：甲方将位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城马略卡岛东一区×号楼×号房产一套（面积：219平方米）出售给乙方，房屋总售价为150万，首期购房款20万元（含定金）由乙方于合同签订当天以现金形式一次性付清给甲方，购房余款120万元在甲方将房产的产权变更至乙方名下之日起30天内，乙方以现金方式一次性付清给甲方。合同第六条违约责任约定：甲、乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金20万元，如一方的违约行为导致对方的损失大于所约定的违约金，对方有索赔的权利。第七条补充条款约定：1、本合同签订之日起180天内，如甲方须中止合同的履行，可书面向乙方提出，乙方同意当天，甲方须一次性以现金方式将已收的所有购房款退还乙方，合同则中止，不计甲方违约；2、本合同签订之日，甲方须将上述房产相关证件交由乙方保管；3、在变更上述房产至乙方名下之日起30日内，甲方须将上述房产的土地使用权证变更至乙方名下，费用由乙方承担。该合同还对其它事项进行了约定。合同签订当天，周民鹏向胡家桥出具一张《收条》，写明收到胡家桥首期购房款20万元的内容。2012年9月7日，胡家桥通过银行转账方式向周民鹏交付了18.2万元。庭审中，胡家桥主张还向周民鹏现金支付1.8万元。胡家桥以周民鹏未按约定向其过户房产为由，向一审法院起诉，请求判令：1、解除胡家桥与周鹏民签订的《买卖合同》；2、周民鹏退还胡家桥购房款20万元并支付违约金4万元，黄春花承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由周民鹏、黄春花负担。另查明，周民鹏与黄春花于2005年1月13日登记结婚，二人于2012年10月24日离婚。一审法院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案周民鹏、黄春花经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。胡家桥与周民鹏于2012年9月6日签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应严格履行。本案中，胡家桥提交证据收条及银行转账凭证原件，足以证明其已将购房首期款20万元支付给周民鹏，其已按约履行了合同义务，周民鹏也应当履行办理房屋产权变更登记手续的义务。但双方在该合同中，未对房屋办理过户手续的时间予以明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，办理讼争房屋过户手续的时间应符合房屋交易的惯例，按照房屋交易的惯例，出卖人在尚未向购房人交付房屋的情况下，应在合理期限内尽快为购房人办理房屋产权过户手续，完成房屋买卖交易，否则将不利于购房人实现买受权利。本案中，从双方签订合同之日至今已逾两年时间，已明显远超出了办理房屋过户手续的合理期限，周民鹏属于迟延履行，已构成根本违约，现胡家桥据此主张解除双方签订的《买卖合同》，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，由于周民鹏尚未履行房屋过户手续，合同解除后，周民鹏基于《买卖合同》向胡家桥收取的首期购房款20万元应予返还。至于胡家桥诉请的违约金，由于周民鹏迟延履行的行为构成根本违约，胡家桥有权要求周民鹏承担违约责任，《买卖合同》第六条约定“甲、乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方必须向另一方赔偿违约金20万元”，该违约金已远超过胡家桥因周民鹏违约产生的损失，现胡家桥自愿将违约金调整为4万元，符合法律规定，予以支持。周民鹏与胡家桥签订买卖合同及收取购房首付款的行为虽发生在周民鹏、黄春花的婚姻关系存续期间，但黄春花不是本案买卖合同的相对人，根据合同的相对性原则，其无须承担相关的合同义务，现胡家桥要求黄春花对周民鹏所负债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除胡家桥与周民鹏于2012年9月6日签订的《买卖合同》；二、周民鹏向胡家桥返还首期购房款20万元；三、周民鹏向胡家桥支付违约金4万元；四、驳回胡家桥对黄春花的诉讼请求。案件受理费4900元、公告费350元，共计5250元，由周民鹏、黄春花负担。上诉人胡家桥上诉称：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误。1、周民鹏与黄春花于2005年1月13日登记结婚，二人于2012年10月24日离婚。上诉人与周民鹏于2012年9月签订《买卖合同》，并在第二天向周民鹏支付了购房首付款20万元。该房屋购买于2011年11月9日，属于被上诉人黄春花与周民鹏夫妻关系存续期间所得的夫妻财产，周民鹏出卖房屋收取的20万元房款应属于处理夫妻共同财产的收益。因此，周民鹏违约所造成的后果也应由夫妻共同承担。2、在本案中不应适用《合同法》中合同相对性原则的规定，而应当适用《婚姻法司法解释二》第二十四条的规定。在本案中，被上诉人黄春花不能举证证明该笔债务不属于夫妻共同债务，也没有证实约定该笔债务为个人债务，因此，黄春花对周民鹏所负的债务应承担连带清偿责任。综上，请求二审法院撤销一审判决第四项，改判被上诉人黄春花对周民鹏所负债务承担连带清偿责任。被上诉人周民鹏、黄春花未作答辩。当事人争议的焦点是：被上诉人黄春花应否与周民鹏承担连带清偿责任？二审期间，双方当事人未提交新的证据，且对一审查明的事实亦未提出异议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人胡家桥与被上诉人周民鹏于2012年9月6日签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于一审判决解除双方签订的《买卖合同》，由被上诉人周民鹏返还上诉人胡家桥首期购房款20万元及支付违约金4万元，双方当事人均未提出上诉，本院予以维持。关于被上诉人黄春花应否承担连带清偿责任问题。本案中，上诉人胡家桥系基于其与被上诉人周民鹏之间的房屋买卖关系提起的诉讼，虽房屋买卖行为发生在被上诉人周民鹏与黄春花婚姻关系存续期间，但被上诉人黄春花并非买卖合同的相对人，其无需承担相关的合同义务，一审判决被上诉人黄春花不承担连带清偿责任正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人胡家桥负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 萌审 判 员 高翔宇代理审判员 李常增二〇一五年七月十日书 记 员 王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”