（2015）林民初字第351号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-11-26

案件名称

林口县人和物业管理有限公司与郭峰物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

林口县人民法院

所属地区

林口县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

黑龙江省林口县人民法院民 事 判 决 书（2015）林民初字第351号原告林口县人和物业管理有限责任公司。法定代表人于淼，女，该公司执行董事。委托代理人云霞，女，汉族，林口县人和物业管理有限责任公司。被告郭峰，男，汉族，无固定职业。原告林口县人和物业管理有限公司（以下简称人和物业公司）与被告郭峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理。依法由审判员李生适用简易程序独任审判，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告人和物业公司委托代理人云霞，被告郭峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告人和物业公司诉称：被告于2010年6月1日入住百合小区1号楼2单元203室，面积69.59平方米。根据被告与人和房地产开发有限公司达成的前期物业合同，原告一直积极履行相关义务，依法依约给被告居住的小区进行规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但被告至2012年1月1日以来，便一直无故拖欠物业管理费，共计1355元。原告曾多次向被告催收物业管理费，但被告未予理睬。现根据有关法律规定，要求依法判决被告郭峰支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费326元（69.59平方米×0.39元／平方米.月×12个月），支付2013年1月1日至12月31日的物业管理费344元（69.59平方米×0.34元／平方米.月×12个月），支付2014年1月1日至12月31日的物业管理费284元（69.59平方米×0.34元／平方米.月×12个月），支付2015年1月1日至12月31日的物业管理费401元（69.59平方米×0.48元／平方米.月×12个月），共计1355元，并承担本案的全部诉讼费用。被告郭峰辩称：被告不按时缴纳物业管理费是因为原告没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，损害业主的利益，已造成违约。首先，门窗漏风。被告于2010年入住百合后，发现南面窗户四处漏风，多次找到物业要求维修，物业每次都推脱。由于不保暖，没有办法为了御寒自装了铝合金拉门。再次，2012年9月30号，物业没有经过被告所在2单元业主的同意私自允许东铁供热公司把通往一单元的供热管道架在2单元楼道里。严重影响被告出行不便和安全隐患，原告的不作为，未履行物业公司应尽的责任，构成违约。再次，自2011年月起，被告家北卧室外窗下排水管损坏，物业未及维修，下雨造成缓台积水，导致卧室墙体受潮，起皮，找到物业均不理睬，推脱。再次，门铃通话机损坏、楼道单元内灯泡不了没人更换，楼梯扶手一层灰，没人擦。楼道内卫生差。再次，小区公共器材区随意停放车辆，物业管理不到位。综上所述，被告延迟缴纳物业费是原告没有管理服务到位，在原告解决了上述问题后，被告再缴纳物业费。原告为支持其主张向法庭提交证据如下：证据一，2009年2月9物业服务委托合同一份，拟证明：被告应缴纳物业管理费。被告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，原告没有尽至义务。本院认为，被告有异议，但对其抗辩主张没能提供证据证实，对其异议主张不予支持。此证据客观真实，与原告主张的待证实事有关联性，本院应予采信。证据二，林口县物业管理办公室林物发（2012）5号文件一份、林口县发展改革和物价管理监督管理局林发改物价发（2012）84号文件一份，林口县发展改革和物价管理监督管理局林发改物价发（2014）65号文件一份，拟证明：收取物业费的依据。被告没有异议。本院认为，被告没有异议，此证据客观真实，与原告主张的待证实事有关联性，本院应予采信。被告为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，供照片9张，拟证明：窗户漏风。原告没有异议。本院认为，原告没有异议，本院予以确认。根据当事人举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确定如下事实：2010年6月1日入住林口百合小区1号楼2单元203室面积69.59平方米。被告郭峰入住后，从2012年1月1日以来，便以房屋质量有问题及物业管理服务不到位为由，拒缴物业管理费，至2015年12月31日共欠物业管理费为1355元，其中2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费326元（69.59平方米×0.39元／平方米.月×12个月），2013年1月1日至12月31日的物业管理费344元（69.59平方米×0.34元／平方米.月×12个月），2014年1月1日至12月31日的物业管理费284元（69.59平方米×0.34元／平方米.月×12个月），2015年1月1日至12月31日的物业管理费401元（69.59平方米×0.48元／平方米.月×12个月）。另查明，被告人和物业公司与百合小区房地产开发商林口县人和房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同中第二十四条约定：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、在当事人提出委托时，物业公司接受委托并合理收费。以上为本案的基本事实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与建设单位签订物业管理合同，并于2010年进驻百合住宅小区开始提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告虽辩称原告没有完全履行物业服务义务，存在违约行为，被告有权拒交。但物业管理服务合同有其自身特殊性，物业管理服务合同是一个持续性的长效双务合同，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定；物业服务对象是小区的全体业主，客观要想做到人人满意是很难的。本案中所涉及的小区刚建成不久，各项配套设施不可能尽善尽美，把其中的缺陷全部归咎于物业公司的服务，是不合情理的，也是不公平的。原告与林口人和房地产公司系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向其出售房屋的房地产公司主张权利。原告按约定履行了物业合同相关义务，被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行交纳物业管理费的义务。被告提交的证据不能证明原告在履行物业管理服务合同过程中存在重大违约行为，不能成为拒不缴纳物业管理费的理由，故本院对被告该辩称不予采信，认定被告未按协议约定缴纳相应的物业管理服务费，已构成违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郭峰于本判决生效后十日内向原告林口县人和物业管理有限公司支付2012年5月1日至2015年12月31日的物业管理费1355元。案件受理费50元减半收取25元，由被告郭峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审判员　李　生二〇一五年七月十日书记员　李耀鹏 来自：