（2015）安民初字第2998号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-01-04
案件名称
福安市京典房地产有限公司与毛芳铃、温小琴商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福安市人民法院
所属地区
福安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福安市京典房地产有限公司,毛芳铃,温小琴,中国银行股份有限公司福安支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第2998号原告福安市京典房地产有限公司，住福安市城北鹤兴中路167号，。法定代表人许典财，董事长。委托代理人邓润源、郑开白，福建韩诚律师事务所律师。被告毛芳铃，男，1978年6月15日出生，汉族，住福安市。被告温小琴，女，1979年3月7日出生，汉族，住福安市。第三人中国银行股份有限公司福安支行，住福安市城关新华南路112号。负责人许国栋，行长。委托代理人陈开勇，男，1972年11月9日出生，汉族，系该行职工，住福安市。原告福安市京典房地产有限公司与被告毛芳铃、温小琴、第三人中国银行股份有限公司福安支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告福安市京典房地产有限公司的委托代理人郑开白、被告温小琴、第三人中国银行股份有限公司福安支行的委托代理人陈开勇到庭参加诉讼。被告毛芳铃经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福安市京典房地产有限公司诉称，俩被告向原告购买“韩阳煌都”项目8号楼1506单元商品房。双方于2012年4月11日签订编号为“201200264”《商品房买卖合同》。合同约定：该房建筑面积共117.73平方米，单价为每平方米7747.4元，总金额912101元。被告在签订合同当日向原告支付首付款共计人民币282101元，余款人民币630000元办理银行按揭。合同签订后，原告就被告所购买的房产向中国银行股份有限公司福安支行代办申请抵押贷款。经原告，被告，银行三方配合，由原告为被告提供阶段性按揭担保。中国银福安支行于2012年7月3日向被告发放了该笔借款，并依据《住房抵押借款合同》的约定，以被告购买住房的名义，将贷款一次转帐形式划入原告在中国银行股份有限公司福安支行开立帐户。贷款发放后，被告没有按借款合同的约定，按月足额偿还借款本息，导致贷款银行不同意办理变更担保方式手续，并已直接从原告的保证金账户扣款，至2015年5月原告共代被告偿还贷款143370.38元。原告已多次通知被告，要求其与按揭银行协商办理变更担保方式手续，并及时偿还原告代被告向按揭银行垫付的全部款项及原告因此遭受的全部损失。但被告仍无明确意思表示。鉴于被告未及时偿还按揭贷款本息，致使原告承担担保责任，已符合《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第一条第6项以及第一条第7项的约定情形。为此，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2012年4月11日签订的编号为“201200264”《商品房买卖合同》；2、原告返还被告购房款912101元，扣除原告代被告垫付的贷款本息143370.38元，实际返还768730.62元（其中被告贷款本金余额584078.32元由原告直接偿还给第三人）；3、被告支付原告因解除合同的违约金91210.1元；4、原告聘请律师费3000元由被告承担。被告温小琴辩称，其同意解除合同，对原告的诉请没有异议。被告毛芳铃未作答辩。第三人中国银行股份有限公司福安支行述称，2012年6月14日，原、被告及第三人签订《个人一手住房抵押贷款合同》，合同编号为：FA××××120，被告借款后于2012年12月份起开始违约，未按期偿还贷款，第三人就从原告处扣取了被告未偿还的贷款本金及利息（从2013年3月29日至2015年6月26日扣取了143370.38元），由于被告从2012年12月份开始至今已连续未按期还款，已构成根本违约，原告作为贷款合同的担保人，应对借款承担连带偿还责任。为此，请求人民法院依法判令：1、解除第三人与原、被告于2012年6月14日签订的编号为“FA××××120”《个人一手住房抵押贷款合同》；2、被告偿还剩余的本金584078.32元及截止实际还款日止的利息；3、原告对被告的贷款本金及利息向第三人承担连带偿还责任。经审理查明，2012年4月11日，原告与俩被告签订一份编号为“201200264”的《商品房买卖合同》，约定由被告毛芳铃、温小琴向原告购买位于福安市城北福新东路1号韩阳煌都8号楼1506号的房屋一套，房屋总价款为912101元，被告应于签订买卖合同时支付首期款人民币282101元，余款人民币630000元办理银行按揭。由于交付诉争房屋前被告已违约未按期偿还银行贷款，目前原告尚未将被告购买的福安市城北福新东路1号韩阳煌都8号楼1506号房屋交付被告使用。《商品房买卖合同》附件六第一条第7款约定：如原告为被告的按揭贷款提供阶段性保证担保则：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失（包括诉讼、仲裁、律师费等损失）支付给原告。；（2）被告没有按本项第（1）小项约定付清全部款项，延迟达30日构成本合同项下严重违约。原告有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。2012年6月14日，原、被告与第三人中国银行股份有限公司福安支行签订编号为“FA××××120”《个人一手住房抵押贷款合同》一份，约定被告毛芳铃向第三人贷款人民币630000元，用于购买福安市城北福新东路1号韩阳煌都8号楼1506号房屋，贷款期限240个月，该贷款由原告提供阶段性连带责任保证担保，保证人福安市京典房地产有限公司对本合同项下借款人的全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用承担连带保证责任。保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。该合同签订后，第三人已于2012年7月3日向被告发放了贷款。被告毛芳铃自2013年3月以后出现逾期还款，截止到2015年6月26日止，第三人从原告帐户中扣划了被告未按期偿还的贷款本息143370.38元。截止到2015年6月26日，被告未偿还第三人的贷款本金584078.32元。2014年12月18日，原告向被告毛芳铃、温小琴发出追偿通知书。目前讼争商品房并未办理两权证及他项权证。另查明，毛芳铃与温小琴系夫妻关系。《商品房买卖合同》和《个人一手住房抵押贷款合同》虽盖中国银行股份有限公司福安湖滨支行的业务章，但中国银行股份有限公司福安湖滨支行系中国银行股份有限公司福安支行下属支行，中国银行股份有限公司福安支行具备诉讼主体资格。以上事实有原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《个人一手住房抵押贷款合同》、中国银行股份有限公司福安支行情况说明、销售不动产统一发票、福安市商品房买卖合同备案信息表、中国银行股份有限公司福安湖滨支行证明、贷款还款凭证、追偿通知书、代理合同及发票、个人贷款对帐单；第三人提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证及原告、被告温小琴、第三人的庭审陈述等证据证明，上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同》的约定，被告毛芳铃在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人一手住房抵押贷款合同》的约定及时还本付息，如果被告未能按期还款，导致原告承担担保责任，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代偿的款项及损失支付给原告，延迟达30日构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。而借款合同签订后，被告毛芳铃自2013年3月起就出现逾期还款，由于原告福安市京典房地产有限公司承担担保责任期间，被告毛芳铃、温小琴没有按照《个人一手住房抵押贷款合同》约定还款，导致原告因承担保证担保责任，被第三人中国银行股份有限公司福安支行从账户中扣划了被告毛芳铃逾期偿还的贷款本息共计143370.38元。为此，原告于2014年12月18日向被告毛芳铃、温小琴发出追偿通知书，但被告未按规定偿还代偿款，因此，被告毛芳铃、温小琴的行为已构成根本违约，原告要求解除与被告毛芳铃、温小琴签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，原告应将被告毛芳铃、温小琴交纳的购房款退还毛芳铃、温小琴，原告也不再向被告交付涉案房屋。此外，因被告毛芳铃、温小琴的逾期还款行为，导致第三人中国银行股份有限公司福安支行扣划了原告福安市京典房地产有限公司款项143370.38元（该款项扣划至2015年6月26日止），该扣划的款项被告毛芳铃、温小琴应当返还给原告福安市京典房地产有限公司。2015年6月26日至本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市京典房地产有限公司账户扣划被告毛芳铃未偿还的贷款本息，扣划的数额被告毛芳铃亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，被告违约解除合同后，被告应按商品房价款总金额912101元的10%向原告支付违约赔偿金，故被告应向原告支付违约金91210.1元。原告要求被告毛芳铃、温小琴支付违约金91210.1元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定律师费损失由被告支付，而原告为本案诉讼支付律师费用3000元，故原告主张俩被告赔偿律师费损失3000元，本院予以支持。对第三人中国银行股份有限公司福安支行要求解除其与被告毛芳铃、原告福安市京典房地产有限公司签订的《个人一手住房抵押贷款合同》，并要求被告毛芳铃、温小琴偿还剩余贷款本金人民币584078.32元及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款282101元外，剩余房款630000元系被告毛芳铃贷款支付，本案审理过程中，贷款银行第三人中国银行股份有限公司福安支行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。诉争借款发生在被告毛芳铃与被告温小琴夫妻关系存续期间，俩被告不能证明与第三人明确约定该笔借款为个人债务，也不能证明该笔借款属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，应当按照夫妻共同债务处理，俩被告应对借款本息承担连带偿还责任。因原、被告之间签订的商品房买卖合同被解除，致使《个人一手住房抵押贷款合同》的目的无法实现，故第三人中国银行股份有限公司福安支行提出解除《个人一手住房抵押贷款合同》并由被告毛芳铃偿、温小琴偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。截止到2015年6月26日，被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款余额584078.32元。此后至本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市京典房地产有限公司账户扣划被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款数额中扣除。原告作为《个人一手住房抵押贷款合同》的保证人，故第三人请求原告对被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。被告毛芳铃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告福安市京典房地产有限公司与被告毛芳铃、温小琴于2012年4月11日签订合同编号“201200264”的《商品房买卖合同》；二、解除第三人中国银行股份有限公司福安支行与原告福安市京典房地产有限公司、被告毛芳铃于2012年6月14日签订的编号为“FAHBZFJ20120120”《个人一手住房抵押贷款合同》；三、原告福安市京典房地产有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告毛芳铃、温小琴购房款912101元；四、被告毛芳铃、温小琴自本判决生效之日起十日内偿还原告福安市京典房地产有限公司代为偿还的贷款本息143370.38元（上述款项计算至2015年6月26日，此后至本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市京典房地产有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还）；五、被告毛芳铃、温小琴自本判决生效之日起十日内向原告福安市京典房地产有限公司支付违约金91210.1元；六、被告毛芳铃、温小琴自本判决生效之日起十日内偿还第三人中国银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2015年6月26日，被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款余额为584078.32元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市京典房地产有限公司账户中扣划被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款数额中扣除），此款从原告福安市京典房地产有限公司返还给被告毛芳铃、温小琴的购房款912101元中直接扣还给第三人中国银行股份有限公司福安支行。原告福安市京典房地产有限公司对被告毛芳铃、温小琴未偿还的贷款本息向第三人中国银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。七、被告毛芳铃、温小琴自本判决生效之日起十日内赔偿原告福安市京典房地产有限公司律师费损失3000元。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11487元，由被告毛芳铃、温小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 张仲琅代理审判员 钟兰芳人民陪审员 徐旭清二〇一五年七月十日书 记 员 钟成发附页：一、民事执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。本案引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 来自