（2015）杭江民初字637号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-29
案件名称
王建平与鲁家彬、许趁心物权保护纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建平,鲁家彬,许趁心
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字637号原告王建平。委托代理人吴雷，浙江楷立律师事务所律师。被告鲁家彬。被告许趁心。原告王建平为与被告鲁家彬、许趁心物权保护纠纷一案，于2015年4月7日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员韩涛独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告王建平委托代理人吴雷，被告鲁家彬、许趁心到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王建平诉称，原告依法从案外人劳茹美处转让取得位于杭州市江干区东港嘉苑一区8幢1单元1803室。于2015年1月7日取得该房屋所有权证，房屋产权证号为：杭房权证江移字第××号。原告清产核资时发现，两被告非法侵入该住宅，将该房据为私产使用。更有甚者，在未征得原告同意的情形之下，更改房屋结构，将该房租与他人使用，非法牟私利。两被告的行为严重已侵犯了原告的合法财产权，为此原告请求法院判令：1、两被告立即将杭州市东港嘉苑一区8幢1单元1803室房屋腾退给原告；2、两被告支付房屋使用费暂计6630元（按照同等地段、同等面积的房屋租赁费85元／天计算，自2015年1月7日起至起诉之日2015年3月26日暂计78天，并按实际腾退之日据实主张）。3、本案的诉讼费由两被告共同承担。被告鲁家彬辩称，原告诉称被告非法侵入不是事实，涉案房屋系被告鲁家彬2013年7月3日向劳茹美承租，租期到2018年7月2日。鲁家彬是合法占用房屋，并合法转租给许趁心，相应的租金都已经支付给了劳茹美，有银行支付凭证。被告许趁心辩称，许趁心经过中介公司介绍后从鲁家彬处承租了涉案房屋，许趁心也支付了相应的租金。许趁心希望继续租下去，直到租赁合同终止之日。原告王建平提交了以下证据：1、房屋所有权证、契证、土地使用证一组，证明原告系案涉房屋合法所有权人。2、（2014）杭仲裁字第172号裁决书一份，证明原告以合理的对价从第三人劳茹美处购得案涉房屋的事实。3、通话录音、光盘一组，证明被告一直侵占原告所有案涉房屋的事实。4、58同城、易居网、赶集网网上同类小区近似面积房屋出租市场价格一组，证明案涉房屋市场租金价格在85天／元以上，原告由于被告违约行为不能按期入住产生损失的事实。上述证据经庭审质证，被告鲁家彬、许趁心未对上述证据进行质证。本院认为，上述证据真实合法，本院予以确认。被告鲁家彬提交了以下证据：1、房屋出租合同一份，证明鲁家彬从劳茹美合法取得涉案房屋的承租权。2、借款协议及汇款凭证各一份，证明劳茹美和被告鲁家彬之间存有债权债务关系，因劳茹美款项无法清偿，故用房租予以清偿。3、拆迁调换协议以及劳茹美的身份证、户口本一组，上述证据均系房屋租赁协议签订之时由劳茹美本人出具，证明劳茹美是涉案房屋的合法所有人。上述证据经庭审质证，原告王建平对证据1三性均有异议，被告鲁家彬和案外人劳茹美在签订借款合同的同时签订房屋出租协议，该租赁合同并非一般意义上为生产便利签订的房租出租协议，并非真实意思表示。对证据2对真实性予以保留，被告所提交的借款合同恰恰能够证明被告鲁家彬与案外人劳茹美签订房屋出租协议合同的真实目的，双方签订的房屋出租协议是被告鲁家彬为了享受其对案外人劳茹美的债权。对证据3真实性予以保留，合法性无异议，关联性有异议，该证据只能证明被拆迁人是劳茹美，并不能证明与本案有关的其他事实。被告许趁心对上述证据无异议。本院认为，上述证据真实合法，原告虽有异议，但未提供证据予以反驳，本院予以确认。被告许趁心提交了以下证据：房屋租赁协议一份，证明被告许趁心从被告鲁家彬处承租的涉案房屋。上述证据经庭审质证，原告王建平对该份证据三性均不予认可，恰恰证明案涉房屋被两被告持续无权占有使用的事实。被告鲁家彬对上述证据无异议。本院认为，上述证据真实合法，原告虽有异议，但未提供证据予以反驳，本院予以确认。综合各方提交的有效证据及庭审陈述，本院依法确认的事实如下：因东站枢纽笕桥区块工程项目建设需要，案外人劳茹美同意将其所有位于杭州市江干区构桔弄118号2幢108室房屋拆除，杭州铁路及东站枢纽建设指挥部作为拆迁人对劳茹美进行原地就近安置。2010年2月10日，原告王建平与劳茹美签订《房屋出让协议》，约定：劳茹美出售被安置的在建房屋给王建平并承诺拥有该房屋法律意义上的完全所有权，保证不发生该在建房另行与他人签约现象；出售涉案房屋总价款为人民币134万元，付款方式为王建平首次支付总价款的50%作为购房定金，余款在交钥匙时支付；待房屋交付后劳茹美有义务协助王建平办理过户及相关手续，若发生争议由杭州仲裁委员会仲裁。原告王建平于2010年2月10日按约向劳茹美支付房屋首付款人民币67万元，2012年9月24日经劳茹美选房确认安置房源为东港嘉苑一区8幢1单元1803室，建筑面积为139.10平方米。2013年2月7日，劳茹美出具《收条》一份，称已收到案涉房屋尾款67万元。2013年11月15日，劳茹美出具《承诺书》一份，承诺在案涉房屋过户时无条件配合王建平。后因劳茹美未按约配合过户，王建平于2014年6月6日向杭州市仲裁委员会申请仲裁，2014年10月22日，杭州市仲裁委员会出具（2014）杭仲裁字第172号裁定书，裁决：劳茹美应于裁定书送达之日起十日内协助王建平办理东港嘉苑一区8幢1单元1803室房屋的过户手续。2015年1月7日，王建平就东港嘉苑一区8幢1单元1803室房屋办理产权登记，房屋所有人为王建平。另查明，2013年4月3日，劳茹美作为出租人（甲方）、鲁家彬作为承租人（乙方）签订《房屋出租协议》，约定：租赁房屋坐落于东港嘉苑一区8幢1单元1803室，居住面积139.1平方米，租房用途为居住之用；租房期限自2013年7月3日至2018年7月2日，租期五年；年租金为人民币2万元；出租人交房时间为2013年7月3日；乙方可以将出租房转租或借给他人，但不能改变用途；自交房之日起，原甲方已出租给他人的房屋部分的租金由乙方收取，原甲方与第三人的租赁期限到期后，是否继续出租及租金多少由乙方决定，等等。2013年10月23日，鲁家彬作为出租人（甲方）、许趁心作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方自愿将坐落于东港嘉苑一区8幢1单元1803室的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年11月24日至2017年11月23日，每月租金为人民币3000元，等等。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”鲁家彬系于2013年4月3日就案涉房屋与劳茹美签订的房屋租赁协议，租赁期限为2013年7月3日至2018年7月2日，双方约定以劳茹美所欠鲁家彬100000元借款抵充租金，而原告王建平是在2015年1月7日取得案涉房屋的所有权，故案涉房屋系在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。同时，鲁家彬与劳茹美签订的房屋租赁协议允许鲁家彬将案涉房屋进行转租，故鲁家彬与许趁心之间的房屋租赁协议亦属合法有效。另外，根据被告鲁家彬提交的证据，其在签订房屋租赁协议之时已尽到合理审查义务。因此，鲁家彬、许趁心居住使用案涉房屋具有法律依据，现王建平要求两被告立即将杭州市东港嘉苑一区8幢1单元1803室房屋腾退，于法无据，本院不予支持。原告王建平主张两被告支付房屋使用费亦无相应事实与法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告王建平的诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告王建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 韩涛二〇一五年七月十日代书 记员 韩婷 关注公众号“”