（2015）佛三法民二初字第561号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-18
案件名称
（2015）佛三法民二初字第561号余红菊与黎贵杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余红菊,黎贵杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第561号原告（反诉被告）：余红菊，女，汉族，住湖北省广水市应山办事处广安。身份证号码：×××0029。委托代理人：巫作荣，广东华法（三水）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎贵杰，男，汉族，住佛山市三水区。身份证号码：×××6911。委托代理人：廖建起，广东信征律师事务所律师。原告（反诉被告）余红菊诉被告（反诉原告）黎贵杰租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员郭赤戈适用简易程序于2015年6月1日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告余红菊及其委托代理人巫作荣、被告黎贵杰及其委托代理人廖建起到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年2月11日签订一份《铺位租赁合同》，合同约定被告将自有的位于佛山市三水区西南街道红卫路17号118铺之一出租给原告经营小吃，租期为18个月，每月租金为6500元。原告在签订合同后，向被告缴纳了保证金13000元及2015年2月份的租金3680元、3月份的租金6500元和4月份的租金6500元。原告为了能使用承租的商铺，对商铺进行了相应的装修，花去装修费用6000元。原告为了能正常营业，便准备去办理营业执照，工商局要求提供承租商铺的产权证，故原告要求被告提供产权证明，这时原告才知道被告并不是涉案铺位的产权人，根本无权出租该商铺，也知道西南街道要拆除涉案商铺，但被告在出租时未告知原告，存在欺诈行为，严重损害原告的合法权益。故诉请法院判令：1、解除原、被告双方在2015年2月11日签订的《铺位租赁合同》；2、被告退还原告支付的合同保证金13000元；3、被告退还原告交付的2015年2月至3月的租金10180元；4、被告赔偿原告装修损失6000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称：反诉人转租铺位给被反诉人是经屋主李宝欢同意和授权的，租赁合同有效，被反诉人因经营不善而借故向法院起诉并拖欠租金，已违约，根据租赁合同第三条的约定，承租人应于每月5号前缴纳当月租金，每延期一天支付违约金1000元，被反诉人拖欠2015年5月租金至今，综上，反诉人请求法院判令：1、反诉人不退还被反诉人保证金13000元；2、被反诉人支付反诉人2015年5月、6月租金13000元，并按每月6500元的标准计付自2015年6月5日起至解除租赁合同并实际交回租赁物之日止的租金；3、被反诉人支付反诉人因延期交租的违约金27000元（暂计至2015年6月1日），并按每延期一天支付违约金1000元的标准计至全额支付租金之日止；4、被反诉人支付反诉人水电费200元；5、诉讼费用由被反诉人负担。原告在诉讼中提交了以下证据：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《铺位租赁合同》1份，证明双方于2015年2月11日签订租赁合同并约定了相关的权利义务。3、收据2份、银行转帐清单及存单，证明原告向被告交付了保证金13000元及缴交租金的情况。4、收条1张、收据4张、计划单1张及送货单6张，证明原告租铺后装修支出的费用。5、暂停办理物业相关手续的函，证明涉案商铺被改造、征收和拆迁，但被告未将事实告知原告，属于欺诈行为。6、关于确认西南街道房地产事务所职能划管的批复、关于李宝欢房屋拆迁安置补偿有关情况的说明及证明1份，证明房屋权属人为李宝欢，被告出租时未经过李宝欢的同意，构成欺诈。被告在诉讼中提供了以下证据：1、《租赁合同》、《铺位转让及宿舍转租协议》、《铺位租赁合同》、《授权书》各一份，证明案外人李宝欢的铺位经几次转让，最后由黎贵杰经李宝欢授权同意分租给原告。2、现场照片2张，证明涉案商铺所在的街道上的其他铺位都在正常经营，并没有任何影响原告经营的情况。根据本案证据并结合双方当事人的陈述，本院查明如下事实：原、被告双方于2015年2月11日签订一份《铺位租赁合同》，合同约定被告将位于佛山市三水区西南街道红卫路17号118铺之一出租给原告经营小吃，租期为18个月，每月租金为6500元。原告在签订合同后，向被告缴纳了保证金13000元及2015年2月份的租金3680元、3月份的租金6500元和4月份的租金6500元。因经营需要，支出装修费用6000元。查明，原被告双方约定的租赁地点即三水区西南街道红卫路17号属于“三旧”改造拆迁片区内，为保证拆迁工作的顺利进行，佛山市三水区旧城镇改造建设中心向佛山市三水区工商行政管理局发函要求暂停办理拆迁片区内物业的相关变更登记手续。故原告方未能在工商登记部门办理相关的开业登记手续。查明，在案件的审理过程中，为减少双方的损失，原告于2015年6月1日将涉案铺位移交还给被告。本院认为，原告与被告签订《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，没有侵害第三人的合法权益，故该租赁合同合法有效。原告租赁铺位系为了经营，但由于涉案铺位所在区域因即将拆迁改造而暂停了相关工商登记手续的办理，故原告无法取得营业执照，无法经营下去，可以说无法实现其租赁铺位的目的。故现在双方当事人均同意解除租赁合同关系，本院予以准许。至于造成合同解除的原因，本院认为因被告方系出租方，其理应清楚铺位的产权情况及使用情况并保证承租方能正常使用，现承租方不能正常使用铺位，主要原因在于出租方；而承租方在承租铺位时，也应该对铺位的情况作一定的了解，故承租方也应当对自己的疏忽承担一定的责任，综合考虑双方当事人过错，本院酌定由出租方承担80%的责任，承租方承担20%的责任。原告方具体的损失为装修费用6000元、租金损失10180元（租金损失本应为16680元，但原告起诉的金额为10180元，故按此金额计算），合计16180元，由原告承担3236元，被告承担12944元。至于合同保证金，因原告在履行合同的过程中并没有存在违约情形，故合同解除后被告理应将该合同保证金退还原告；至于被告反诉诉请的2015年5、6月份租金，因原告5月初已起诉被告，且从被告提供的照片来看，原告5月份并没有实际使用铺位，此时租赁合同已经履行不能，故原告无需缴交5、6月份的租金，因不存在延期交租的情况，亦不存在延期交租违约金的问题。被告反诉请求的水电费，没有提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告余红菊与被告黎贵杰于2015年2月11日签订的《铺位租赁合同》；二、被告黎贵杰须于本判决生效之日起十日内向原告余红菊返还合同保证金13000元、赔偿损失12944元；三、驳回原告余红菊的其他诉讼请求；四、驳回被告黎贵杰的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即265元、反诉受理费231元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 郭赤戈二〇一五年七月十日书记员 李洁文 关注公众号“”