（2015）祁民一初字第00113号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-23
案件名称
谢自强与黄山瑞丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
祁门县人民法院
所属地区
祁门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢自强,黄山瑞丰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
安徽省祁门县人民法院民 事 判 决 书（2015）祁民一初字第00113号原告谢自强，男，1961年7月15日出生。委托代理人周明，浙江万向光明律师事务所律师，代理权限系特别授权。委托代理人屠友先，浙江万向光明律师事务所律师。被告黄山瑞丰房地产开发有限公司（以下简称黄山瑞丰公司），住所地安徽省祁门县。法定代理人徐文军，该公司董事长。委托代理人郑明继，安徽道同律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告谢自强诉被告黄山瑞丰公司商品房买卖合同纠纷一案，原告谢自强于2015年1月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告谢自强及其委托代理人周明、被告黄山瑞丰公司委托代理人郑明继到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢自强诉称：2011年11月16日，我购买被告黄山瑞丰房地产开发有限公司投资开发位于祁门县瑞园学校旁边的“上海花苑”7幢2单元203室商品房。同日，双方签订《商品房买卖合同》对房屋价款、支付方式、交房日期及逾期违约责任都作出明确约定。合同签订并生效后，我依约付清7幢2单元203室的购房款人民币270496元。按照合同约定，被告应当于2012年8月18日将房屋交付给我，时至今日，经多次催告，被告仍未交屋。经向祁门县房地产管理中心查询，获悉被告已将我所购的房屋又出卖给第三人，并办理了备案登记手续。原、被告双方签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容于法无悖，应属有效合同，对双方均有约束力，双方均应按约履行。被告将房屋出卖给第三人，属于欺诈行为，且导致原告的商品房买卖合同目的不能实现，应当按照合同的约定和法律的相关规定承担相应的违约责任。为此，诉至法院，请求法院依法支持我的以下诉讼请求：一、解除原、被告双方于2011年11月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告返还已支付的购房款270496元，并支付利息52777.8元（按照人民银行同期贷款年利率6.15%自2011年11月16日计算至实际履行完毕之日止，暂计算起诉日2015年1月19日）；三、被告向原告支付违约金2704.96元；四、被告向原告支付已付购房款一倍的赔偿270496元；五、由被告承担本案的诉讼费用。原告谢自强为证明其主张的事实，提供了以下证据：证据1.商品房买卖合同（12份），证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方权利义务明确。证据二、支付凭证以及承诺书，证明原告依约将全部的购房款汇入被告指定的账户和被告同意由孟某、余某开发、销售商品房及收取房款等事实。证据三、祁门县房地产管理中心证明，证明被告已将原告所购12套商品房卖给第三人，并办理了备案登记。被告黄山瑞丰公司辩称：一、原告提供的商品房买卖合同文本不足以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。二、按照原告向法庭提供的12套合同文本，签署时间为2011年11月16日，该期间为被告与孟某、余某合作开发房地产期间，被告解除与孟某、余某的合同之后，从孟某、余某留存资料中无涉案的12份商品房买卖合同，财务也无12套商品房买卖合同的相应收款依据。12套商品房买卖合同未到房管部门备案，原告也未向法庭提供收取房款的收据，所以商品房买卖合同不足以证明它的真实性。三、本案的被告没有收取原告房款的事实，自2010年12月14日至2012年3月13日谢自强与孟某往来款项达8544800元，孟某支付原告款项为5140800元，原告支付孟某3440000元，孟某支付原告款项超出1660000元。被告黄山瑞丰公司为证明其主张的事实，提供了以下证据：证据一、（2014）皖民四终字第00151号民事判决书，该判决书载明了被告与案外人余某、孟某是一种合作关系，同时该判决书确认的事实是2011年8月4日、8月17日被告通过律师事务所发函给孟某，将销售款汇至专用账户，也就不存在由孟某收取购房款的事实。证据二、个人明细活期查询，载明了原告与孟某、余某借贷关系的事实，先期孟某支付给谢自强，再有谢自强将款项支付给谢自强，谢自强款项用途为还款。2011年11月16日孟某还给谢自强92.1万元，这与正常的商品房买卖事实不相符合。结合（2014）皖民四终字第00151号民事判决书，对名为买卖，实为借贷的，应按借贷关系处理。被告黄山瑞丰公司对原告的证据的质证意见如下：对证据一的真实性不予认可，本案名为买卖，实为借贷。对证据二支付凭证的真实性我们予以确认，支付凭证说明本案的原告谢自强与案外人之间存在民间借贷关系，款项用途为还款。对证据三的真实性没有异议，涉案房屋不存在初始销售的事实，瑞丰公司对外销售商品房不存在过错。原告谢自强对被告的证据的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对其关联性有异议，无法证明被告所要证明的事实。对证据二的真实性无异议，对其关联性有异议，被告所称的本案系借贷关系，缺乏事实依据，在没有借条，借款合同等借贷合意的情况下，仅凭借银行流水，就推测是借贷关系，缺乏依据，原告与余某、孟某存有经济往来关系，既包括本案涉及的购房款，也包括临时的资金拆借，原告每次汇款都是写还款的，这是原告书写的一个习惯问题。证人孟某（居民身份证号码××）和证人余某（居民身份证号码××）出庭作如下证词：孟某和余某是夫妻关系，与原告谢自强是邻居和朋友关系。余某在与被告黄山瑞丰公司合作开发“上海花苑”项目时，黄山瑞丰公司承诺由余某单独开发、经营、销售“上海花苑”商品房和自行设立账户收取商品房的销售款。经我们介绍，原告谢自强来到“上海花苑”项目进行实地考察，2011年11月16日，谢自强与被告黄山瑞丰公司签订了12份《商品房买卖合同》，分四次通过银行转账付清了12套商品房的购房款合计3340000元，房款都打入孟某的账号。后来因黄山瑞丰公司把五、六十套房子抵债卖给了上海人，谢自强等人购买的商品房就未能在房管部门办理房产备案登记。签订合同的两枚印章是公司授权叫我们去定制的，并在祁门县建设银行、祁门县公安局、祁门县公证处进行了备案。自2006年开始，我们就经常向谢自强融资，每次汇款大概在10万元至50万元之间，也有付现金的，原告每次在汇款用途中都是写还款的。在签订涉案商品房买卖合同时，双方的资金借贷已经基本结清，不存在债权债务。原告谢自强对证人孟某、余某的证言没有意见。被告黄山瑞丰公司对证人孟某、余某的证言有异议，说明证人与原告之间一直存在借贷关系。本院根据被告的申请和依职权调取了下列证据：证据一、个人活期（客户服务、交易）明细信息查询（包括有建设银行浙江临安支行、农业银行杭州分行、工商银行黄山支行、兴业银行临安支行的），证明原告谢自强与孟某之间通过银行转账、汇款等资金往来的记录；证据二、（2014）皖民四终字第00151号民事判决书和（2014）皖民四终字第00156号民事判决书，证明黄山瑞丰公司授权张小红销售该公司开发的商品房、黄山瑞丰公司与余某合作开发“上海花苑”项目及黄山瑞丰公司承诺由余某开发、经营“上海花苑”项目和销售商品房的事实。证据三、（2013）祁民一初字第00297号民事判决书，（2014）黄中法民一终字第00096号民事判决书，欲证明的内容同上述证据二。原告对上述法院调取的三组证据没有异议。被告对证据一、三没有异议，对证据二有异议，认为案例中没有涉及到民间借贷的事实，与本案没有关联性。对于以上原、被告提供的证据和本院调取的证据经双方当事人在法庭上举证、质证，本院根据双方的质证意见，依法认证如下：原告提供的证据承诺书和证据祁门县房地产管理中心证明，被告无异议，上述证据具有客观性、合法性和关联性，本院予以确认；原告提供的证据商品房买卖合同（12份）和证据银行支付凭证，被告有异议，本院认为，该证据与原件核对无异，经被告庭审质证，认可合同书的印章系被告公司所用，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告以签订合同的委托代理人张小红不是公司职工否认合同的真实性，理由不足，本院不予采纳；原告提供的证据银行支付款3340000元凭证，被告有异议，本院认为，该证据与原件核对无异，经被告庭审质证，能与证据12份商品房买卖应付总价款3348374元相当，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对被告以该证据款项用途注明还款来认定双方系借贷关系，理由不足，本院不予采纳。对被告提供的证据一，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，该判决书与本院调取的判决书相同，应予采信。证人孟某、余某的证言，原告谢自强无异议；被告黄山瑞丰公司有异议，认为证人与原告之间一直存在借贷关系，本院认为所陈述的事实客观，与本案的其他相关证据证明的事实相符，与本案具有关联性，依法予以采信。本院调取的证据一、二、三，原告均无异议，被告认可证据一、三，对证据二有异议，本院认为该三份证据来源合法，客观真实，具有关联性，本院予以确认。被告以证据二与本案无关联性为由予以否认，本院不予采信。综上，本院确定以下证据可以作为本案的定案证据：原告方提供的12份商品房买卖合同、祁门县房地产管理中心证明；被告方提供的银行查询记录；本院依据被告申请查询谢自强、孟某之间的银行交易记录、证人孟某、余某的证言、本院调取的（2013）祁民一初字第00297号一审民事判决书，（2014）黄中法民一终字第00096号民事判决书，（2014）皖民四终字第00151号民事判决书，（2014）皖民四终字第00156号民事判决书，本院认为以上证据的来源合法，证明的内容客观真实，且所证明的事实与本案有关联性，上述证据效力予以认定。本院根据以上定案证据，查明本案事实如下：2011年，黄山瑞丰公司以出让方式取得安徽省黄山市祁门县甲子岭48507.19平方米的国有土地使用权，2011年5月，黄山瑞丰公司与余某、孟某合作开发“上海花苑”房地产项目，并于2011年5月8日出具承诺书，写明：本黄山瑞丰房地产开发有限公司，祁门“上海花苑”一期项目约4万平方米，由余某单独开发建设，销售运行，为方便建设开发运行用款，本公司决定关于“上海花苑”商品房订金首付款，一次性购房付款，由余某自行指定账户，收款运行。2011年11月16日，原告谢自强与被告黄山瑞丰公司的委托代理人张小红签订了12份《商品房买卖合同》（一房一份合同，原告分别以12份商品房买卖合同为由起诉，本院作为12个案件分别立案受理），购买了12套“上海花苑”商品房，房号分别为：7幢2单元202室、7幢2单元203室、7幢3单元204室、7幢3单元304室、7幢3单元305室、7幢3单元505室、8幢1单元302室、8幢1单元502室、8幢3单元506室、9幢1单元102室、9幢1单元302室、9幢1单元501室，其中，7幢楼的6套商品房按建筑面积每平方米3200元计算，另外8幢楼、9幢楼的6套商品房按建筑面积每平方米3100元计算，合计12套商品房应付总价款为3348374元，在以上12份合同书上均加盖了“黄山瑞丰房地产开发有限公司销售专用章”和“张小红”印章，合同签订地点黄山瑞丰公司售楼部。合同还约定：谢自强于合同签订日起分期付款，六个月内付清；黄山瑞丰公司于2012年8月18日前交付房屋；逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（黄山瑞丰公司）按日向买受人（谢自强）支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同还对面积确认及面积差异处理、产权登记和保修责任等事宜进行了约定。再查明，合同签订后，原告谢自强依约给付房款，具体付款情况如下：2011年11月16日，通过中国建设银行股份有限公司临安支行转账汇款200000元到孟某的账户，2011年12月25日，通过兴业银行股份有限公司杭州临安支行给孟某的帐账户汇款1000000元，2012年1月21日，通过中国建设银行股份有限公司临安支行转账汇款140000元给孟某帐账户，2012年3月13日，通过兴业银行股份有限公司杭州临安支行给孟某的账户汇款2000000元，共计人民币3340000元，汇款用途写明还款。涉案12套商品房总房款3348374元，尚欠8374元房款未付清，推定为本案7幢2单元203室所欠的购房款，其余涉案11套商品房购房款已经全部付清。谢自强后来获悉其购买的12套商品房于2012年5月4日由黄山瑞丰公司出卖给第三人王波等人，并已在祁门县房地产管理中心办理了备案登记手续。2014年8月19日，谢自强诉至本院，请求本院判决黄山瑞丰公司解除双方签订的商品房买卖合同，依约给付违约金，同年12月14日，谢自强申请撤回起诉，本院依法裁定准许其撤回起诉。2015年1月23日，谢自强再次诉至本院，请求本院依法判决支持其诉讼请求。另查明，2014年4月23日，安徽省黄山市中级人民法院（2014）黄中法民一终字第00096号民事生效判决，确认张小红经黄山瑞丰公司授权出售“上海花苑”商品房一套给案外人徐四月古，该商品房与本案涉案商品房属同一楼盘、同一开发商。2014年8月27日，安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00151号生效民事判决，确认黄山瑞丰公司与余某、孟某签订的《联合开发瑞丰花园项目协议书（二）》于2012年4月14日解除，余某、孟某于判决生效后五日内将所持有的“黄山瑞丰房地产开发有限公司销售专用章”、“祁门上海花苑”两枚印章返还给黄山瑞丰房地产开发有限公司。本院认为：黄山瑞丰公司具有商品房开发、销售资质，符合订立商品房买卖合同出卖人主体资格要求，依法可以签订商品房买卖合同。黄山瑞丰公司书面委托其公司销售部门经理张小红对外销售公司开发的商品房，其授权行为合法，依法认定张小红销售商品房的行为属于黄山瑞丰公司履行职务行为，该行为的民事责任依法应当由黄山瑞丰公司承担，故谢自强与黄山瑞丰公司订立商品房买卖合同主体合格，双方经协商所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同条款符合相关法律规定，合同书加盖有黄山瑞丰公司印章及其合同签订人张小红印章，有谢自强的签名，合同形式要件合法、完备，本院依法认定该商品房买卖合同为有效合同，双方当事人应当按约履行。合同签订后，谢自强依约给付了涉案12套商品房的购房款3340000元，与应付总房款3348374元尚欠8374元，系本案商品房所欠的购房款，黄山瑞丰公司也未能依约交付涉案商品房，依法确认双方违约，并各自承担相应的违约责任。在上述合同履行期间，黄山瑞丰公司擅自又将上述合同标的物即涉案12套商品房出卖给案外人王波等人，双方另行签订了商品房买卖合同，并到房地产主管部门办理了备案登记手续，造成涉案商品房“一房二卖”的事实。由此造成黄山瑞丰公司与谢自强的商品房买卖合同不能履行，谢自强的购房目的无法实现。原告谢自强诉请与被告黄山瑞丰公司解除双方签订的商品房买卖合同，本院予以支持，依法解除该商品房买卖合同；在合同解除后，黄山瑞丰公司依法应当承担违约责任，返还原告实际给付的购房款262122元及其利息；鉴于谢自强未能付清本案7幢2单元203室商品房全部房款270496元，也应当承担相应的违约责任，对其主张的违约金和购房款一倍的赔偿款请求，本院依法不予支持。黄山瑞丰公司与余某、孟某合作开发“上海花苑”房地产项目，不影响黄山瑞丰公司与谢自强签订的商品房买卖合同效力，黄山瑞丰公司作为涉案商品房买卖合同的一方当事人依照合同法等相关法律法规和司法解释的规定承担合同不能履行的违约责任。被告主张原告与案外人余某、孟某之间存在借贷关系，涉案购房款系给付借贷款项这一事实，因未能举证加以证实，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告谢自强与被告黄山瑞丰房地产开发有限公司于2011年11月16日签订的《商品房买卖合同》。二、被告黄山瑞丰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告谢自强购买“上海花苑”7幢2单元203室的购房款262122元；赔偿利息损失（按照人民银行同期贷款年利率6.15%计算，自2011年11月16日起计算至2015年6月15日）57765.14元，以上款项合计319887.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告谢自强的其他诉讼请求。案件受理费9765元，由原告谢自强承担4765元，被告黄山瑞丰房地产开发有限公司承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长 吴建军审 判 员 余集体人民陪审员 许仙桃二〇一五年七月十日书 记 员 叶 蕾附加相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 搜索“”