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(2015)沪一中民二(民)终字第1513号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-07-23

案件名称

陈华明诉张明光房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈华明,张明光

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)沪一中民二(民)终字第1513号上诉人(原审被告、反诉原告)陈华明。被上诉人(原审原告、反诉被告)张明光。上诉人陈华明因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第3719号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审认定,上海市浦东新区惠南镇南门大街***号一层、二层房屋(以下简称系争房屋)系张明光、张*尧及朱*珊共有。2013年5月28日,张明光(甲方、出租方)与陈华明(乙方、承租人)就系争房屋签订《租赁合同》约定:租期自2013年6月1日至2018年5月31日止;年租金人民币(以下币种相同)15万元,半年支付一次,并于第一次租金交纳同时支付5,000元作为保证金;保证金不可视为乙方预付租金,甲方应于双方协商租赁期满,乙方迁空交还房屋并已经结清租金、电费、水费、物业费等费用后无息全额返还乙方;在租赁经营期间,乙方不得将承租的房屋全部转租给第三方使用或变相方式供第三方使用,否则视为违约;乙方应按时交付租金,不得逾期交付房租,否则视为违约,甲方有权立即收回所租房屋;如一方违约,则向另一方支付违约金5万元。2015年1月张明光诉至原审法院,请求判令:1、解除张明光与陈华明于2013年5月28日订立的《租赁合同》;2、陈华明支付拖欠的房屋租金7.50万元;3、陈华明支付违约金5万元。庭审中,张明光将第二项诉讼请求调整为:要求陈华明支付从2013年12月1日起至2015年2月1日(张明光收回系争房屋)之日止的租金,按年租金15万元的标准计算。陈华明不同意张明光的诉讼请求并提出反诉要求:1、张明光退还2014年10月6日至2014年11月30日止的租金22,774元;2、张明光支付违约金5万元。张明光不同意陈华明的反诉请求。原审庭审中,双方一致确认,陈华明的租金支付至2014年11月30日止。目前,系争房屋由张明光另行出租作咖啡厅经营使用。关于陈华明搬离情况,张明光陈述,2015年1月份,张明光去系争房屋查看,发现系争房屋内东西已经搬走,房屋空关,但陈华明从未通知过张明光要搬离。2015年2月1日,张明光将系争房屋收回。陈华明陈述,2014年8月底,张明光提出房子不再出租,要求陈华明于2014年10月5日前搬走,故陈华明于当日搬走,但是没有相应证据予以佐证。关于合同解除的后果,陈华明要求张明光退还保证金5,000元,张明光认为应当优先抵扣陈华明的欠付费用,并另提供一份2014年1月至2015年2月的物业费收据,用以证明陈华明尚欠2014年1月至2015年1月底的物业费共计3,322.80元未支付,要求本案中一并处理,并以陈华明支付的保证金优先抵扣。陈华明对该份物业费收据的真实性予以认可,但是认为陈华明已经支付了2014年6月份之前的物业费,但收据没有保留。原审认为,涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,当属合法有效。陈华明认为其提前搬离系争房屋系应张明光要求所为,但没有提供相应证据佐证,张明光亦不予认可,原审法院难以采信。陈华明未经张明光同意擅自搬离系争房屋且未支付2014年12月1日起的租金,缺乏事实和法律依据,张明光据此要求解除合同,并无不当。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救,并有权要求赔偿损失。张明光要求陈华明支付拖欠的租金及物业费,并表示,系争房屋于2015年2月1日自行收回,故租金及物业费计算至2015年2月1日止,并无不当,原审法院予以准许。张明光要求陈华明支付违约金5万元,具有合同依据,原审法院予以准许。关于保证金5,000元,双方租赁合同明确约定了在结清租金、电费、水费、物业费等费用后无息全额返还乙方,故张明光要求在本案中优先抵扣欠付费用并无不当。关于反诉,鉴于本案导致合同解除的原因在于陈华明,故陈华明要求张明光退还多余租金及支付违约金的反诉请求,原审法院难以支持。原审法院审理后,于2015年4月21日依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,作出判决:一、解除张明光与陈华明于2013年5月28日签订的《租赁合同》;二、陈华明支付张明光2014年12月1日至2015年2月1日止的租金共计25,411元;三、陈华明支付张明光违约金50,000元;四、陈华明支付张明光2014年1月1日至2015年1月31日止的物业费3,322.80元;五、驳回陈华明反诉请求。上述第二至四项相加,陈华明共需支付张明光78,733.80元,扣除陈华明已支付的租赁保证金5,000元,剩余款项73,733.80元由陈华明于判决生效之日起十日内支付张明光。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,800元,减半收取计1,400元,保全费1,145元,由张明光承担587.50元,陈华明承担1,957.50元,反诉案件受理费减半收取计809元,由陈华明负担。原审法院判决后,上诉人陈华明不服,向本院提起上诉称:即使是上诉人违约,则原审所判决违约金数额过高,本案被上诉人的实际损失仅为25,411元,但判定的违约金远远超过该金额的30%。请求二审撤销原审判决,改判上诉人支付违约金7,623.30元。被上诉人张明光辩称:因上诉人擅自搬离本案所涉租赁房屋,致双方租赁合同无法继续履行。上诉人的违约行为使被上诉人的房屋空关数月无租金收入,现虽已出租,但已受到严重经济损失。原审判决正确,要求维持原判。经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。本院认为,依法成立的合同受法律保护,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,上诉人与被上诉人签署《租赁合同》,明确约定租赁期间,现上诉人提前搬离本案所涉租赁房屋,且并无证据证明该搬离行为系应被上诉人要求所为,故被上诉人要求上诉人承担相应违约责任于法有据。双方所签合同就违约金明确约定为50,000元,该约定系合同双方真实意思表示,应予恪守,且根据本案实际情况,该违约金金额尚属合理。鉴于上诉人于原审中并未以违约金过高要求原审法院予以调整,现上诉人于二审中提出该要求,缺乏法律依据,本院难以采信。原审法院判决并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币859元,由上诉人陈华明负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年七月十日书 记 员 王 申附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;…… 来源: