（2015）泰民一终字第178号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-14
案件名称
泰安市泰山干部休养院与山东泰山新世纪旅游商务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰安市泰山干部休养院,山东泰山新世纪旅游商务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第178号上诉人（原审原告）泰安市泰山干部休养院。法定代表人张贻东，院长。委托代理人张立国，山东泰山蓝天律师事务所律师。委托代理人徐亚生，山东泰山蓝天律师事务所律师。上诉人（原审被告）山东泰山新世纪旅游商务有限公司。法定代表人亓乐生，执行董事。委托代理人王国红，山东常春藤律师事务所律师。委托代理人王晶，山东常春藤律师事务所律师。上诉人泰安市泰山干部休养院（以下简称休养院）、山东泰山新世纪旅游商务有限公司（以下简称新世纪公司）因租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第2402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰安市泰山干部休养院的委托代理人张立国、徐亚生，上诉人山东泰山新世纪旅游商务有限公司的委托代理人王国红、王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2004年5月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方出租的普照山庄，包括主楼、副楼、停车场、部分院落平房、锅炉房及变压器、酒店配套设施等。租赁期限为20年，自2004年5月30日至2024年5月30日收回。收回时，乙方租赁的甲方的原不动产和乙方在租赁期间投入改造所形成的不动产及能保证正常运转的部分设施无偿移交甲方。第一阶段10年的租金每年为32万元，第二阶段10年的租金为每年34万元。本着先交款后使用的原则，每年度分四期付款，每季度末月25号付下一季度租金。如不按时交纳租金，拖欠一天按5%交纳违约金，拖欠30天后，甲方有权终止合同。租期内分期投入500万元，第一期投入不低于200万元，投入率确保80%以上，即2004年底之前由甲方审计监督，达不到以上投入额，甲方有权终止合同。本合同生效后，如乙方违约，乙方交纳的租金不退，并支付当年租金的50%。如甲方违约，甲方向乙方退还已交租金，并支付当年租金的50%违约金。如果乙方违约造成合同终止，除按以上条款处罚外，乙方投资所形成的资产均归甲方。如甲方违约造成合同终止，除按以上条款处罚外，乙方投资费用由甲方偿还。合同签订后，2004年6月30日，原告将除锅炉房及设施和变压器之外的租赁物交付被告。2004年7月8日，被告支付给原告第一期租金8万元，2004年9月26日，原告将变压器交付被告。2004年9月28日支付第二期租金3万元。2004年10月原告将锅炉房及设施交付被告。其后，双方因租赁合同发生纠纷而形成诉讼。泰安市中级人民法院于2008年8月29日作出（2008）泰商重初字第2号民事判决，新世纪公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2009年3月24日作出（2008）鲁商终字第368号民事判决，判决：一、撤销一审判决第一、二、四、五、六、八项；二、维持第三、七项；第三项为休养院于判决生效之日起十日内，向新世纪公司支付违约金8万元。第七项为驳回新世纪公司的其他诉讼请求。三、新世纪公司与休养院的租赁合同为有效合同。双方当事人继续履行租赁合同；新世纪公司自本判决生效之日起按租赁合同约定履行交纳休养院租赁费的合同义务。该判决已于2009年5月4日送达原告，2009年4月29日送达被告。本案原告已申请泰安市中级人民法院强制执行，对于判决由休养院支付新世纪公司的违约金8万元已交付该院。山东省高院认定一审法院查明的其他主要事实为：2004年4月20日，休养院将位于新世纪范围内的200多平方米的土地使用权转让于泰安市玉环府房地产开发有限公司，未告知新世纪公司。2004年9月底，该房地产开发公司将该土地上的厕所拆除，同年10月11日，开工建设普照嘉苑3号楼。双方当事人于2004年6月30日签订商品库存盘表一份。同时，山东省高院认为：双方当事人签订租赁合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定租赁合同有效正确。从租赁合同约定以及合同所附图标是来看，休养院不能交付新世纪公司承租设施范围的部分土地使用权、迟延交付部分租赁设施虽是一种违约行为，但该行为并不属于造成租赁合同不能继续履行的根本违约。休养院不能完全先履行租赁合同义务，新世纪公司后未再交纳租赁费，以及即使在2004年底投资更新改造租赁设施的款额达不到合同约定的160万元，属于对休养院违约行为的一种抗辩，不属于违约。原审法院认定新世纪公司投资额度未达到租赁合同的约定数额，属于根本违约，判决支持休养院反诉主张解除租赁合同的诉讼请求不当，本院应予纠正。休养院不能完全交付、迟延交付部分租赁物，是一种违约行为，对双方纠纷的产生负有主要责任。本判决生效前新世纪公司未交纳的租赁费，新世纪公司不再交纳，该损失由休养院自负，并承担支付新世纪公司8万元违约金的违约责任。……新世纪公司亦具有一定的过错责任，其亦应承担相应的民事责任。新世纪公司已交纳的11万元租赁费不再退还，其他损失自负。庭审中，原告针对诉求中第四项，主张山东省高院判决书查明部分能够证实。诉讼中，原告撤回要求被告返还动产租赁物的诉求，只要求被告返还租赁的土地和房产。原审法院认为，本案争议的主要焦点为：双方的租赁合同纠纷已经生效判决确定继续履行的基础上，现原告再次起诉，要求解除该合同，是否于法有据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。即经催告后债务人仍然不履行债务，以及超过该合理期间债务人仍不履行的，表明债务人没有履行合同的诚意，或者根本不可能再履行合同，在此情况下，如果仍要债权人等待履行，不仅对债权人不公平，也会给其造成更大的损失，因此，债权人可以依法解除合同。租赁合同被解除后，租赁期间尚未届满的，合同终止履行，承租人应返还租赁物。其中，对于原被告双方的合同效力为合法有效及原告不能完全交付、迟延交付部分租赁物是一种违约行为等已由山东省高级人民法院已生效的（2008）鲁商终字第368号民事判决予以认定，对此原审法院予以确认。且对原告的违约行为该生效判决也一并进行了处理，即该判决生效之前的租金，被告不再支付，同时原告支付被告8万元违约金。而且原告也已履行了交付该违约金的义务。另外，该生效判决同时确定了被告应按租赁合同约定履行交纳租赁费的义务，但被告至今未按该判决履行该项义务。现被告在生效判决明确确定其应负有该合同义务的前提下，以原告应先行履行交付客观无法交付的租赁物为由，而再行拒绝交纳租赁费，进而主张该合同应继续履行，不应解除，与被告的实际行为及已生效判决内容不符，依据也不足，被告的该辩称理由不成立，原审法院不予采纳。现原告以被告不按生效判决交纳租赁费为由，要求解除合同，于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，被告应将租赁物返还原告。故原告要求被告返还租赁土地及房产的诉求，应予支持。但由于合同解除前的租赁费及违约金已经由生效判决作出了处理，原告再行主张该部分权利，属于重复起诉的情况，被告对该部分以违反一事不再理的原则而进行的辩称理由成立，原审法院予以采纳。对于合同解除后，如另行发生占用费等损失，原告可待损失实际发生后依法另行主张。由于返还租赁物是合同解除的后果，不属于一事不再理的范围，故被告对该部分的辩称，理由不成立，原审法院不予采纳。同时对于原告撤回要求被告返还动产租赁物的诉求，属于其对私权的处分，应予准许。对于原告诉求的被告投资形成的财产应归原告所有的部分，因合同中有明确约定，即“如果乙方违约造成合同终止，除按以上条款处罚外，乙方投资所形成的资产均归甲方”，现合同的解除是因为被告的原因，即不按合同约定支付租金而解除，因此原告的该项诉求应予支持。综上，案经原审法院审判委员会研究，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第四项的规定，判决：一、原告泰安市泰山干部休养院与被告山东泰山新世纪旅游商务有限公司于2004年5月22日签订的租赁合同于本判决生效之日解除。二、被告山东泰山新世纪旅游商务有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告泰安市泰山干部休养院租赁财产（包括主楼、副楼、停车场、部分院落平房、锅炉房及变压器、酒店配套设施等。但不包括双方当事人于2004年6月30日签订的商品库存盘表所列的动产）。三、被告山东泰山新世纪旅游商务有限公司投资形成的财产归原告泰安市泰山干部休养院所有。四、驳回原告泰安市泰山干部休养院的其他诉讼请求。案件受理费25466元由原被告平均负担。上诉人休养院不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实错误，山东省高级人民法院（2008）鲁商终字第368号民事判决书已生效，仅是确定了合同继续履行和租金的起算时间问题，被上诉人不支付租金，上诉人完全可以起诉向其主张权利，上诉人主张合同解除前的租赁费及违约金不属于重复起诉；二、原审判决租赁合同解除，如被上诉人不主动腾退，上诉人损失随即产生，原审法院在判决合同解除的同时，应当同时判令被上诉人支付至实际腾退房屋之日的占用费等损失。综上，原审判决认定事实不清，对上诉人显失公正，请求二审法院依法撤销原审判决第四项判决内容，依法改判被上诉人支付上诉人从2009年5月1日起至返还租赁财产之日止的租金及损失以及合同约定的违约金、迟延履行金。上诉人新世纪公司辩称，原审判决的第四项判决事实清楚，证据确凿，符合该案原终审判决的判决精神，应当予以支持，休养院的上诉违反了民事诉讼中的一事不再理的基本原则，不应予以支持。至于其上诉的第二点更是没有道理，因为原审判决事实上给了休养院一个解决问题的出口和通道，再予以上诉没有意义。上诉人新世纪公司不服原审判决上诉称，一、未交纳租赁费的责任不在上诉人，一审判决以上诉人“不按生效判决交纳租赁费”为由，判决解除租赁合同，于法无据，判决错误。继续交付租赁物是生效判决确定的被上诉人的义务，在被上诉人没有任何履行该义务的意思表示下，上诉人依法有权行使抗辩权，省法院生效判决要求继续履行租赁合同，当然包括被上诉人继续交付未完全交付的租赁物，且关于生效判决及租赁合同的履行，由于部分租赁物已实际无法交付，上诉人一直在与被上诉人协商，在协商未达成一致的情况下，上诉人完全无法根据租赁合同及实际履行情况合理确定租赁费的支付数额、支付方式、支付年限等等，也就无法交纳租赁费。二、省法院判决生效后，被上诉人一直不履行，是生效判决未能执行的责任方，一审法院判决上诉人投资形成的资产归被上诉人所有，于法无据。根据省高院生效判决，在被非法转让的租赁物问题未得到解决的情况下，上诉人基于合同履行抗辩权暂时不支付租赁费是正当、合法的，且被上诉人称已支付的违约金8万元一直在市法院执行庭，至今未支付给上诉人。三、一审法院认定事实错误，导致认定违约责任错误。一审法院认定被上诉人已经履行了交付违约金8万元的义务错误，实际为该笔款项仍存放在执行法院，没有交付给上诉人；一审没有查明双方在生效判决执行中应该查明的关键事实，关于生效判决的执行，执行法院一直在组织双方调解、协商，被上诉人也表示继续研究，双方都在进一步协商过程中；一审法院认定被上诉人尚未交付的租赁物为“客观无法交付的租赁物”，既不符合省法院的生效判决，也无任何新证据支持。被上诉人转让涉案未交付的土地给玉环府房地产开发公司的行为系非法行为，该土地及地上建筑物没有办理转让和过户手续，权属未发生变化，即使从成本或者任何其他有利于被上诉人的角度，该继续交付租赁物义务被上诉人不想、不愿再履行，是被上诉人违约在先。四、本案租赁合同合法有效，有条件、有必要继续履行。省法院生效判决认定，本案租赁合同合法有效，并明确判令合同继续履行，双方均有条件继续履行租赁合同，也有利于双方当事人的利益。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人休养院辩称，一、省高院生效判决判令的“双方当事人继续履行租赁合同”不包括休养院有继续交付已转让给玉环府公司土地的义务。省高院判决已查明并认定的“客观无法交付”的事实，并对责任进行了处理。法院查明玉环府公司在受让土地上正式开工建设普照嘉苑3号楼的时间为2004年10月11日，省高院于2009年3月24日作出判决时，普照嘉苑3号楼早已建成并投入使用，休养院对相关土地的交付义务已经是履行不能，省高院也通过让休养院承担主要责任的方式，对休养院“不能交付”和迟延交付部分租赁物的违约行为进行了处理，休养院只有200多平方不能交付，不到应交付土地面积8245.2平方米的2.5%，省高院却判决免除了新世纪公司在2004年5月至2009年3月近150多万元的全部租金，还判决支付新世纪公司8万元违约金，显然已经通过让休养院承担主要责任的方式，对休养院“不能交付”部分租赁物的违约行为进行了处理。二、休养院不能将200多平方米的土地交付给新世纪公司不是新的违约事实，新世纪公司不能再以此为由进行抗辩。省高院生效判决已对该违约行为进行了处理，新世纪公司再提出“继续履行”属于一事不再理的情形。三、休养院应交付的土地为8245.2平方米，只有200多平方不能交付，不到总面积的2.5%，休养院履行了主要合同义务，这也是省高院没有判决减免新世纪公司部分租金的根本原因，因此新世纪应当按照合同约定缴纳租金，拒不缴纳，休养院有权解除合同。四、目前租赁合同不具备继续履行的可能性，合同应当解除，该纠纷从2004年因200多平方米的土地不能交付等原因发生，至今已10年有余，租赁物也闲置了10年多，如果判决继续履行，双方对相关问题仍达不成共识，则可能造成租赁物再闲置10年。本院经审理查明，泰安市泰山干部休养院未办理注销登记手续，仍具有民事主体资格。经审理查明的其他事实与原审一致。本院认为，山东省高级人民法院（2008）鲁商终字第368号生效判决第二项：维持泰安市中级人民法院（2008）泰商重初字第2号民事判决第三、七项。泰安市中级人民法院（2008）泰商重初字第2号民事判决第三、七项内容为休养院支付新世纪公司违约金8万元、驳回新世纪公司的其他诉讼请求。省法院生效判决第二项明确驳回了新世纪公司除违约金之外的其他诉讼请求，包括驳回新世纪公司要求休养院全面履行合同，按照约定完全交付租赁物的诉讼请求。山东省高级人民法院（2008）鲁商终字第368号生效判决第三项：山东泰山新世纪旅游商务有限公司与泰安市泰山干部休养院签订的租赁合同为有效合同。双方当事人继续履行租赁合同；山东泰山新世纪旅游商务有限公司自本判决生效之日起按租赁合同约定履行交纳泰安市泰山干部休养院租赁费的合同义务。该判项要求继续履行租赁合同，且明确确定了新世纪公司负有按合同约定从省法院判决生效之日起交纳租赁费的义务，但未再判决要求休养院履行交付已交付不能的200平方米土地。省法院判决中认为，泰山休养院不能交付新世纪公司承租设施范围的部分土地使用权，迟延交付部分租赁设施虽是一种违约行为，但该行为并不属于造成租赁合同不能继续履行的根本违约，泰山休养院该违约行为对双方纠纷的产生负有主要责任，本判决生效前新世纪公司未交纳的租赁费，新世纪公司不再交纳，该损失由泰山休养院自负，并承担支付新世纪公司8万元违约金的违约责任。从本案来看，休养院“客观无法交付”的土地为200多平方米，不到应交付土地面积8245.2平方米的2.5%，该土地已于2004年10月11日开工建设普照嘉苑3号楼，至省高院于2009年3月24日作出判决时，普照嘉苑3号楼早已建成并投入使用。省法院在查明该事实的基础上，在判决中免除了新世纪公司在2004年5月至2009年3月近150多万元的全部租金，还判决支付新世纪公司8万元违约金，可以认定已经通过让休养院承担主要责任的方式，对“不能交付”部分租赁物的违约行为进行了处理，且也判决驳回了新世纪公司要求休养院完全交付租赁物的诉讼请求。因此，对上诉人新世纪公司要求按照省法院生效判决继续履行租赁合同，包括休养院继续交付事实上不能交付租赁物的主张，与省法院判决不符，也与事实不符，本院不予支持。上诉人新世纪公司主张该违约金8万元一直在市法院执行庭，至今未支付给新世纪公司，因本案在省高院判决生效后，休养院交付违约金8万元给市法院，且两上诉人在市法院执行过程中一直在调解、协商，均同意将该款项暂时放于市法院执行庭，是两上诉人对自己权利的处分，应认定休养院已履行支付违约金8万元的责任，对上诉人新世纪公司该主张，本院不予支持。省法院判决第三项明确了新世纪公司按合同约定交纳租赁费的开始时间，即省法院判决生效之日起。新世纪公司在省法院判决生效后，一直未按照生效判决确定的时间履行交纳租赁费的主要合同义务，经休养院催告后超过合理期间仍不履行。且新世纪公司对租赁物也未再进行投资使用，致使该租赁物已闲置十年有余，造成了资源的极大浪费。新世纪公司以实际行为表明其不履行主要合同义务，致使合同的根本目的无法实现，属于根本违约。如果仍要休养院继续等待履行，不仅对休养院不公平，也会给双方造成更大的损失，因此，对上诉人休养院要求解除合同的主张，本院予以支持。因上诉人新世纪公司违约导致合同解除，其应当承担合同解除后的不利后果，因此，上诉人休养院要求新世纪公司承担合同解除前租赁费的主张，本院予以支持。因合同中有明确约定，即“如果乙方违约造成合同终止，除按以上条款处罚外，乙方投资所形成的资产均归甲方”，现合同的解除是因为新世纪公司的原因，即不按合同约定支付租金而解除，因此原审法院认定新世纪公司投资形成的资产归休养院所有，本院予以支持。因该条款也是两上诉人对违约责任的约定，新世纪公司投资形成的资产归休养院所有后，其已经承担了违约责任，因此，对上诉人休养院要求新世纪公司承担违约金、迟延履行金及损失的主张本院不予支持。综上，案经本院审判委员会研究，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第2402号民事判决第一、二、三、四项及诉讼费负担部分。二、上诉人山东泰山新世纪旅游商务有限公司于本判决生效十日内，按原租赁合同约定的租金数额支付泰安市泰山干部休养院自2009年5月1日起至本判决生效之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费25466元由上诉人山东泰山新世纪旅游商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘增凯审判员 宋许科审判员 于永刚二〇一五年七月十日书记员 高学茹 更多数据：搜索“”来源：