（2015）榕民终字第600号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
福州华辰房地产有限公司与游清云商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州华辰房地产有限公司,游清云
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第600号上诉人（原审被告）福州华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。法定代表人魏传银，总经理。委托代理人张淑珠，公司员工。被上诉人（原审原告）游清云，男，1978年1月8日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人陈明景，福清市高山中心法律服务所法律工作者。上诉人福州华辰房地产有限公司因与被上诉人游清云商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第2714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2006年10月28日，原告游清云（买受人）与被告福州华辰房地产有限公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区达江路8号君临天华A组团第3#-4B#楼连接体一层27号店面预售给原告；该店面建筑面积为50.35平方米，总价款为2300000元；合同第八条约定被告应当在2008年7月31日前履行交房义务，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理［1］。［2］逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”该合同附件五：《合同补充协议》第一条第1款约定：买受人于2006年10月28日前支付定金人民币5万元折抵购房款，购房首付款计人民币110万元于七天内付清，余额计人民币115万元办理银行按揭。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心备案登记。2006年10月8日，被告向原告出具两份发票，确认收取原告购房款900000元和250000元；剩余购房款115万元，原告经银行按揭向被告支付。尔后，因被告未能依约履行了交房义务，故原被告双方产生争议；2013年2月25日，以原告游清云为甲方，被告福州华辰房地产有限公司为乙方，双方签订一份《和解协议》。协议约定：1、甲乙双方共同确认截至甲方实际收房之日止，乙方应当向甲方支付逾期交房违约金人民币125925元；2、甲乙双方同意乙方只需支付违约金人民币75000元，甲方承诺在收到前述款项后，自愿放弃追究乙方逾期交房违约责任的权利；3、此协议附生效条件为乙方于2013年3月25日前将上述第二项款项汇入甲方指定的以下账户之日起生效…。此后，因被告未依《和解协议》履行其义务，现原告遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，原告明确表示被告的逾期交房起止时间为2008年8月1日至2013年3月25日，并要求按1650天计付。被告对原告依约支付购房款的事实，无异议；并确认其实际向原告交付讼争房屋的时间2013年3月25日。原审认为：本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据合同的约定，被告依约应于2008年7月31日前履行交房义务，但被告迟延至2013年3月25日才将房屋实际交付给原告，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。故被告应依照双方《商品房买卖合同》第九条的约定，按违约时原告已付购房款2300000元的每日万分之一点五的标准，向原告支付自2008年8月1日起至2013年3月25日止（按1650天计算）的逾期交房违约金569250元（2300000元×0.015％×1650天）。本案原被告虽于2013年2月25日签订一份《和解协议》，但该《和解协议》附生效条件为被告应于2013年3月25日前向原告支付逾期交房违约金人民币75000元，而被告未支付；故该《和解协议》没有生效，且证明了被告存在逾期交房的违约事实及原告曾在诉前已向被告主张过权利。诉讼中，被告以逾期交房系原告不配合等因素所致，且延期交房事项已达成《和解协议》，原告之诉已超过诉讼时效为由，提出请求驳回原告的诉讼请求的答辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：被告福州华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告游清云支付逾期交付福州市台江区达江路8号君临天华A组团第3#-4B#楼连接体一层27号店面的违约金人民币569250元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9492元，由被告福州华辰房地产有限公司负担。一审宣判后，原审被告福州华辰房地产有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州华辰房地产有限公司上诉称：一、诉争店面于2011年7月27日就具备合同约定的交房条件，上诉人及时通知包括被上诉人在内的所有业主前来办理交房，故上诉人承担逾期交房违约期间终止于2011年7月27日，原审判定上诉人承担自2008年8月1日至2013年3月25日期间的逾期交房违约金，系认定事实错误。二、上诉人已按被上诉人提供的地址、联系电话，寄出交房通知函件，按日常习惯被上诉人不可能未收到。因被上诉人提供的地址不详细（C区701），上诉人向被上诉人确认后为C区10#701单元。“启富”为开发商销售时的名称，“金色维也纳”为产权证上的名称，二者是同一小区。再者该套房产产权为被上诉人。三、《和解协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方协商确认了截止实际交房之日逾期交房违约金为125925元的事实。双方约定的生效条件并不涉及也不否认双方已经认定的逾期交房违约金数额的事实。综上，请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人游清云答辩称：一、上诉人主张诉争店面于2011年7月27日就具备交房条件，其已通知游清云交房，但上诉人无法就其是否已通知到游清云来交房提供确实有效的证据。二、上诉人根本未与游清云核实过有关地址，也未电话联系，上诉人寄出函件完全是上诉人想当然认为的地址，再者C区10#701单元也非游清云所有，该房屋的产权是他人的。三、《和解协议》是附生效条件的，即上诉人在2013年3月25日前将打折后的违约金75000元支付给游清云后，该协议条款才生效。上诉人未按时支付该笔违约金，该协议并未生效。上诉人认为《和解协议》认定的违约金数额125925元还是有效的，不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的诉争《商品房买卖合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据合同约定，上诉人应于2008年7月31日前将符合合同约定的商品房交付被上诉人使用，但上诉人迟至2013年3月25日才将房屋实际交付给被上诉人，已构成违约，其应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。上诉人主张诉争店面于2011年7月27日已具备合同约定的交房条件，上诉人已按照被上诉人提供的地址、联系电话，寄出交房通知函件，故逾期交房违约期间应截至2011年7月27日。然上诉人提交的证据无法证明其已按诉争合同约定的被上诉人的地址或被上诉人确认的其他地址向被上诉人寄送了交房通知函件、且被上诉人已收到了上述函件，故对上诉人的该主张本院不予支持。另，上诉人与被上诉人签订的《和解协议》附生效条件为上诉人应于2013年3月25日前向被上诉人支付逾期交房违约金75000元，而上诉人并未实际支付，故《和解协议》并未生效。上诉人主张其应承担的逾期交房违约金应按照《和解协议》确认的125925元为准，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币9492元由上诉人福州华辰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈集美代理审判员 陈 嘉代理审判员 陈秀瑜二〇一五年七月十日书 记 员 陈碧珍 关注微信公众号“”