（2015）穗花法民三初字第751号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-02-15
案件名称
刘海良与广州汇城房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘海良,广州汇城房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第751号原告：刘海良，住湖南省宁乡县。被告：广州汇城房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：蔡启孝。委托代理人：甘倍诚，该公司职员。委托代理人：刘小兰，该公司职员。原告刘海良诉被告广州汇城房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告刘海良及被告的委托代理人刘小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我方有意向购买“嘉汇城”二期4栋10楼1004号房产。但被告的销售人员从一开始就有欺骗行为，并没有说明《认购书》上的内容，说《认购书》都是统一模板，有什么问题，后续都可以改的，所以，我方并没有细看，按被告方的要求签署了《认购书》。因为我方认为被告应该是具有基本的职业操守的，但签字交定金后，很多问题展现出来，与被告之前所讲完全不符。具体是：1、认购书第1条中写明的该项目为“凯德花园”，但未签署这份《认购书》之前，都是以“嘉汇城”对外销售，签署这份文件后才知道是“凯德花园”，被告有欺骗行为，对购房者未有如实相告。2、被告从未给过或给我方看过《商品房买卖合同》等文件，除通知提交按揭需准备的资料外，其余文件均未给我方查阅及知情。认购书第3条中的表述只是被告单方的要求。3、如认购书第4条，被告要求我方2015年3月28日之前持本《认购书》及相关资料到被告处签订购房文件及缴纳首付款及相关费用，但是在2015年3月28日该房仍在银行抵押，根本无法签订《商品房买卖合同》及缴纳首付款，所以被告存在违约。4、《认购书》左上方写明：签订《认购书》后，被告在60天内办理抵押登记的涂销手续，但截至2015年5月18日止，我方仍未收到被告的已办妥该房产的抵押登记的涂销手续的通知，根据《认购书》约定，我方可解除《认购书》并要求被告退还定金。5、我方不符合广州市的购房资格（社保未连续参保3年），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条及《全国民事审判工作会议纪要》第二点第（三）款的规定，被告应该退还我方定金并解除认购合同。同时我方认为被告作为销售商，有义务和责任确认我方是否符合购房资格，被告对我方有欺骗及动机不纯的行为。6、嘉汇城打广告宣传时，说明购买该房地产是有学位的，但他们都是口说，并不写在《认购书》条款中，存在欺骗购房者的行为。7、目前广州市有房地产商推出无条件退房，我方认为也可借鉴，毕竟是商品，应在商品未交付前，有自由选择的空间。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定及根据《全国民事审判工作会议纪要》第二点关于房地产纠纷案件的第（三）款敢于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题，我方不符合广州市购房资格，按政策规定，可以退房。同时被告有违反该《认购书》的相关规定，存在违约，我方只要求被告退回我方所交定金即可，故此，请求法院判令：1、原告与被告解除《认购书》；2、被告退还原告定金50000元。被告辩称：一、导致双方签订《嘉汇城认购书》（以下简称认购书）后来能签订商品房买卖合同的根本原因是原告不符合国家及广州市的限购政策规定的购房资格，无法购买涉案房屋。1、原告客观上不具备在广州市购买商品住房的资格。根据原告起诉时提供的证据可知，原告从2007年9月至2015年1月，每年社保缴费均呈现断续缴纳现象，根本不符合广州市规定的社保或个税“连续缴纳”的要求，无法广州市购买商品住房。2、原告主观上在签订认购书时已知道或应当知道自己不符合广州市规定的购房资格。按照《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》的规定，非本市户籍居民家庭，在本市连续缴纳3年以上个人所得税证明或社保缴纳证明的，限购一套住房。由于该政策于2013年11月15日发布，远远早于原告签订认购书时间，原告作为一个具备完全民事行为能力的购房者，在认购房屋前负有充分了解有关购房政策的义务，且原告获知该政策事实上也不存在任何客观障碍，应当知道该政策内容。另外，原告在2015年3月28日向被告提交的《嘉汇城特殊业务申请审批表》也已表明，原告在签订认购书的时候已明确知道该政策的有关内容。原告在已经知道或应当知道该政策限制的前提下，由于自己不符合购房政策进而导致双方未能签订商品房买卖合同，显然构成违约，认购书解除应当归责于原告自身，要求返还购房定金毫无道理。3、被告已尽合理告知义务。被告依法在销售现场公示有关购房资料（包括但不限于商品房买卖合同及其补充协议、认购须知、按揭须知、前期物业服务合同等），且认购书、认购须知等购房资料中已明确提示原告需要注意自身是否符合广州市的购房资格，并要求原告如实提供相关证明材料及承诺其符合购房资格。原告签署认购书的行为即表明其已明确知悉认购书、认购须知中所体积的购房政策。二、被告已履行认购书规定的预约合同义务，并未违约，原告因可归责于自身的原因提出解约并要求返还购房定金的请求，并无法律及合同依据。1、根据认购书的规定，被告应在签订认购书之日（即2015年3月14日）起60天内（即2015年5月13日）办妥抵押登记涂销手续。涉案房屋已于2015年3月25日办妥了抵押登记涂销手续，且被告已按照认购书的规定向原告寄送了《签约通知书》，通知原告涉案房屋已办妥抵押登记涂销手续，要求原告到被告处办理相关签约手续。原告于2015年3月28日签收了《签约通知书》。2、原告收到《签约通知书》后向被告提出延期签约的申请，并向被告提交的《嘉汇城特殊业务申请审批表》中表示其不符合购房资格，不能按期签约，请求被告延期签约。3、2015年5月30日，由于原告的延期申请未获被告的同意，被告向原告发出了解除通知，没收原告缴纳的购房定金。综上，被告已履行了认购书约定的合理磋商，告知义务、并按照约定及时通知原告签约。原告由于自身原因未能签约，已构成违约，应当承担相应的法律责任，更无权提出单方面解约以及返还购房定金，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告承担全部的诉讼费用。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新雅街凯德二街4栋嘉汇城10层1004号房。被告是涉案房屋的开发商，于2015年1月30日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20144059号的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“凯德花园”。2015年3月14日，原告作为认购方（乙方）与被告作为出售方（甲方）签订《嘉汇城认购书》，约定：原告向被告购买涉案房屋，该房屋建筑面积109.98平方米，套内面积86.30平方米，成交价786943元。付款方式为纯商业贷款，定金50000元于签署此认购书时支付；首期楼款236943元于2015年3月28日或之前付清（含定金）；楼款550000元于2015年3月28日由乙方向甲方指定的银行申请案件贷款。该认购书第三条约定：“1、本住宅项目法定名为凯德花园，推广名为嘉汇城。2、甲方已在销售现场公示了建设项目的国有建设用地使用权证、预售许可证、建设项目的修建性详细规划公示图及批文等所有法定的文件，乙方已全面了解上述法律文件的有关内容，对完成本次交易所需具备的资格、条件，办理各项业务的手续、程序、费用、签约时间等已无异议。3、甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其附件（含《〈商品房买卖合同〉补充协议》）文本、《认购须知》、《按揭须知》、《收费一览表》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等，乙方确定以想象约定并理解上述文件（统称“购房文件”）内容且无异议，并承诺按上述购房文件的内容签署。4、乙方同意于2015年3月28日之前持本《认购书》、乙方身份证明等资料到甲方指定地点签署购房文件并依约缴交首期房款等约定的费用。5、乙方应充分了解现行国家的购房政策，并须在签署《商品房买卖合同》前如实提供相关证明材料及承诺符合购房资格。……7、若乙方选择银行按揭方式付款的，须在签署本《认购书》5日内向银行递交按揭资料申请贷款，并在签署《商品房买卖合同》的同时签署《个人住房抵押贷款合同》等贷款文件。……9、违约责任：……（2）乙方未按双方的约定签署《商品房买卖合同》及其附件的，甲方可解除本《认购书》，并没收其定金。……。”上述认购书还对双方其他权利义务作出约定。签订上述《认购书》当日，原告向被告支付了定金50000元。2015年3月25日，被告通过EMS国内标准快递向原告寄送的《签约通知书》，通知原告于2015年3月31日前往被告销售中心办理相关购房手续。2015年3月28日，原告向被告递交一份《嘉汇城特殊业务申请审批表》，要求：“本人刘海良于2015年3月14日认购嘉汇城2期4栋1004房，在认购时本人社保购买已累计满叁年，但在办理相关手续及签署买卖合同时才知道要连续购买叁年社保才符合购房条件，经查，本人社保中途有断过，要到2015年8月20日社保才连续缴满叁年，现特向开发商申请到2015年8月20日才签收买卖合同并免除逾期产生的相关违约金，如批复后，本人按开发商通知交付首期款，本人如未按通知时间交付首期款，本人接受贵公司相关违约条款处理。以上情况，请批准。”被告市场部主管在该审批表上签注意见为：不同意。2015年5月25日，原告向被告寄送一份《解除〈认购书〉并要求退还定金的通知函》，写明：“因本人受你方销售人员的误导，导致不符合广州市的购房资格（社保未连续购买3年），不能办理按揭贷款等原因，即日起，本人与你方解除NO.1401505《认购书》，解除认购广州市花都新雅街凯德二街4栋号【嘉汇城】10层1004号房，请收到此份通知函后，安排退还本人定金。”2015年5月30日，被告向原告发出《解约通知书》，写明：“根据双方签订的《嘉汇城认购书》的约定，阁下应于2015年5月17日前与我司签订《商品房买卖合同》，现阁下因自身原因未能依约前来我司签订《商品房买卖合同》并缴付首期房款，已构成违约，根据双方签订的《嘉汇城认购书》，我司郑重通知阁下：自本通知发出之日（即2015年5月30日）起，正式解除双方签订的《嘉汇城认购书》，并依法没收阁下预付的购房定金人民币伍万元（￥50000）。”原告已于2015年6月3日收到被告的上述解除函。2015年6月26日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行公司金融部向被告作出《情况说明》，说明写道：“我行是花都区新雅街凯德花园4栋10层1004房的抵押权人，上述房屋已于2015年3月24日向广州市国土资源与房屋管理局花都分局申请涂销抵押登记（国土局受理编号NP：03191576953），上述涂销手续已于2015年3月26日办结。”诉讼中，被告向本院提交一份《建设工程规划许可证》，载明：建设单位广州汇城房地产开发有限公司；建设项目九年一贯制学校（自编号E-1栋）、风雨操场（自编号E-2栋）及地下室（自编号Cp-Eo）；建设位置花都区新华街旧广花公路以东；建设规模共10幢，地上1-5层，建筑面积为28953.92平方米；地下1层，建筑面积为4253.25平方米。诉讼中，被告表示：因涉案房屋尚未进行大确权手续，故无法查询目前的产权情况。诉讼中，原、被告一致确认：涉案认购书已解除。本院认为：原、被告签订的《嘉汇城认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。广州市人民政府办公厅于2013年11月15日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》属于国家房地产宏观调控经济政策的重大调整，该限购政策已被电视、报纸等公开媒体广泛宣传，根据日常生活法则，原告对此政策理应知晓。本案中，原告作为完全民事行为能力人，在缔结合同时应具有审慎义务，其在明知自身的社保情况不符合限购政策的情况下与被告签订认购书，后因自身原因未能与被告签订《商品房买卖合同》，导致被告向其寄送《解约通知书》，原告于2015年6月3日已收到该通知书。原告的上述行为属于违约行为，按照双方签订的上述认购书第9条第（2）款的规定，被告有权解除合同并没收其定金。故原、被告签订的《嘉汇城认购书》已于2015年6月3日解除，原告要求被告返还其定金50000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原告刘海良的全部诉讼请求。案件受理费525元，由原告刘海良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 袁 贞二〇一五年七月十日书记员 张丽彬 搜索“”