（2015）南铁民初字第155号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
黄长辉、黄长登等与黄流辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄长辉,黄长登,黄长科,黄流辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第155号原告黄长辉。原告黄长登。原告黄长科。上述三原告共同委托代理人李念芸，北京市邦盛律师事务所广西分所律师。被告黄流辉。委托代理人邱志强，广西诺尔律师事务所律师。委托代理人肖兵，广西诺尔律师事务所实习律师。原告黄长辉、黄长登、黄长科与被告黄流辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员江宛容独任审理，书记员ＸＸ皓担任记录，于2015年5月6日公开开庭审理了本案。原告黄长辉及三原告的共同委托代理人李念芸，被告黄流辉的委托代理人邱志强、肖兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄长辉、黄长登、黄长科诉称，2008年9月1日，原告父亲黄寿堪作为甲方与作为乙方的被告签订了《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》两份合同。其中，《房屋租赁合同》约定：由乙方承租位于南宁市大学路166-1号综合楼一楼前面90平方米的铺面一间，租期9年，自2008年10月10日至2017年10月10日止；第七年即2014年10月10日至2015年10月10日，租金为84942元；2010年10月10日至2017年10月10日按每年交付全年租金，如果乙方不按时交清租金，甲方有权终止合同，并收回铺面另行处理，由此引起的一切损失由乙方负责；如有任何一方违约的，则按当年租金的20%罚款给守约方，并赔偿守约方的一切经济损失。《场地租赁合同》约定：由乙方承租位于南宁市大学路166-1号俊春江宾馆旁的空地约300平方米，租期9年，自2008年10月10日至2017年10月10日止；第七年即2014年10月10日至2015年10月10日，租金为79380元；2010年10月10日至2017年10月10日按每年交付全年租金，如果乙方不按时交清租金，甲方有权终止合同，并收回铺面另行处理；如有任何一方违约的，则按当年租金的20%罚款给守约方，并赔偿守约方的一切经济损失。合同签订后，黄寿堪依约将铺面和作为铺面使用的空地交付给被告使用，然而被告除了第一次依约交付租金外，往后的每次都需要原告等家属多次催告，其中2014年10月10日至2015年10月10日的年度租金按照约定，应在2014年10月10日前支付清，但被告并没有依约履行，在原告多次表示要关门和停水停电的情形下，于2014年的10月10日前仅仅支付了一半的租金即82161元，对于余下的82161元租金是在原告不停催款无果后，要求履行合同单方解除权的情况下，于2015年1月21日才支付余下的租金。另外，被告还擅自把属于原告管理和使用的场地出租给他人使用。鉴于被告反复多次严重违约，原告依约履行合同的单方解除权，委托律师向被告发出律师函，书面正式告知被告于2015年3月10日后，终止双方签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，并收回铺面。被告在2015年2月27日已经收到律师函。原告父亲黄寿堪在2014年6月已病逝，合同中甲方的权利义务由原告代为行使。故为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认黄寿堪与被告签订的《场地租赁合同》和《房屋租赁合同》已经解除；2、被告立即清场，不得强行占用属原告管理和使用的商铺和场地；3被告向原告支付违约金16432.2元；4、被告承担本案诉讼费用。被告黄流辉在法定答辩期间提交了书面答辩状并在庭上辩称：一、原告提出解除两份合同的理由不成立。1、两份合同的第三条都规定“按每年交付全年租金”，被告已全部交清2010年10月10日至2015年10月10日的租金，原告的合同目的已达到；2、原告诉称的拖欠租金和迟付租金问题根本不存在，被告就租金支付问题与黄寿堪先生进行协商，达成一致意见：两份合同从第五年即2013年10月10日起，租金交付方式变更为半年一交，为此2012年4月黄寿堪先生专门交给被告一份合同变更的便函，注明从第五年开始租金半年交付一次，据此，被告现在付清全年的租金已算是提前支付；3、被告不存在擅自转租行为，因为被告2014年8月1号的转租行为是经过黄寿堪先生口头同意的，当时承租方要向村委会办销售香烟的许可证，整个过程是黄寿堪先生带领承租方向村委会办证，即黄寿堪先生是同意被告转租行为的。二、基于上述理由，被告不存在违反合同约定的事实，所以原告要求被告支付违约金16432.2元的理由自然也不能成立。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年9月1日，原告父亲黄寿堪（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：甲方将位于南宁市大学路166-1号综合楼一楼前面90平方米的铺面一间出租给乙方使用，租期9年，自2008年10月10日至2017年10月10日止；第七年即2014年10月10日至2015年10月10日，租金为84942元；2010年10月10日至2017年10月10日租金交付方式为：按每年交付全年租金，如果乙方不按时交清租金，甲方有权终止合同，并收回铺面另行处理，由此引起的一切损失由乙方负责；如有任何一方违约的，则按当年租金的20%罚款给守约方，并赔偿守约方的一切经济损失。《场地租赁合同》约定：甲方将位于南宁市大学路166-1号俊春江宾馆旁的空地约300平方米出租给乙方使用，租期9年，自2008年10月10日至2017年10月10日止；第七年即2014年10月10日至2015年10月10日，租金为79380元；2010年10月10日至2017年10月10日租金交付方式为：按每年交付全年租金，如果乙方不按时交清租金，甲方有权终止合同，并收回铺面另行处理，如有任何一方违约的，则按当年租金的20%罚款给守约方，并赔偿守约方的一切经济损失。合同签订后，黄寿堪依约将铺面和空地交付给被告使用，2014年10月10日前的租金被告已按约定支付给黄寿堪。2014年10月10日至2015年10月10日涉案铺面和空地的租金共计为164322元，被告于2014年10月10日将82161元转入黄寿堪银行账号，于2015年1月21日又将82161元转入黄寿堪银行账号。2015年2月原告黄长辉委托律师以没有依约交清租金及擅自转租为由向被告发出解除合同律师函，告知被告于2015年3月10日后，终止双方签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，并收回铺面。另查明，涉案铺面和空地出租方黄寿堪已于2014年6月6日病逝，其生前与潘秀红生育有三个儿子即原告黄长辉、黄长登、黄长科，黄寿堪与潘秀红没有办理结婚登记手续。以上事实，有“房屋租赁合同”、“场地租赁合同”、“户籍登记证明”、“律师函”、“黄寿堪死亡证明”、“活期转账汇款凭据”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告父亲黄寿堪与被告签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。因涉案合同签订人黄寿堪已死亡，其权利义务由其合法继承人即原告黄长辉、黄长登、黄长科依法行使。关于原告单方解除涉案合同是否有事实和法律依据的问题。本案中，原告父亲黄寿堪与被告签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》第三条均约定：2010年10月10日至2017年10月10日租金交付方式按每年交付全年租金。在合同履行过程中，被告已依约履行交付租金的义务，2014年10月10日至2015年10月10日的涉案铺面、空地的租金共计为164322元，也分别于2014年10月10日、2015年1月21日转入黄寿堪银行账号，原告方已接收。原告主张2014年10月10日至2015年10月10日的年度租金应在2014年10月10日前支付及被告存在擅自转租违约行为，却没有提供相应的证据。故，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告以被告没有依约交清租金及存在擅自转租违约行为为由单方解除涉案合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金16432.2元是否有事实和法律依据的问题。因原告单方主张解除涉案合同本院不予支持，被告不存在支付违约金的问题。因此，原告主张被告支付违约金16432.2元没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求因无事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄长辉、黄长登、黄长科的诉讼请求。本案案件受理费210元，减半收取105元（原告已预交），由原告黄长辉、黄长登、黄长科承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费210元（收款单位：南宁铁路运输中级法院诉讼费专户，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判员 江宛容二〇一五年七月十日书记员 ＸＸ皓 来自：