（2014）北民初字第388号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-17
案件名称
贾俊德与安阳市荣源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安阳市北关区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾俊德,安阳市荣源置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条，第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第388号原告贾俊德。委托代理人韦淑芬，河南师林律师事务所律师。被告安阳市荣源置业有限公司。法定代表人王淑薇，职务董事长。委托代理人李永和，河南永生律师事务所律师。原告贾俊德诉被告安阳市荣源置业有限公司（以下简称荣源置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾俊德及其委托代理人韦淑芬，被告荣源置业的委托代理人李永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾俊德诉称，2010年5月11日，原、被告双方签订了一份购房协议书，被告荣源置业将所开发的位于安阳市北关区永泰苑小区2号楼东单元12层西户，面积为136㎡的房屋出售给原告贾俊德。因被告荣源置业所开发的房屋位于原告居住房屋的南面，所盖房屋违反当时规划，直接影响原告的采光和通风，原告贾俊德向有关部门进行反映，为了阻止原告贾俊德反映问题，被告荣源置业决定向原告进行补偿，但是由于被告荣源置业资金问题，被告荣源置业于是以优惠的价格向原告贾俊德出售房屋，以此来代替原告贾俊德所受损失（当时卖给原告贾俊德的房屋每平方米比市场价低四百元）。被告荣源置业以此要求原告贾俊德不得再向有关部门反映问题，并且要求原告贾俊德签订一份承诺书。双方的房屋买卖协议签订后，原告贾俊德积极履行合同，按照合同首先缴纳了第一批房款3万元。当原告贾俊德得知被告荣源置业已和其他人签订正式商品房预售合同后，要求按照合同约定交纳第二批房款时，被告荣源置业拒绝接受。经查，被告荣源置业已将本应出售给原告贾俊德的房屋出售给其他人。被告荣源置业一房两卖的行为严重侵犯了原告贾俊德的合法权益，经鉴定，原告贾俊德购买房屋同地段、同类型房产单价评估值为4250元／㎡，现要求被告荣源置业双倍返还原告贾俊德定金6万元并赔偿损失276080元，并承担本案诉讼费及其他费用。被告荣源置业辩称，本案实际应为相邻关系纠纷而非房屋买卖合同纠纷，与原告贾俊德签订购房协议书只是补偿的一种手段，实际上并没有出卖给原告贾俊德房屋的意思表示。当时签订协议时原告贾俊德并没有在永明花园12号楼居住，截止目前也未办理房屋过户的相关手续，被告荣源置业对其不存在侵害，也没有赔偿的义务。被告荣源置业所建房屋是按照规划实际施工，且提供的日照分析，对原告贾俊德的居住不存在任何侵害，因为原告贾俊德的行为，对被告荣源置业造成压力，被告荣源置业妥协后才签订的协议书，且当时约定的价格明显偏低，合同显示公平，且被告荣源置业当时也没有预售许可证，原告贾俊德是为了取得补偿为目的，多次反映，且原告贾俊德提供的承诺书可以证明便宜买房的目的，是以合法形式掩盖非法目的，责任在原告贾俊德，双方签订的协议书无效。另外按照原告贾俊德提供的协议说明工期到2011年12月30日，原告起诉时间为2014年，原告贾俊德的请求超过诉讼时效，应驳回对被告的请求。经审理查明，2010年5月11日，因被告荣源置业开发建设永泰苑小区，在施工过程中，被告荣源置业影响原告贾俊德采光，经双方协商，签订以下补偿协议，协议约定原告贾俊德购买被告荣源置业永泰苑小区2号楼东单元12层西户，面积为136平方米，专对原告贾俊德均价为2200元／平方米作为补偿。十楼为基价每平方米2200元，其他楼层每平方米增减10元。工期为双方协议签订之日起至2011年12月30日止，被告荣源置业向原告贾俊德交房，同时负责办理购房的发票等手续，2012年5月30日前完成小区其它配套设施的建设并投入使用，如遇国家和政府政策变化或不可抗拒的自然因素的影响，工期自然顺延。合同签订之日起5日内，原告贾俊德按照每户3万元支付给被告荣源置业，作为商品房定金，第二次付款被告荣源置业取得预售许可证后十日内，原告贾俊德按每户房款总价的30%（含定金）支付给被告荣源置业。……双方如一方违约，赔偿对方违约金10万元。……。2010年5月15日，被告荣源置业出具单据一张，证明收到原告贾俊德3万元。另查明，2014年4月9日，位于安阳市北关区安漳大道与永明路南侧城市支路东南角永泰苑商住小区2号楼1单元12层1202号房屋已进行预购商品房预告登记，预告登记权利人韩聪。2014年7月25日，河南四方资产评估事务有限责任公司根据原告贾俊德的申请作出豫四方评鉴（2014）027号资产评估鉴定报告，以2014年7月8日为评估鉴定基准日，评估鉴定意见为安阳市北关区永泰苑小区2号楼东单元12层西户同地段、同类型房产单价评估值为RMB4250元／㎡。上述事实，有原告贾俊德提供的协议书、交款条、查找证明、资产评估报告、规划图，被告荣源置业提供的详细规划图、日照分析图、商品房预售合同、承诺书以及当事人的当庭陈述等证据，予以证实。以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告就“永泰苑小区”2号楼东单元12层西户商品房签订的协议标的明确、付款方式有详细约定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，被告荣源置业已按照约定收取了原告贾俊德的定金，且诉讼前被告荣源置业已取得商品房预售许可证明，依照相关法律规定，双方签订的协议应当视为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。合同双方均应信守合同，履行合同义务，行为均应慎重为之，被告荣源置业没有证据证明履行了通知义务，也没有足够证据证明原告贾俊德主动要求退房，又没有以任何形式解除合同，即将预定房屋另卖他人，应认定属于导致不能实现合同目的根本性违约行为，理应承担相应的违约责任，故原告贾俊德要求被告荣源置业按照定金罚则返还双倍定金6万元，于法有据，本院予以支持。本案中，被告荣源置业的违约行为，导致原告贾俊德失去购房机会，使原告贾俊德再购买房屋时须支付更多的价款。现原告提出的房屋差价损失，该损失性质系合同解除后原告失去之可预期取得的利益。涉案房屋经估价确定的市场价为4250元／㎡，与当事人约定的合同价2220元／㎡相差2030元，该差价为被告违约获取之利益，相反即原告失去之利益。由于房地产市场行情具有波动，原、被告在确定房价时，对相应房价涨跌风险均应知晓，故应推定被告对差价的损失应当能够预见。但是需要说明的是，本案房屋双方约定的房价为2220元／㎡，原告已经支付房款定金30000元，尚未全额支付房款；而诉争房屋价值系原告主张权利后即2014年7月份的估价值，而被告转售行为在先前已经发生，原告在此之前已经知道，其也未及时采取合理有效的措施维护其权益；另外，结合被告2013年底预售永泰苑房屋的市场行情价款为3850元／㎡左右。综合以上因素，本院酌定由被告承担房屋差价损失221680元［（3850元／㎡-2220元／㎡）×136㎡］。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告安阳市荣源置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还给原告贾俊德购房款定金60000元；二、被告安阳市荣源置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告贾俊德损失221680元；三、驳回原告贾俊德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6431元，保全费1820元，两项合计8251元，由原告贾俊德负担906元，被告安阳市荣源置业有限公司负担7345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 张 静代理审判员 陈新玲人民陪审员 徐 睿二〇一五年七月十日书 记 员 李 敏 来自