（2015）晋源商初字第23号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2017-09-25
案件名称
太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会与山西忠盛基业房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市晋源区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会,山西忠盛基业房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋源商初字第23号原告太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会，住所地太原市晋源区义井街道办事处北堰村。负责人赵建，该村委会主任。委托代理人杨晓亚，山西隆诚律师事务所律师。委托代理人王华，山西隆诚律师事务所律师。被告山西忠盛基业房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区桃园南路66号2层5号。法定代表人张朝晖，总经理。委托代理人贺清杰，山西良秩律师事务所律师。原告太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会诉被告山西忠盛基业房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会的委托代理人杨晓亚、王华、被告山西忠盛基业房地产开发有限公司的委托代理人贺清杰到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会诉称，2009年10月10日，原告的第八届村民委员会未经民主议定同被告签订了合作开发的协议，协议签订后，被告在无任何行政许可的情况下就开展了无房销售的违法行为。特别是2010年4月30日，在原告不知情的情况下，被告原股东同张朝晖签订了股权及北堰村项目转让协议书牟利转让。现被告法定代表人已变为张朝晖，在被告不履行协议的情况下，系列的违法行为造成了原告损失一天天加大。鉴于此，原告反复和被告协商，被告却在两个月内向原告正式提出（盖章）两份出入近8000000元的各项费用支出明细。原告无奈，在2015年4月8日向被告正式提出解除合同通知书，被告已签收。依据现行法律及宏观事实剖析该协议，该协议是典型的非法转让土地行为，已经严重违反了我国《土地法》、《城市房地产管理法》等诸多强制性规定，又违反了我国《村民委员会组织法》民主议定的强制性规定。综上所述，原、被告的协议虽已解除，但协议违反了法律法规的强制性规定，故原告诉至法院，要求依法确认原、被告于2009年10月10日签订的协议书无效，责令被告终止违法行为、停止侵害、排除妨碍，本案的诉讼费等相关费用由被告承担。被告山西忠盛基业房地产开发有限公司辩称，第一，本案漏列了诉讼主体，应当追加山西荣泰恒房地产开发有限公司作为本案的当事人。原告起诉要求确认无效的协议书，是原、被告及山西荣泰恒房地产开发有限公司三方签订，并由原告的五名两委会成员签字的，且签订该协议书的三方均为具有独立法人资格的主体，故本案应当将签订该协议书的当事人都列上，否则，无法查明本案事实。第二，被告认为该协议书具有法律效力，属有效协议。首先，从协议的内容看，该协议的内容虽然不是很规范，但并没有违反法律、行政法规的强制性规定；其次，从签订协议的程序看，根据被告提供的会议纪要，原告作为村委会，在签订协议前，已经严格按照村民委员会组织法的规定，履行了必要程序，召开了村民代表会议，程序是合法的；再次，原告于2015年4月8日送达给被告的解除合同通知书也说明了该协议是有效的，因为无效的合同不存在解除的问题。第三，协议签订后，被告依照协议书约定履行了相应的义务，支付了原告相应的费用，并对协议书约定的城中村改造的范围进行了拆迁和前期必要的施工，后因原告没有办理完相应的手续，导致被告无法施工，而且被告目前仍在履行合同，并且也做好了继续履行合同的准备工作，被告不存在违法行为，原告要求被告终止违法行为、停止侵害、排除妨碍的诉请无事实和法律依据。第四，原告诉称被告的行为属典型的转让土地行为没有事实依据。鉴于上述事实与理由，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年10月10日，原、被告及山西荣泰恒房地产开发有限公司就北堰村城中村改造，土地的开发投资签订了一份协议，约定：原告按照规划，将D区共计约130亩土地及宅基地与被告合作开发，分为二期，第一期本区域南部约40亩首期开发，时间两年，从拆迁至具备开工条件算起，第二期视条件而定，但原告可根据情况另行安排开发事宜；楼房建成后，原、被告双方按层次面积的2︰8比例分成，原告拥有的二成由其出售或分配村民入住，被告拥有的八成由其自行出售，一、二层商铺原告可以向被告收购，但收购价不低于3500元；原告负责本项目的审批、规划，并负责与政府有关部门的协调，保证工程顺利进行，费用自理，被告负责筹资、开发、设计、施工、销售；拆迁由原告负责，包括三通一平，被告垫资，垫资款项从分给原告的楼房中折款扣除（生活用电、水原告负责接到围墙里，被告装表使用），其余的被告自行解决，原告协助；签订协议时，被告付保证金贰佰万元，拆迁时再付贰佰万元；本项目实施过程中若因原告原因致使本项目不能实施，原告负责赔偿被告的一切损失并赔乙方全部投资的50%的补偿费，因被告原因致使本项目不能实施时，损失自负，保证金及所有投资不予退还，并补偿原告的一切损失；若因政策因素导致本项目不能实施时，双方协商解决，原告具备能力时偿还被告全部投资及同期银行利息。协议签订后，原告依约将第一期的约40亩土地交付被告，被告对该40亩土地上的建筑物进行了拆迁,并进行了围墙建设等前期必要的施工，也为该项目垫付了一定的资金。2015年4月8日，原告以被告的原股东私自转让项目、非法售房，并存在诸多违约、违法行为为由，向被告送达了解除合同通知书，被告负责人刘志方签收。后原告又以该协议是典型的非法转让土地行为，严重违反了我国《土地法》、《城市房地产管理法》等诸多强制性规定为由诉至本院，要求依法确认原、被告于2009年10月10日签订的协议书无效，责令被告终止违法行为、停止侵害、排除妨碍，本案的诉讼费等相关费用由被告承担。另查明，原、被告签订的协议还约定山西荣泰恒房地产开发有限公司作为北堰村委会的村办公司，在城中村改造项目中有着与北堰村委会同等的权利，村委会改制后，山西荣泰恒房地产开发有限公司可直接行使与原村委会同等权利。山西荣泰恒房地产开发有限公司也在协议上加盖了公章。另查明，涉案土地系北堰村农民集体所有土地。协议中约定的130亩土地，其中有约40亩已基本拆迁完毕，该40亩土地现在由被告控制管理。上述事实，有原告提交的解除合同通知书、原、被告均提交的协议及当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，一、原、被告于2009年10月10日就北堰村城中村改造签订协议，将北堰村农民集体所有的130亩土地用于商业开发，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效”，原、被告未经相关部门审批，擅自通过签订协议的方式，将北堰村农民集体所有的130亩土地用于商业开发，其行为严重违反了法律的强制性规定，该协议属无效协议，对原告要求依法确认原、被告于2009年10月10日签订的协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条分别规定：“无效的合同，自始没有法律约束力”、“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因原、被告在协议签订过程中均有过错，应当各自承担相应的责任，被告应当将原告已经交付的约40亩土地返还原告。另外，关于被告前期进行的拆迁工作及垫付的资金，因被告在举证期限内及庭审中均未提交证明其实际垫资情况的证据，也未提起反诉，故对被告前期投入的返还，可另案处理。三、根据原、被告签订的协议，山西荣泰恒房地产开发有限公司在村委会改制后可直接行使与原村委会同等权利，但协议约定的条件尚未成就，且山西荣泰恒房地产开发有限公司实际上也并未参与协议的履行，故对被告要求追加山西荣泰恒房地产开发有限公司作为被告参加诉讼的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会与被告山西忠盛基业房地产开发有限公司于2009年10月10日签订的协议无效；二、被告山西忠盛基业房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还所占用的原告太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会的40亩土地。案件受理费100元，由原告太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会负担50元，被告山西忠盛基业房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 梁学钢审 判 员 李晋平代理审判员 韩美丽二〇一五年七月十日书 记 员 张翠青 来源：