（2015）姑苏民五初字第00198号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-08
案件名称
陈仪德与陆德梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈仪德,陆德梅,张明情,李维法
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2015）姑苏民五初字第00198号原告陈仪德。委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托代理人高静，江苏智择律师事务所实习律师。被告陆德梅。第三人张明情。第三人李维法。原告陈仪德与被告陆德梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛独任审判。审理中，本院依法追加张明情、李维法为第三人参加诉讼。由于案情复杂，后本院依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告陈仪德及其委托代理人吴泓斌、高静、第三人张明情到庭参加诉讼，被告陆德梅及第三人李维法经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈仪德诉称：原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将苏州市平江区阔巷xx号商铺租赁给被告，租赁期限为36个月，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，总租金为78万元，每年租金26万元，租金支付方式为每半年一付，提前一周付款。合同签订后，被告支付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金26万元，2014年4月1日至9月30日的租金仅支付了10万元，尚欠3万元。之后的租金至今未付。根据合同约定，租赁期间被告不得拖欠原告房租，一旦有拖欠房租的行为，原告有权立即终止合同��收回房屋，并且被告按照合同总金额的4%向原告支付违约金。现被告长期拖欠原告房租，原告有权立即终止合同并收回房屋，并要求被告支付租金及违约金。原告经现场了解发现，被告将房屋分别转租给了两位第三人。综上，原告诉至法院，要求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告返还房屋，两位第三人腾退房屋；二、被告向原告支付截止2015年3月25日的租金155726元，并支付逾期付款利息（以155726元为基数，自2015年3月26日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际付款日止）；三、被告向原告支付自2015年3月26日起至实际返还房屋之日止的租金、房屋占用使用费（按照原合同租金标准为26万元/年）；四、被告支付违约金31200元（被告违约导致合同解除，总金额78万的4%，用以弥补房屋空置及再次寻租期间的实际损失）；五、本案诉讼费���被告承担。审理中，原告表示因第三人张明情已将其使用的房屋交还原告，故不再要求第三人张明情腾退房屋，另外自2015年5月25日起的租金及房屋使用费按照每年13万来主张。被告陆德梅未作答辩。第三人张明情述称：一、我和被告是2013年5月签的合同，租期到2015年5月24日，之前的租金已经全部结清了，我有收据的。二、我找被告交接房屋，被告不接电话。现在我也没有在使用房屋，2015年5月25日我已经将租赁房屋的钥匙交还给原告。原告已经将该房屋出租给案外人了。第三人李维法未作述称。经审理查明：苏州市姑苏区阔巷xx号房屋所有权人为原告陈仪德及其配偶倪燕。2013年5月2日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将苏州市姑苏区阔巷xx号的房屋出租给被告，租赁期限为36个月，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，总租金为78万元，每年租金均为26万元，支付方式为每半年一付，需提前一周付款。租赁期间被告不得拖欠原告房租，一旦有拖欠房租的行为，原告有权立即终止合同并收回房屋，并且被告按照合同总金额的4%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告支付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金26万及2014年4月1日至2014年9月30日的租金中的10万元，其余到期应付租金至今未付。另查明：2013年5月25日，被告将本市阔巷xx号房屋一隔为二，南面的房屋（约30平方米）于2013年5月25日）转租给第三人张明情，租赁期限为2013年5月25日起至2015年5月24日止，2015年5月25日后，该部分房屋由原告接管并出租给他人。北面另外，被告将本市阔巷xx号北面的房屋转租给第三人李维法，目前李维法仍在使用之中。审理中，原告表示因2015年5月25日已收回了张明情使用部分的房屋，故自2015年5月26日起的租金及房屋使用费按每年13万元来计算。上述事实，由原告提交的房屋租赁合同、银行转账记录、房屋所有权证、国有土地使用证、第三人张明情提供的商铺租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，每半年租金13万元，半年一付，提前一周付款。被告拖欠房租的，原告有权终止合同并收回房屋。本案中，被告至今仅支付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金26万及2014年4月1日至2014年9月30日租金中的10万元，其余到期应付租金至今未付，故原告依约获得解除合同的权利，现原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，于约有据，本院予以支持。合同解除之后，被告无权继续占有使用租赁房屋，应当予以返还，因第三人张明情使用部分的房屋已经返还给原告，故被告无需再返还；因第��人李维法使用部分的房屋仍由其占有使用，故被告应当将该部分房屋返还原告，同时，第三人李维法应当依法予以将该房屋腾退。故原告要求被告返还房屋、第三人李维法腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于截止2015年3月25日的租金及利息问题。本院认为，被告使用租赁房屋，应当按约支付租金，逾期支付租金的，应当赔偿原告相应的利息损失，故原告要求被告支付截止2015年3月25日的租金155726元并支付逾期付款利息（以155726元为基数，自2015年3月26日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际付款日止）的诉讼请求，未超出约定的范围，于法有据，本院予以支持。关于自2015年3月26日起的租金、房屋占用使用费问题。本院认为，合同解除之前，被告应当按约支付租金，合同解除之后，被告应当赔偿原告相应的租金损失，即房屋使用费，现原告要求���告支付自2015年3月26日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用使用费（2015年3月26日至5月25日期间的租金按每年26万元计算，2015年5月26日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费按照每年13万元计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。原告认为，被告违约导致合同解除，势必造成房屋空置及再次寻租期间的租金损失，故要求被告承担违约责任，支付违约金31200元（总租金金额78万的4%），本院认为，原告陈述的实际损失理由符合常理，并且约定的违约金尚未达到两个月租金之和，并不算高，故对于原告要求被告支付该违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈仪德与被告陆德梅于2013年5月2日签订的关于本市阔巷xx号房屋的租赁合同于本判决生效之日起解除。二、被告陆德梅于本判决生效之日起十日内将本市姑苏区阔巷xx号房屋返还原告陈仪德（陈仪德已收回的第三人张明情之前使用的部分不在返还范围之内）；第三人李维法于本判决生效之日起十日内将其使用的本市阔巷xx号房屋予以腾退。三、被告陆德梅于本判决生效之日起十日内支付原告陈仪德截止2015年3月25日的租金155726元并支付逾期付款利息（以155726元为基数，自2015年3月26日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际付款之日止）。四、被告陆德梅于本判决生效之日起十日内支付原告陈仪德自2015年3月26日起的租金及房屋使用费（2015年3月26日至2015年5月25日期间的租金按每年26万元计算，2015年5月26日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费按照每年13万元计算）。五、被告陆德梅于本判决生效之日起十日内支付原告陈仪德违约金31200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8004元，公告费300元，合计8304元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 沈录印代理审判员 郏献涛人民陪审员 谢建国二〇一五年七月十日书 记 员 周苏彦 来自