（2015）白山民二终字第130号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-15
案件名称
周美英与白山市福泰房地产开发公司、钱丽华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白山市福泰房地产开发有限公司,周美英,钱丽华
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白山民二终字第130号上诉人（原审被告）白山市福泰房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区靖宇路福泰花园小区（原铁中院内*楼）。法定代表人李菊香，经理。委托代理人廉政临，白山市福泰房地产开发有限公司法律顾问。被上诉人（原审原告）周美英，女，1947年2月27日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。委托代理人孙建华，吉林荆卫华律师事务所律师。原审第三人钱丽华，女，1968年6月25日生，汉族，白山市图书馆职员，住吉林省白山市浑江区，系周美英之女。上诉人白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周美英原审诉称，福泰公司因开发建设福泰大厦需拆迁周美英的房屋。2009年1月21日，周美英与福泰公司签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》及《协议附件》，约定周美英的拆迁房屋面积为249.53平方米，产权调换至福泰大厦东起6号、7号门市房，回迁面积为276平方米。福泰公司的建设周期为30个月，即从2009年1月21日至2011年7月21日。对于周美英回迁至二楼的面积，福泰公司同意每平方米给周美英找差价4，000.00元，福泰公司后又承诺在2013年10月31日交付使用，如逾期未能回迁，按每月每平方米100.00元的价格支付赔偿金。但周美英回迁的房屋至今未能办理入户，从2011年7月21日建设周期期满至2014年12月21日，福泰公司已逾期交付房屋41个月。而且，回迁房屋的实际面积是235.90平方米，比协议约定面积少40.10平方米。周美英认为，根据《房屋拆迁产权调换安置协议书》和《协议附件》约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，福泰公司应当履行向周美英交付房屋、办理入户的义务，并向周美英返还减少面积房价款及利息、楼层差价补偿款和延期交房补偿款。为维护自身权益诉至法院，请求依法判令福泰公司履行向周美英交付房屋、办理入户的义务，支付减少面积返还房价款及利息965，358.00元、楼层差价补偿款471，800.00元、延期交房补偿款998，120.00元，合计2，435，278.00元。福泰公司原审辩称，一、周美英的起诉理由不成立。从2014年12月起，福泰公司就通知所有拆迁户可以办理入户手续，是周美英自己不办理入户，与福泰公司无关。周美英要求福泰公司支付减少面积款及利息、楼层差价补偿款、延期交房补偿款的主张违反了《城市房屋拆迁管理条例》和《白山市城市房屋拆迁管理办法》第46条第6款“对实行房屋产权调换的非住宅房屋出租人（产权所有人）的经营补助，以房产行政管理部门规定的该区段标准租金的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算；逾期的，按原标准延续给付”的规定。二、周美英起诉的理由与事实不符。周美英的房屋在福泰公司拆迁范围内，2009年1月21日双方签订了《房屋拆迁产权调换安置协议》及《协议附件》，周美英有房屋面积249.53平方米，产权调换至福泰大厦东起6号、7号门市房，因该249.53平方米中的64.96平方米的产权问题发生诉讼在诉讼过程中约定，待法院判决生效后，按法院认定该房屋性质给予周美英安排，关于价格问题，协议中也清楚说明。为加快拆迁，福泰公司依据《城市拆迁管理条例》的规定和周美英签订产权调换协议书，约定给周美英预留6号、7号门市房，面积约为276平方米（实际面积以产权部门测绘为准），扩大面积与实际面积之差按销售价各找差价。福泰公司给周美英实际回迁的房屋面积为235.90平方米，现在已可以回迁安置、办理入户手续。周美英拆迁房屋中的64.96平方米面积是产权部门确认的住宅面积，福泰公司只能按住宅房屋安置，周美英需要门市房必须找差价。周美英的拆迁面积是184.59平方米，福泰公司预留的面积比拆迁面积还多64.96平方米，根据协议周美英应补交住宅与非住宅差价款1，269，577.00元。补交51.31平方米的扩大面积款1，128，820.00元，总计2，398，405.00元，本案不存在周美英所述的少40.10平方米的事实。三、关于逾期补偿问题，根据《白山市城市房屋拆迁管理办法》第46条第6款规定执行，这是《城市房屋拆迁管理条例》规定，任何人必须执行。第三人钱丽华原审辩称，钱丽华同意周美英的诉请，不同意福泰公司意见。原审法院审理查明，2008年，福泰公司与周美英、钱栋文（周美英丈夫）及房屋使用人孙丽红和赵薇之间的房屋拆迁纠纷向白山市建设局申请行政裁决，该局作出白山建裁字2008第316号行政裁决书，裁决内容主要如下：一、被拆迁人照名周美英房屋面积171.79平方米，准予采用产权调换方式安置6号非住宅房屋166平方米，原面积产权调换不结算任何差价，剩余面积5.79平方米另行安置到7号非住宅房屋，被拆迁人经营补助以房产行政管理部门规定的该区段标准租金45.00元每平方米的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算。被拆迁人钱栋文房屋面积77.74平方米及周美英安置剩余面积5.79平方米，准予采用产权调换方式安置7号非住宅房屋110平方米，原面积产权调换不结算任何差价，需扩大面积26.47平方米，按照实际销售价格交纳扩大面积款，被拆迁人经营补助以房产行政管理部门规定的该区段标准租金45.00元每平方米的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算。二、对被拆迁人房屋附属物板仓房10平方米，每平方米补偿30.00元，合计补偿300.00元。砖围墙3延长米，每延长米补偿20.00元，合计补偿60.00元。三、两房屋使用人所承租房屋室内装修按照评估结果给予补偿，其中孙丽红租用房屋评估结果为25，717.00元，赵薇租用房屋室内装修评估结果为16，374.00元，由拆迁人全额支付。租赁双方针对谁享受补偿存在疑义，可自行协商解决，亦可向人民法院提起诉讼解决，最终拆迁人按法院生效判决给予支付，如对评估价格有疑义，可通过司法鉴定途径解决。对两房屋承租人停工停业补助费，按照营业面积每10平方米计算1名从业人员，每人每月补助130.00元，补助期限为两个月经济损失，按照交纳所得税总额的30%给予一次性补偿。四、为保障福泰大厦综合楼工程项目建设顺利进行，限定被拆迁人及房屋使用人接到裁决后十五日内迁出现住地。白山市建设局于2008年9月16日向浑江区人民法院申请强制执行，该院作出（2008）八行执字第268号行政裁定书，裁定：一、对白山市建设局作出的白山建裁字（2008）第316号行政裁决准予强制执行。二、被执行人周美英、钱栋文及房屋使用人赵薇、孙丽红应当履行白山市建设局2008年9月1日作出的白山建裁字（2008）第316号行政裁决确定的义务，主动完成搬迁。但前述行政裁定书未实际执行，在2009年1月21日，周美英和钱栋文（乙方，下同）共同与福泰公司（甲方，下同）签订了一份《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定“双方就房屋拆迁安置事宜达成如下协议：一、乙方拆迁房屋总面积为249.53平方米，产权调换在开发新建楼东起6号、7号门市房（一、二楼连体；一二楼面积相等）。面积约为6号166平方米；7号约为110平方米，总计约为276平方米（实际面积以产权部门测绘为准），扩大面积按实际销售价格找差价。注：乙方拆迁房屋总面积249.53平方米中64.96平方米产权问题，因正在诉讼当中，待法院终审判决生效后，如法院认定该房屋属于住宅性质，乙方按住宅和非住宅之间的差价补差；（住宅销售价格为每平方米2，450.00元）如认定性质为非住宅施（实）行非住宅拆一还一。按此协议回迁。二、扩大面积的销售价格（二楼）按每平方米18，000.00元计算。三、乙方回迁安置在6号、7号连体楼一层总计面积约为138平方米（以产权测绘为准），剩余面积安置在该连体楼的2楼，甲方对安置在二楼部分的，按每平方米18，000.00元计价。四、建设周期为30个月，逾期按法律执行，过渡期间补偿费用按白山市过渡期间临时安置补助费（即）按白山市政府22号文件计发。五、越冬补偿费：如64.96平方米房屋法院生效判决认定为住宅性质，按白山市政府22号文件规定计发。六、房屋附属物补偿总计金额为3，000.00元。七、乙方钱栋文的室内装修按25，717.00元计发；乙方周美英的室内装修按32，000.00元计发。（因乙方同承租人就装修所属有争议，此款项甲方交付于八道江区人民法院）。八、本协议甲方应支付给乙方的款项乙方凭此协议到八道江区人民法院领取（乙方交房与甲方付款同时履行）。2009年1月22日，双方又达成一份《协议附件》，约定“甲乙双方就房屋拆迁产权调换安置协议做如下补充：1、甲乙双方约定，乙方回迁一楼剩余面积到二楼甲方给乙方找价为每平方米4，000.00元；（即一楼22，000.00元／平方米；二楼18，000.00元／平方米之差）。此款用于抵顶扩大面积款。2、因乙方64.96平方米产权性质未确定，正在诉讼当中，待法院终审判决生效后，进行回迁房款总结算。3、协议第七条中，乙方钱栋文的室内装修同承租人就装修归属有争议，所以，钱栋文的室内装修款25，717.00元，甲方将此款交付于八道江区人民法院”。前述两份协议签订后，周美英和钱栋文名下房屋被拆除。白山市福泰房地产开发有限公司不服白山市房地产管理局、白山市规划局于2005年12月经周美英申请，确认周美英的64.96平方米房屋为无籍房的具体行政行为，以白山市房地产管理局、白山市规划局为被告、周美英为第三人向原审法院提起行政诉讼，请求撤销“被告给第三人颁发的171.79平方米（无籍补64.96平方米）的产权证”。原审法院作出（2009）八行初字第19号行政判决书，判决驳回原告白山市福泰房地产开发有限公司的诉讼请求。白山市福泰房地产开发有限公司不服，提起上诉，白山市中级人民法院作出（2009）白山行终字第24号行政判决书，驳回上诉，维持原判。2013年9月2日，白山市福泰房地产开发有限公司出具了一份承诺书，内容如下：“我公司承建的福泰大厦工程在2013年10月31日交付使用给回迁户，如在期限内不交付使用，我公司愿按每月每平方米100.00元赔偿给回迁户（按月支付赔偿金）。周美英自认福泰公司已按该承诺书给付一个月的临时安置补助费。白山市福泰房地产开发有限公司实际建成的福泰大厦综合楼东起6号门市房单层建筑面积为73.85平方米，7号门市房单层建筑面积为44.02平方米。另吉林省白山市浑江公证处出具（2014）吉白山浑证民字第223号公证书，载明钱栋文于2009年8月28日去世，其父母均先于其去世。钱栋文与周美英互为原配夫妻，共生育两名子女，长女钱丽华，长子钱国华，钱国华也已去世，去世时未达法定婚龄。钱栋文去世后，周美英未再婚。另白山市发展和改革委员会、白山市房地产管理局联合发布的白山发改收管联字（2006）347号文件《关于公布白山市区房屋租赁租金指导价格的通知》规定浑江大街、靖宇路至向阳路区段非住宅租金指导价格为每平方米（建筑面积）每月45.00元。原审法院认为，关于争议面积的性质问题，因生效的一、二审行政判决书已确认相关行政机关作出的颁发171.79平方米产权证的具体行政行为合法，故该171.79平方米房屋已获得相应产权。而在拆迁时，根据双方合同约定，该产权证中的106.83平方米面积已改变原登记的设计用途“住宅”，按实际用途非住宅标准予以拆一还一补偿。同理，原为无籍面积的64.96平方米在取得合法证照之后，也应按实际用途予以补偿，此即为双方签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》第一条“注：乙方拆迁房屋总面积249.53平方米中64.96平方米产权问题，因正在诉讼当中，待法院终审判决生效后，如法院认定该房屋属于住宅性质，乙方按住宅和非住宅之间的差价补差；（住宅销售价格为每平方米2，450.00元）如认定性质为非住宅施行非住宅拆一还一。按此协议回迁”内容的适当解释。故福泰公司应就该64.96平方米面积予以拆一还一补偿。现周美英要求福泰公司交付房屋、并协助办理入户，福泰公司应履行相应义务。关于补偿问题，宜由双方协商、政府引导为妥。《城市房屋拆迁管理条例》、《白山市城市房屋拆迁管理办法》中关于补偿标准的内容非效力性强制性规定，并不妨碍双方在其外另行确定均可接受的补偿标准，故双方就此签订的合同及福泰公司作出的单方面承诺应为有效。具体项目和数额如下：一、减少面积差价款。如福泰公司实际交付房屋面积为276平方米，则周美英须向福泰公司交付扩大面积款476，460.00元（每平方米单价18，000.00元，扩大面积为276-249.53）。但福泰公司实际建成房屋面积与约定面积之差为40.26（276-73.85×2-44.02×2）平方米，根据司法解释的规定，在误差比3%以内的面积为8.28（276×3%）平方米，房价款为149，040.00元（8.28×18，000.00）。又因周美英主张延期3年的利息损失，酌情支持上述房价款从2011年7月22日起至2014年7月21日止、根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的利息。在误差比3%以外的面积为31.98（40.26-8.28）平方米，双倍的房价款为1，151，280.00（31.98×2×18，000.00）元。扩大面积款与应由福泰公司赔偿周美英损失（不包括利息）之间相互抵销后的数额为823，860.00元。二、楼层差价款。因实际建成面积小于被拆迁面积，故6号、7号门市房二层面积117.87（73.85＋44.02）平方米均属于福泰公司向周美英补偿楼层差价范围，数额为471，480.00（117.87×4，000.00）元。三、延期交房产生的临时安置补助费。从2011年7月22日至2013年10月31日期间，应按原拆迁补偿协议约定和白山发改收管联字（2006）347号文件《关于公布白山市区房屋租赁租金指导价格的通知》的规定标准，数额为303，178.95（45.00×249.53×27，期间为27个月）元；从2013年10月31日之后至周美英诉请的2014年12月21日，按福泰公司于2013年9月2日作出的承诺标准给付，剔除周美英自认已收到的一个月的补助，数额为324，389.00（100.00×249.53×13，期间为13个月）元，合计627，567.95元。前述项目及数额系因福泰公司违约给周美英造成的损失，福泰公司应予赔付。根据钱丽华意见，其在本案中并不承担相关义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”之规定，原审法院判决：“一、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告周美英交付福泰大厦综合楼东起6号、7号门市房，并履行协助办理入户义务；二、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔付给原告周美英减少面积差价款823，860.00（149，040.00＋1，151，280.00-476，460.00）元，并承担房价款149，040.00元从2011年7月22日起至2014年7月21日止、依照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的利息；三、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔付给原告周美英楼层差价款471，480.00元和延期交房产生的临时安置补助费627，567.95元。”福泰公司上诉理由为，一、原审判决适用法律错误。原审法院判决福泰公司就64.96平方米房屋面积予以拆一还一错误，违反了周美英与福泰公司签订的房屋拆迁产权调换安置协议书。白山市浑江区人民法院（2009）八行初字第19号行政判决书仅认定64.96平方米房屋是住宅程序合法，并未认定64.96平方米房屋为非住宅。白山市中级人民法院（2009）白山行经字第24号判决书维持原判。而房屋拆迁产权调换安置协议书约定以法院终审判决为准进行安置，故原审判决适用法律错误。二、临时安置补助费计算错误。本案是拆迁案件，根据白山市人民政府22号令第45条（6）款：对实行房屋产权调换的非住宅房屋出租人（产权所有人）的经营补助，以房产行政管理部门规定的该地段标准租金的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算，逾期的按原标准延续给付原审法院。福泰公司的承诺书违反了上述法律规定，原审判决适用法律错误。另外，64.96平方米房屋认定为住宅，应按住宅房屋予以补偿，原审法院判决按非住宅房屋予以补偿错误。周美英答辩认为，一、白山市建设局作出的白山建裁字2008第316号行政裁决书裁决认定周美英所有的171.79平方米房屋面积均以实际用途按非住宅房屋标准予以安置补偿（其中的64.96平方米房屋面积是按无籍房予以确认的）。福泰公司针对该行政裁决向法院提起诉讼，认为64.96平方米不符合认定无籍房的条件，不应将该64.96平方米认定为产权房，而并未对64.96平方米房屋面积按非住宅房屋标准予以安置补偿提出异议。而且，白山市浑江区人民法院和白山市中级人民法院针对白山建裁字2008第316号行政裁决作出的生效判决，均认定建设局将周美英64.96平方米的房屋面积认定为无籍产权房的行为合法，并未判决撤销白山建裁字2008第316号行政裁决。白山建裁字2008第316号行政裁决是具有法律效力的法律文书，其确认将周美英所有的249.53平方米房屋按非住宅房屋进行安置合法有效。周美英171.79平方米房屋面积中的106.83平方米，福泰公司已经以房屋的实际用途按非住宅房屋标准予以拆一还一安置补偿，而剩余的64.96平方米房屋面积与已按非住宅房屋标准予以安置补偿的106.83平方米登记在一个房屋所有权证上，同属于一个房屋所有权，是不可分割的。二、原审法院判决福泰公司应按有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准和福泰公司的承诺标准给付周美英延期交房补偿款，适用法律正确。福泰公司的上诉请求不能成立，应依法裁定驳回上诉。钱丽华的答辩意见与周美英答辩意见一致。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于福泰公司上诉主张周美英的被拆迁房屋中64.96平方米房屋应按住宅房屋予以补偿问题，白山建裁字2008第316号行政裁决确认，周美英面积171.79平方米房屋准予采用产权调换方式安置非住宅房屋，福泰公司并未针对行政裁决中认定的171.79平方米房屋以非住宅方式安置补偿提起行政诉讼，只是主张64.96平方米房屋不符合认定无籍房条件，福泰公司的该项主张已经人民法院生效判决确认周美英64.96平方米房屋为无籍产权房，且福泰公司已将171.79平方米房屋面积中的106.83平方米按非住宅房屋予以补偿安置，因64.96平方米系171.79平方米房屋的一部分，作为登记在同一房屋所有权证上的剩余64.96平方米房屋亦应按实际用途非住宅房屋予以补偿，福泰公司主张对64.96平方米房屋按住宅房屋予以安置的上诉理由不成立，本院不予支持。关于福泰公司应按何标准支付周美英临时安置补偿费问题，周美英与福泰公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》第四条约定：“建设周期为30个月，逾期按法律执行。过渡期间补偿费用按白山市过渡期间临时安置补助费按白山市政府22号文件计发。即过渡建设周期内的临时安置补助费按白山市政府22号文件执行，逾期的补偿标准则应按照法律规定执行。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”及参照适用白山市发改委、白山市房产局下发的《关于公布白山市区房屋租赁租金指导价格的通知》规定浑江大街、靖宇路至向阳路区段非住宅租金指导价格为每平方米（建筑面积）每月45.00元，故原审法院按此计算2011年7月22日至2013年10月31日期间的临时安置补助费并无不当。福泰公司于2013年9月2日作出的关于逾期安置补偿费的单方承诺并不违反法律强制性规定，原审法院按照福泰公司所做单方承诺予以计算2013年11月1日至2014年12月的逾期交房补偿费并无不当，故福泰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26，280.00元，由白山市福泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 兆艳红代理审判员 方永刚二〇一五年七月十日书 记 员 李 勇 搜索“”