（2015）兖民初字第665号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-10-29

案件名称

郑金红与兖州安鲜农场食品有限公司、尹东生租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济宁市兖州区人民法院

所属地区

济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑金红,兖州安鲜农场食品有限公司,尹东生

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条

全文

山东省济宁市兖州区人民法院民事判决书（2015）兖民初字第665号原告（反诉被告）：郑金红。委托代理人：吴彬，山东伟祺律师事务所律师。委托代理人：韩江，山东伟祺律师事务所律师。被告（反诉原告）：兖州安鲜农场食品有限公司，地址：济宁市兖州区外贸出口加工区（327国道兖济6公里处南800米）。法定代表人：陈福狮，职务：执行董事。委托代理人：王伶，兖州安鲜农场食品有限公司员工。被告（反诉被告）：尹东生。原告郑金红与被告兖州安鲜农场食品有限公司、尹东生租赁合同纠纷一案，于2015年3月12日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑金红及其委托代理人吴彬、韩江，被告兖州安鲜农场食品有限公司的委托代理人王伶，被告尹东生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑金红诉称，2009年6月28日，原告与兖州大成食品有限公司签订《饲养场建设合作协议》。合作协议约定：原告与兖州大成食品有限公司在兖州漕河镇蔡桥村合作建设兖州大成食品有限公司养殖场，养殖场建成后由大成公司承租使用。后原告按照合作协议的约定，出资并按照兖州大成食品有限公司的建设要求和建设标准建设了肉鸡饲养场土建及附属设施。养殖场工程完工并验收合格后，2010年1月25日，经郑金红、兖州大成食品有限公司、尹东生三方协商一致，签订了《肉鸡饲养场租赁协议》，约定原告将兖州漕河镇蔡桥村养殖场租赁给兖州大成食品有限公司和尹东生，用于肉鸡养殖；租赁期限为10年，年租金为413500元，按年度支付。租赁协议签订后，原告按约将养殖场交付给兖州大成食品有限公司和尹东生使用。2012年兖州大成食品有限公司变更名称为兖州安鲜农场食品有限公司。按租赁协议约定，二被告应在2015年3月5日前向原告支付2015年2月15日至2016年2月15日的饲养场租金413500元，但原告多次向二被告催要，二被告均以各种理由推诿。为此原告起诉，请求依法判令二被告，一、继续履行原、被告三方于2010年1月25日签订的《肉鸡饲养场租赁协议》；二、给付原告2015年2月15日至2016年2月15日饲养场租金413500元及滞纳金；三、诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求依法确认被告兖州安鲜农场食品有限公司发出的律师函无效，不具有解除合同的效力。被告（反诉原告）兖州安鲜农场食品有限公司答辩并反诉称，2010年1月25日，兖州大成食品有限公司（现更名为兖州安鲜农场食品有限公司）作为丙方，尹东生作为甲方，郑金红作为乙方共同签订了《肉鸡饲养场租赁协议》，随后郑金红将养殖场交由尹东生及兖州安鲜农场食品有限公司使用。但该饲养场自2015年1月起已无人使用，依照租赁协议10.3条约定：“如丙方提出不继续履行剩余期限内承租人义务或确认无法提供其他承租人承租的，丙方需要向乙方支付相当于剩余租赁期限租金总额50%的违约金同时将配套设备赠送乙方”，兖州安鲜农场食品有限公司决定不再履行剩余租赁期限的义务，于2015年3月3日口头告知郑金红解除《肉鸡饲养场租赁协议》，并与其协商处理合同解除的后续事宜，但郑金红一直未有回应。2015年4月3日兖州安鲜农场食品有限公司委托律师向郑金红发送律师函，再次书面通知郑金红解除合同。因此，租赁协议现已解除，故不同意继续履行租赁协议，不同意支付郑金红租赁费。同时提起反诉，请求依法确认2010年1月25日签订的《肉鸡饲养场租赁协议》已于2015年4月3日解除；本诉及反诉费用由郑金红承担。被告（反诉被告）尹东生辩称，我原是兖州大成食品有限公司（现更名为兖州安鲜农场食品有限公司）员工，现已辞职。当时签订《肉鸡饲养场租赁协议》时是公司领导找我谈话，并口头告知我，让我以承租人的名义签订租赁饲养场合同，实际是公司使用饲养场，所有租赁事宜都与我无关，没有我任何责任。合同签订后，实际也是一直由公司使用饲养场，公司缴纳租赁费，因此租赁协议与我无关，我不应承担任何责任。郑金红对兖州安鲜农场食品有限公司的反诉辩称，一、兖州安鲜农场食品有限公司不具有合同约定的解除权。租赁协议系本案当事人三方签订，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”，兖州安鲜农场食品有限公司在未经郑金红和尹东生同意的情况下，其单方不能解除合同。另租赁协议也没有约定合同一方可以解除合同的条件，故兖州安鲜农场食品有限公司无权解除该租赁协议。根据租赁协议第10.3条的约定，如果甲方（尹东生）在合同履行期届满前提出解除协议，应提前一个月书面通知丙方（兖州安鲜农场食品有限公司），该协议没有约定兖州安鲜农场食品有限公司可以提前解除该协议；二、兖州安鲜农场食品有限公司不具有合同的法定解除权。根据《合同法》规定的法定解除情形，具体到本案，租赁协议履行期间未发生不可抗力导致不能实现合同目的的情形。在郑金红起诉后兖州安鲜农场食品有限公司才委托律师事务所发出律师函通知解除租赁协议，郑金红收到解除通知后也及时回复了意见，不同意解除租赁协议，因此该通知不具有解除合同的效力。另兖州安鲜农场食品有限公司迟延履行给付租金义务，属违约行为，郑金红有权解除合同，兖州安鲜农场食品有限公司无权解除合同，因为郑金红无任何违约行为。三、兖州安鲜农场食品有限公司提出解除租赁协议违反契约精神，如果解除租赁协议，郑金红最初与兖州安鲜农场食品有限公司签订《饲养场建设合作协议》、《肉鸡饲养场租赁协议》的合同目的不能实现。2009年郑金红投资300万元按照兖州安鲜农场食品有限公司提供的图纸、要求和标准建设养殖场，就是看中了租赁期限为10年这一重要条款。截至目前，协议仅履行了5年，所收租金尚不足以收回投资，如现在解除租赁协议，郑金红不能实现合同目的；另该养殖场建设是按兖州安鲜农场食品有限公司特定的要求和标准建设，不是按照通用标准建设，故如解除租赁协议，郑金红根本不可能对外租赁，还需要承担向土地所有权人缴纳土地租金的义务，解除租赁协议将会给郑金红造成巨大的经济损失，同时，作为违约方兖州安鲜农场食品有限公司的反诉请求如果得到支持，无疑是鼓励合同主体随意违约。综上，兖州安鲜农场食品有限公司的反诉请求无事实根据和法律依据，应予驳回。经审理查明，兖州大成食品有限公司2012年5月17日变更名称为兖州安鲜农场食品有限公司。被告尹东生原系兖州大成食品有限公司员工，2011年1月份辞职。2009年6月28日，兖州大成食品有限公司作为甲方，郑金红作为乙方，签订《饲养场建设合作协议》一份，合作协议约定：乙方在兖州区漕河镇蔡桥村，按照甲方提供的饲养场建设要求和建设标准，投资建设肉鸡饲养场土建设施，饲养场建成后由甲方承租使用，拟定租期为10年。后郑金红按照合作协议的约定，出资并按照兖州大成食品有限公司的建设要求和建设标准建设了肉鸡饲养场土建及附属设施。工程完工后，2010年1月25日，尹东生作为甲方（承租人），郑金红作为乙方（出租人），兖州大成食品有限公司作为丙方（担保人），三方协商一致，签订了《肉鸡饲养场租赁协议》，约定乙方将兖州区漕河镇蔡桥村饲养场租赁给甲方，丙方提供配套设备供甲方使用；租赁期限为10年，自2010年2月15日起到2020年2月15日止；年租金为人民币413500元，甲方按年度向乙方支付租金，协议签订后十个工作日内支付首年租金，年度期满后二十个工作日内支付下一年度租金，以此类推；协议有效期间，甲方不依本协议约定履行租金支付义务的，由丙方承担一般担保责任，乙方可要求丙方代甲方履行租金支付义务；租赁期间，甲方对租赁标的物享有使用权，乙方同意甲方可自主使用或有丙方使用；甲方应当及时支付租金，若支付租金时间届满，经乙方在合理期限内通知后，仍不予支付时，甲方应向乙方按日支付滞纳金至实际支付之日止。滞纳金支付标准为应支付而未支付之到期租金的万分之三；同时协议约定“在租赁期限届满前，甲方无正当理由提前解除协议的，应提前1个月书面通知丙方，由丙方在使用租赁期限内继续履行本合同下承租人义务并享有本协议下承租人的权利或由其他承租人继续承租，如其他承租人承租的，由丙方选定新的承租人，乙方、丙方与甲方及新承租人确认变更的同时自动确认该变更，对上述变更乙方可随时请求丙方出示变更确认文件。如丙方提出不继续履行剩余期限内承租人义务或确认无法提供其他承租人承租的，丙方需要向乙方支付相当于剩余租赁期限租金总额50%的违约金同时将配套设备赠送乙方”。《肉鸡饲养场租赁协议》签订后，该饲养场一直由兖州安鲜农场食品有限公司实际使用，并由其缴纳租金，租金缴纳至2015年2月15日。2015年2月13日郑金红向兖州安鲜农场食品有限公司发出催告函，要求其按租赁协议约定支付下一年度租金，后未果。2015年3月12日郑金红起诉，要求兖州安鲜农场食品有限公司及尹东生，一、继续履行原、被告三方于2010年1月25日签订的《肉鸡饲养场租赁协议》；二、给付原告2015年2月15日至2016年2月15日饲养场租金413500元及滞纳金；三、诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求依法确认被告兖州安鲜农场食品有限公司发出的律师函无效，不具有解除合同的效力。另查明，北京市中闻律师事务所受兖州安鲜农场食品有限公司的委托于2015年4月3日向郑金红发出律师函，函告郑金红，兖州安鲜农场食品有限公司决定不再继续履行剩余租赁期限内承租人的义务，解除租赁协议。2015年4月7日，郑金红向兖州安鲜农场食品有限公司发出通知，不同意解除租赁协议。诉讼中，兖州安鲜农场食品有限公司提出反诉，请求依法确认2010年1月25日签订的《肉鸡饲养场租赁协议》已于2015年4月3日解除；本诉及反诉费用由郑金红承担；同时兖州安鲜农场食品有限公司提出，2010年1月25日所签订的《肉鸡饲养场租赁协议》约定的违约金为“相当于剩余租赁期限租金总额50%”，约定过高，不同意支付。上述事实，主要是根据原告提供的济宁市工商行政管理局盖章的兖州安鲜农场食品有限公司企业信息、《饲养场建设合作协议》、《肉鸡饲养场租赁协议》、催告函、律师函、通知、《蔡桥养鸡场建设工程承包合同》、当事人的陈述以及庭审查证的事实认定的，均已收录在卷。本院认为，原告与二被告2010年1月25日所签订的《肉鸡饲养场租赁协议》及之前原告与被告兖州安鲜农场食品有限公司签订的《饲养场建设合作协议》，系双方当事人真实意思表示，且双方均无异议，合法有效。在本案中，主要涉及以下几个问题：一、关于《肉食饲养场租赁协议》的承租方如何认定的问题。从查明的事实看，首先，在签订该协议之前，原告与被告兖州安鲜农场食品有限公司先签订了《饲养场建设合作协议》，原告依该协议约定按被告兖州安鲜农场食品有限公司的要求实施饲养场建设，表明《肉鸡饲养场租赁协议》签订之前出租人（原告）与承租人（兖州安鲜农场食品有限公司）在饲养场建设完成后出租与承租的真实意思表示。其次，从《肉鸡饲养场租赁协议》的内容看，“在租赁期限届满前，尹东生无正当理由提前解除协议的，应提前一个月出书面通知兖州安鲜农场食品有限公司，由其在使用租赁期限内继续履行本协议下承租人义务并享有本协议下承租人的权利”，该条规定表明被告尹东生只是名义上的承租人。第三，从合同实际履行的情况看，《租赁协议》签订后，涉案肉鸡饲养场由被告兖州安鲜农场食品有限公司实际接受并使用，并由被告兖州安鲜农场食品有限公司按约定向原告交付租赁费，表明被告兖州安鲜农场食品有限公司享有该租赁协议的权利并承担了合同义务。第四，从被告兖州安鲜农场食品有限公司的主张看，被告曾向原告主张解除该租赁协议，表明被告兖州安鲜农场食品有限公司自认为是该协议的实际履行人，享有该合同项下的权利义务。综上，原告与二被告签订《肉鸡饲养场租赁协议》，被告兖州安鲜农场食品有限公司虽以担保人的名义签订，但根据以上事实，足以表明其并非该协议的担保人，而是实际承租人。而被告尹东生在该协议签订时，作为兖州安鲜农场食品有限公司的一名职工，虽以承租人的名义签订该协议，但并未履行该协议的权利义务，同时，尹东生自己也否认为该协议人承租人，因此，不能认定被告尹东生为该协议的承租人，其不应承担承租人的义务。二、关于《肉鸡饲养场租赁协议》是应当继续履行，还是应确认已解除的问题。本案中，本诉原告主张要求被告继续履行租赁协议，反诉原告兖州安鲜农场食品有限公司反诉主张，该租赁协议应确认已解除。原告的本诉请求与被告兖州安鲜农场食品有限公司的反诉请求实为对同一问题的不同主张。从查明的事实看，郑金红与兖州安鲜农场食品有限公司签订的《饲养场建设合作协议》及原、被告三方所签订的《肉鸡饲养场租赁协议》均明确约定租期十年，郑金红基于十年的租赁期限这一条件投资建设了饲养场，现兖州安鲜农场食品有限公司仅履行了五年的租赁期限即要求解除租赁协议，不符合租赁协议的约定，也不符合法定解除的条件，如解除租赁协议将致使签订合同的目的不能实现。另租赁协议虽然约定兖州安鲜农场食品有限公司解除租赁协议并支付违约金条款，但庭审中兖州安鲜农场食品有限公司主张违约金约定过高，明确表示不依约定支付违约金。现兖州安鲜农场食品有限公司随意解除租赁协议违反诚信原则。综上，原告郑金红在履行该合同的过程中并无违约情形，原告要求继续履行租赁协议，理由正当，应予支持。而被告安鲜农场食品有限公司虽然在原告起诉后于2015年4月3日向原告发出解除租赁协议的律师函，但原告已回函明确表示不同意解除，被告兖州安鲜农场食品有限公司的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于原告主张的租赁费及滞纳金的认定问题。原告要求被告兖州安鲜农场食品有限公司支付自2015年2月16日至2016年2月15日饲养场租金413500元，符合租赁协议的约定，本院予以支持。根据租赁协议约定，被告应于2015年3月5日前支付上述期间的租赁费，被告逾期未付，属违约行为，应按租赁协议约定向原告支付滞纳金，滞纳金应按日万分之三的约定自2015年3月5日起支付。四、关于原告主张的保全费应否由被告支付的问题。诉讼中，原告向本院交纳保全费2588元，要求被告承担该笔费用，系原告为维护其合法权益支付的费用，应由违约方承担。综上所述，原告郑金红与被告兖州安鲜农场食品有限公司及被告尹东生签订的《肉鸡饲养场租赁协议》，其实际承租人为被告兖州安鲜农场食品有限公司，原告要求被告兖州安鲜农场食品有限公司继续履行合同，给付租赁费及滞纳金，并承担保全费用的诉讼请求，符合租赁协议约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告尹东生承担上述义务，与事实不符，本院不予支持。被告兖州安鲜农场食品有限公司主张确认《肉鸡饲养场租赁协议》已于2015年4月3日解除，并不同意按约支付违约金的反诉请求，不符合协议约定和法律规定，理由不当，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告郑金红与被告兖州安鲜农场食品有限公司继续履行2010年1月25日签订的《肉鸡饲养场租赁协议》。二、被告兖州安鲜农场食品有限公司给付原告郑金红2015年2月16日至2016年2月15日饲养场租金413500元，并支付滞纳金（按拖欠租金413500元的日万分之三计算，从2015年3月5日算至租金交清之日），于本判决生效后十日内履行。三、被告兖州安鲜农场食品有限公司支付原告郑金红保全费2588元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告郑金红对被告尹东生的诉讼请求。五、驳回反诉原告兖州安鲜农场食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7503元，反诉费23340元，共计30843元，由被告（反诉原告）兖州安鲜农场食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长　马　文审判员　刘金华审判员　赵长刚二〇一五年七月十日书记员　张文一关注公众号“”