（2015）泰开民初字第00278号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-30
案件名称
孔德广与谢华兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔德广,谢华兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）泰开民初字第00278号原告孔德广。委托代理人（特别授权）周冬林，江苏睿恒律师事务所律师。被告谢华兵。原告孔德广与被告谢华兵房屋买卖合同一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告孔德广及其委托代理人周冬林到庭参加诉讼，被告谢华兵经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告孔德广诉称，2010年5月4日，原告向被告谢华兵购房其名下因泰州医药高新区凤凰街道西谢村十组＊号拆迁所安置的110平方米房屋一套，双方商定房屋总价为29万元。其后，原告陆续给付26.02万元，剩余款项待被告将房屋过户至原告名下后再行支付。被告现未能将房屋过户给原告。请求法院判决：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还购房款26.02万元。被告谢华兵未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明，2012年12月1日，原告孔德广与被告谢华兵签立情况说明一份，内容如下：“事关孔德广于2010年5月4日购买谢华兵西谢村拆迁房一套110平方米的有关情况做一个详细说明。地点：＊＊一楼。时间：2010年5月4日下午。人员：孔德广、谢某、吴某、王某、曹某等人。当时商谈事关孔德广购买谢华兵泰州市开发区凤凰街道西谢村十组＊号谢华兵名下拆迁房一套110平方米人民币29万元整。车库及楼层差价待拿到房后再给。又为什么写购房款58万元呢？是因为考虑到三年后如谢华兵不卖房他必须支付孔德广所付给谢华兵人民币银行同期利率的肆倍及违约金合计29万，再加上已支付给谢华兵的人民币。现将孔德广支付给谢华兵的人民币说明一下：1、2010年5月4日后几天里支付22万元整；2、2012年5月份支付3万元；3、2012年11月16日支付3千元；4、2012年11月19日支付7千2百元，合计二拾陆万元零二百元整。如果房子实际面积有出入多出或少出部分面积多退少补，谢华兵必须无条件负责将拆迁房过户到孔德广名下方可结清房屋余款。以上情况均为事实，如无异议，签字为证”，原告孔德广与被告谢华兵在落款处签名。嗣后，被告未将房屋过户至原告名下，亦未退还任何款项。另查明，谢华兵出具落款时间为2010年5月4日的借条两份。其一内容为：“今本人谢华兵借到孔德广人民币伍拾捌万元整，作为购买西谢村谢华兵拆迁房屋一套（面积约110平方米）的购房款。违约则谢华兵必须在2011年底还给孔德广人民币伍拾捌万元整。如不违约此款作为购房款。本人无异议借到现金人民币伍拾捌万元整（580000.00元）（2011年底拿房）并配合拿房领证（楼层差、车库由孔德广负责）。今已收到人民币伍拾捌万元整”。王某、吴某在见证人处签名。该借条背面复制了谢华兵的居民身份证（信息页）及谢华兵名下苏M×××××车辆行驶证。其二，内容为：“今借到孔德广人民币柒万元整，到2011年底还清。如逾期未还，此款作为孔德广购买谢华兵住房的余款，到时孔德广只需直接把谢华兵所卖给孔德广的房子拿到。该房到拿房时所产生的……包括超平方和车库费用等与孔德广无关，由谢华兵付多余款”。吕某等二人在见证人处签名。再查明，泰州市深业投资发展有限公司与被告谢华兵（陆某）间就泰州医药高新区西谢村十组的房屋达成拆迁补偿、安置协议书，陆某在该协议落款乙方处签名。庭审中，原告孔德广申请证人王某出庭作证，王某陈述：1、两份借条是真实的，但只是为了保证原告能回款，原、被告间并未交付借款。关于被告谢华兵出具的58万元借条，实际情况确如情况说明所载：若被告拒绝将涉案房屋过户给原告，则原告可要求被告清偿58万元；2、关于原告向被告给付购房款的情况：2010年5月4日当天分两次共给付4万元，次日给付18万元，其后陆续给付3万元、3000元，其还为原告垫付了7200元。庭审后，本院依职权就第二份借条的相关情况向吕某进行了询问，吕某陈述：1、该份借条是由被告谢华兵出具的，关于借条出具日期，应当就是落款日期，但并不确定；2、借条形成过程：被告谢华兵当时欠其2万元而被追债。因原告尚欠被告购房款7万元，被告遂联系原告。原告因被告房屋尚未交付拒绝付款，被告则称原告只需给付5万元即可清偿购房余款7万元，但被证人劝止。最终，原告给付被告3万元，其中2万元由被告向其清偿，另1万元自行取走。但被告谢华兵出具借条的借款金额为7万元。以上事实，有情况说明、借条、征地房屋拆迁补偿、安置协议书、王某、吕某证言及原告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案需要处理的主要问题有：1、原、被告间是否存在买卖涉案房屋的真实合意，房屋买卖合同是否成立并生效；2、原告给付的钱款数额及性质；3、原告是否有权解除房屋买卖合同，被告应否返还260200元。关于问题1，原告认为原、被告间存在房屋买卖关系，系以将来可能取得的房屋为买卖标的，但双方间并无书面合同。在当事人无特别约定的情况下，房屋买卖合同是否具有书面要式并不影响合同的成立与生效，故本案应依其他证据进一步探究当事人是否存在买卖合意。根据情况说明中关于标的房屋、价款及对借条中记载58万元之说明，并结合借条中关于购房事实的陈述、证人证言，可以确认原告孔德广与被告谢华兵之间于2010年5月4日58万元借条出具之日即形成了关于买卖被告谢华兵在将来取得的110平方米拆迁安置房之合意，原、被告间房屋买卖合同应于该日成立。关于房屋买卖合同的效力。根据被告出具的借条，应判断原、被告间房屋买卖与借款的关联性质，是否存在以房抵债等违反强制性法律规定之情形。本案中，原告自认58万元借条中的借款不真实，7万元借条虽然存在相应的给付，但实际发生额仅为3万元；证人王某、吕某对上述事实分别予以证实，本院予以采信。暂不论与借条无确定关联的3万元给付之性质，两份借条之本意应系被告为其履行交房过户义务提供保全之承诺，该承诺系基于为原告所明知的隐藏意思，故借条所确认的借贷关系应为无效，无需继续讨论是否存在以房抵债之情形。涉案房屋买卖合同应为合法、有效。关于问题2，现原告主张其已给付的购房款计260200元。根据原告陈述与证人王某的证言，本院确认情况说明第1、3、4项所记载的给付时间、性质与数额与之相互印证，应为客观真实。惟就第2项所记载的给付时间，情况说明与原告陈述、证人吕某证言三者之间存在差异，但并不影响对3万元给付事实的认定：1、上述给付时隔多年，未能详记，情有可原；2、情况说明中的记载虽足以反映购房之基本情况，但其中用语表述、行文方式纰漏较多，不能排除将该项时间错误记载之可能；3、根据原告陈述与证人证言，3万元的给付日期同于7万元借条之出具日期。但于该借条所载日期即2010年5月4日，原、被告已发生两次钱款交付，同日发生第三次给付的可能性较小。又根据证人证言，在3万元给付当日，原告仅欠被告购房款7万元。而2010年5月4日原告仅给付4万元，尚欠被告25万元，故3万元给付时间应当迟于18万元给付之日，当然在2010年5月4日之后。因此，原告关于时间的陈述更具有可采性。至于该3万元之性质，根据现有证据无从判断给付行为的真实意思系清偿房款抑或交付借款，就该问题的处理在下文一并评判。关于问题3，当事人应当全面、充分地履行合同义务。涉案房屋买卖合同成立并生效后，原告给付了大部购房价款，但被告至今未履行交付房屋及办理房产过户手续之义务，且现已下落不明；而作为双方买卖标的的房屋在合同成立时虽为将来可能取得的财产，但根据拆迁补偿、安置协议的记载，该房屋自始即非被告的个人财产，被告欠缺完整的处分权，该情形严重影响了原告订立涉案合同目的的实现。综上，原告要求解除与被告间房屋买卖合同之主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已给付的购房款。至于原告向被告给付的3万元，若系购房款，应当一并返还；即使该款系属借款，与本案分属不同法律关系，根据实质解决争议的原则，本院在此一并予以处理，被告亦应作清偿。被告谢华兵未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孔德广与被告谢华兵之间于2010年5月4日订立的房屋买卖合同；二、被告谢华兵于本判决生效后十日内给付原告孔德广260200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5230元，公告费用600元，合计5830元，由被告谢华兵负担（原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费5230元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001）。审 判 长 李剑峰人民陪审员 刘葆久人民陪审员 肖桂明二〇一五年七月十日书 记 员 俞 洋附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自