（2015）临兰商初字第713号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-12-23
案件名称
中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行与刘玉强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行,刘玉强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2015）临兰商初字第713号原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行。住所地临沂市兰山区金坛路***号。代表人崔占云，行长。委托代理人王功勋，该支行职工。委托代理人邱运华，临沂舜翔临沂律师事务所律师。被告刘玉强，居民。原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行与被告刘玉强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行委托代理人王功勋参加诉讼，被告刘玉强经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2008年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于兰山区通达路与金坛路交汇处北侧名仕家园社区服务楼三至五层出租与被告用于经营、办公使用，租赁期间自2008年6月19日起至2018年5月31日止；房屋租金为叁拾伍万元／年（分两次支付每半年支付一次，每半年第一个月上旬支付）。合同签订后，自2011年始被告借资金紧张为由开始欠交租金，截止2015年1月，欠交租金共计157.5万元；由于被告长期欠缴租赁费等已构成预期违约。为此，诉讼请求判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；判令被告返还所占用房屋及其附属物、支付租金（自2011年1月至2015年7月）共计157.5万元及相应的违约金；诉讼费用由被承担。被告刘玉强未作答辩。经审理查明，2008年6月19日，原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告刘玉强签订《房屋租赁合同》约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条房屋的坐落、面积情况1、甲方出租给乙方的房屋位于兰山区通达路与金坛路交汇处北侧名仕家园社区服务楼三至五层。五楼顶部广告权归甲方所有。2、出租房屋面积共2000平方米（建筑面积）。第二条租赁期限、用途1、该房屋租赁期为自2008年6月19日起至2018年5月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方经营、办公使用。第三条租金及支付方式1、该房屋每月租金为29166.66元，年租金总额为350000元。总租金额为3500000元。2、房屋租金支付方式如下：每半年第一个月上旬支付，金额175000元。第四条乙方负责按时交纳水费、电费、物业管理费。第五条房屋修缮与使用。1、乙方合理使用承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成损坏，乙方应立即负责修复或经济赔偿。2、乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其方案均须事先征得甲方书面同意后方可施工。第六条1、未经甲方同意，乙方不得对外转租、转借租赁房屋，乙方确需转租的，应提前征得甲方许可，并应变更完备相关手续。2、在合同租赁期间，甲方因需提前收回房屋，应提前六个月通知乙方，房租按实际期限支付。3、乙方因业务经营需要提前退回租赁房屋的，应提前六个月通知甲方，房租按实际期限支付。第七条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能或延迟提供房屋，影响乙方使用的。（2）所提供房屋不符合约定条件，影响乙方使用的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的。（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复和赔偿损失的。（4）未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动的。4、租赁期满，同等条件下乙方有优先租赁权。5、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。…第九条，租赁期间，甲方有下列行为的，乙方有权终止合同，甲方应向乙方支付合同总租金200%比例的违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至弥补乙方全部损失为止。甲方违反本合同约定提前收回房屋的，向乙方支付合同总租金200%比例的违约金。第十条乙方违约责任处理规定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方应向甲方支付合同总租金200%比例的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补甲方全部损失为止。1、未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；2、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；3、未提前六个月通知甲方，违反约定退租的。2013年2月26日，原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行向被告刘玉强发送内容为“根据你与我行签订的房屋租赁合同，你应于2011年1月上旬缴付我行2011年上半年房屋租赁费175000元，2011年7月上旬缴付我行2011年下半年房屋租赁费175000元，2012年1月上旬缴付我行2012年上半年房屋租赁费175000元，2012年7月上旬缴付我行2012年下半年房屋租赁费175000元，2013年1月上旬缴付我行2013年上半年房屋租赁费175000元，共计875000整，请你在接到通知后，履行双方签约的房屋租赁合同，十日之内支付2011年及2012年全年房屋租赁费，2013年上半年房租租赁费，共计875000元整，如过期不履行房屋租赁合同，你方将承担违约责任”的《房屋租赁费催收通知书》，被告刘玉强在该通知书上签字认可。2015年3月9日，原告提起本案诉讼。上述事实的有关证据均已收集记录在卷。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行与被告刘玉强签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。原告、被告均应全面履行房屋租赁合同。《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行了合同义务，将房屋交付被告使用，被告刘玉强未按合同约定支付房屋租赁费，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告在原告向其发送《房屋租赁费催收通知书》后，仍未向原告交纳租赁费，致使原告不能实现出租房屋收取租赁费的合同目的。原告提起本案诉讼，请求判决解除与被告签订的《房屋租赁合同》、返还租赁房屋及其附属物，符合上述合同法规定，应予支持。《房屋租赁合同》解除后，被告实际租赁占用租赁物期间的租金，应当支付给原告。原告要求被告支付2011年1月至2015年7月间的应付未付租金157.5万元，应予支持。2015年7月1日后至《房屋租赁合同》解除之日的租金，以及《房屋租赁合同》解除后至被告返还原告房屋之日被告占用租赁房屋给原告造成的租赁费损失，应当比照《房屋租赁合同》约定的租赁费标准计算，由被告向原告赔偿。《房屋租赁合同》对被告不按约定期限支付租赁费的违约行为，未约定支付违约金。被告未按约定支付租赁费的违约行为，虽然原告行使了《房屋租赁合同》的解除权，但给原告造成的获得租赁费利息损失，被告应予赔偿，赔偿利息损失的计算起始时间应为租赁费应付之日，截止时间应为合同解除之日。被告刘玉强经本院传票传唤，无正当理由未到庭陈述答辩、举证、质证，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项，第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行与被告刘玉强于2008年6月19日签订的《房屋租赁合同》，于本判决生效的次日解除。二、被告刘玉强返还原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行位于兰山区通达路与金坛路交汇处北侧名仕家园社区服务楼三至五层房屋及附属物。三、被告刘玉强支付原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行租赁费1575000元（计算截止日2015年6月30日）。四、被告刘玉强赔偿原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行租赁费1575000元的利息损失（利息损失按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算，起始计算日分别自2011年1月11月、2011年7月11日、2012年1月11日、2012年7月11日、2013年1月11日、2013年7月11日、2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日，每个起始计算日对应的租赁费本数均为175000元，均计算至本判决生效之日止）。五、被告刘玉强赔偿原告中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行自《房屋租赁合同》解除之日至被告返还原告房屋之日被告占用租赁房屋给原告造成的租金损失（按《房屋租赁合同》约定的年租金350000元标准计算）。上述判决二、三、四、五项于本判决生效后10日履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18975元，公告费560元，由被告刘玉强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 王发江人民陪审员 张传会人民陪审员 丰丙增二〇一五年七月十日书 记 员 陆 静 微信公众号“”