（2014）闵民五（民）初字第2522号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-01-04
案件名称
张云霞与胡春苗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张云霞,胡春苗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2522号原告张云霞。被告胡春苗。原告张云霞与被告胡春苗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开进行了审理。因无法向被告胡春苗送达相关法律文书，故本院以公告形式向被告胡春苗送达了民事诉状副本及开庭传票，并于2015年7月2日依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张云霞到庭参加诉讼。被告胡春苗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张云霞诉称，2012年11月24日，原、被告签订租房协议，由原告将名下位于上海市闵行区×××村××路292弄）126号201室房屋，即本案系争房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止，租金每月人民币（以下币种相同）5，200元。租金每2个月结算一次，提前5天支付下一期租金。被告另需支付押金5，200元。自2014年6月1日起，被告不再支付租金，共结欠租金20，800元，经原告多次催讨，仍未支付，故原告于2014年8月28日要求解除双方之间的合同，并于2014年11月15日在物业、中介的配合下收回了本案系争房屋。原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，要求判令：1、确认原告与被告之间的《租赁合同》解除；2、被告向原告支付自2014年6月1日起至2014年11月15日止，按每月5，200元标准计算的租金；3、被告向原告支付违约金5，200元；4、保证金5，200元归原告所有。庭审中，原告进一步明确，关于第一项诉讼请求，经查询，被告于2014年8月30日收到原告之解除函，故要求确认原告与被告之间的《租赁合同》于2014年8月30日解除；关于第二项诉讼请求，要求被告支付自2014年6月1日起至2014年8月30日止，按每月5，200元标准计算的租金，其余使用费不再主张权利，系对其权利的合法处分，本院予以准许。被告胡春苗未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。经审理查明，原告系上海市闵行区×××村（××路292弄）126号201室房屋的权利人。2012年11月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定被告承租本案系争房屋。租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止。租金每月5，200元，每两个月结算一次，提前5天支付下一期租金。被告另付押金5，200元。合同第九条约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金5，200元。若甲方违约，除退还押金外，还须支付上述违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。2014年8月28日，原告向被告发送《解约通知》，告知被告自2014年6月起未再支付租金，可能还有其他公用事业费未缴纳，且存在未经允许擅自转租的情况，故通知被告双方《租赁合同》于2014年8月31日解除，并由被告支付2014年6月1日至2014年8月31日的租金，房屋押金不再退还。被告于2014年8月30日收到上述通知。2014年11月15日，原告在系争房屋之物业、租赁中介方的协助下，收回了本案系争房屋。另查明，被告支付租金至2014年5月31日，且另行支付了押金5，200元。以上事实，由原告张云霞提供的2014年8月28日向被告发送的《解约通知》及送达凭证，中国工商银行存折记录，押金《收据》，《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2000）第××××××号），原、被告于2012年11月24日签订的《租赁合同》，以及当事人的陈述等证据证明。本院认为，原、被告于2012年11月24日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原、被告租赁合同期间，被告依约按时支付租金系其主要合同义务。但被告自2014年6月起，未再支付租金，其迟延履行付款义务之行为显已构成违约，原告有权要求解除合同。鉴于被告于2014年8月30日收到原告发送的《解约通知》，且原告于《解约通知》中明确主张双方合同于2014年8月31日解除，故确认原、被告2012年11月24日签订的《租赁合同》于2014年8月31日解除。被告仅支付租金至2014年5月31日，故原告要求被告支付自2014年6月1日起至2014年8月30日止，按每月5，200元标准计算的租金，于法有据，本院予以支持，被告应支付租金15，556.45元（5，200元／月×12个月÷365天=170.95元／天；170.95元／天×91天=15，556.45元）。关于违约金与保证金，依据双方合同之约定，并结合被告在合同解除后仍继续占有使用系争房屋之事实，原告要求被告支付违约金5，200元并没收保证金5，200元之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告胡春苗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张云霞与被告胡春苗2012年11月24日签订的《租赁合同》于2014年8月31日解除；二、被告胡春苗于本判决生效之日起十日内向原告张云霞支付自2014年6月1日起至2014年8月30日止的租金人民币15，556.45元；三、被告胡春苗于本判决生效之日起十日内向原告张云霞支付违约金人民币5，200元；四、被告胡春苗已经支付的保证金人民币5，200元归原告张云霞所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币50元，由被告胡春苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章国栋代理审判员 周 颖人民陪审员 毕海英二〇一五年七月十日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：