（2015）浑南民二初字第430号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-08-10

案件名称

苏占君与沈阳市浑南区白塔街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏占君,沈阳市浑南区白塔街道办事处

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条

全文

沈阳市浑南区人民法院民事判决书（2015）浑南民二初字第430号原告苏占君，男，满族，住沈阳市东陵区。委托代理人宋兆祥，男，满族，住沈阳市东陵区。被告沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区白塔街道塔南街。法定代表人王铁兵，系主任。委托代理人孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。原告苏占君与被告沈阳��浑南区白塔街道办事处（以下简称白塔街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2015年1月14日立案受理后，依法组成由本院审判员王涛担任审判长并主审、代理审判员崔晓辉、人民陪审员李明娥参加评议的合议庭，于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告苏占君及委托代理人宋兆祥、被告白塔街道办委托代理人孙晓菊到庭参加诉讼。在审理过程中，本院准许原告撤回对被告沈阳市顺河房屋拆迁有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告诉称，原告系沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，2011年因村屯改造、建设需要，被告要对原告的宅基地和房屋进行动迁。经协商，原、被告于2011年6月28日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：被告对原告的宅基地和地上的房屋进行动迁，采取产权调换方式补偿，将位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）的期房调换给原告，建筑面积为170平方米。协议签订后，原、被告于2013年3月26日和3月27日在白塔镇高三家回迁处进行选房活动，经选定位于该回迁区的45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米的房屋和15号楼2-28-3室、建筑面积为92.3平方米的房屋，当日并由沈阳市东陵区公证处对选房活动进行了全程公证。但2013年10月份后，被告按新规定不再将上述选定的房屋交付给原告。故原告诉至法院，请求法院依法判决被告履行房屋拆迁补偿安置协议（产权调换），将原告选定的位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）小区的45号楼1-2-3号（建筑面积76.39平方米）房屋和15号楼2-28-3号（建筑面积92.3平方米）房屋交付给原告。被告辩称，沈阳市东陵区白塔镇街道办事处已经于2014年11月6日改名为沈阳市浑南区白塔街道办事处。1、原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》因违反国家法律强��性规定应认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》第三十二条的规定：符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）农村村民户无宅基地的；（二）农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的。法律明确规定了宅基地的取得应以户为基本单位。本案原告与唐素环原系夫妻关系，户籍均在苏家岗村，二人基于婚姻关系取得一户，只能享有一块宅基地，宅基地的使用权应以户为基础，原告要求回迁安置房屋的前提，是基于《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效。而本案原告与唐素环在同一户同一处宅基地作为二块宅基地进行分配，该分配行为明显违反国家土地管理法的规定，应认定为无效，那么选定的回迁安置房屋的行为也应认定无效，故原告的诉讼请求不应得到支持；2、《房屋拆迁补偿安置协议》的签订违反拆迁政策，应认定为无效。依据2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定“关于离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的政策界定办法”。离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的，宅基地认证按每户不大于该村原一户审批面积的50%执行。离婚前夫妻双方财产分割有约定的，按照约定执行，但二人补偿的总面积不能超过该村一户的审批面积。原告与唐素环离婚前对宅基地并没有约定，二人补偿的总面积不能超过该村一户300平方米的审批面积，现原告与唐素环作为一户分别审批300平方米宅基地的行为明显违反拆迁政策的规定，该审批行为无效，故回迁安置协议也应认定无效。原告以夫妻名义在同一户籍地、同一块宅基上进行两处宅基地分配，在被告处并非个案，是群体性问题，被告按照区委（党工委）常委会讨论通过的处理意见，统一对此违规问题进行了整改，广大动迁户均按整改和拆迁政策履行，并将违法违规的拆迁协议认定无效。足以证明该政策符合法律、法规和公平原则，应严格执行，对此群体性问题应统一一致，故原告的主张不应得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，在下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案合同应认定无效，同时回迁宅基的面积审批行为违反拆迁政策，也应认定无效。请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一，离婚证一份、户口��一份、离婚协议书一份，证明是苏家岗村户口。被告质证意见：真实性、合法性没有异议，关联性有异议。该组证明苏占君与唐素环系夫妻关系，且户口所认定的户籍地为苏家岗子村305号并在同一块户籍地上，二人应享有一处宅基地。原告提供的户口本离婚日期是2011年4月28日，分户时间是2007年，在2011年4月28日前户籍上仍然显示为夫妻关系，签订协议时其户籍记载的婚姻状况仍是一户。证据二，协议一份，公证书两份、选房单一份、政府拆迁文件四份，证明当时与被告所签订的协议是完全合法的。被告质证意见：对于房屋补偿拆迁安置协议真实性无异议，合法性、关联性有异议，该协议第二条苏占君进行产权调换的基础是对宅基地重新审批认证，而不是基于苏占君所有权进行的置换，宅基地的认证是基于苏占君与唐素环原系夫妻关系，而在苏家岗子村享有的宅基��，苏占君由其宅基地重新分户认证另行分户给了其孙子苏建华，因此该协议应认定为无效，公证书和选房单的真实性没有异议，合法性关联性有异议，因为公证书和选房单的效力是基于拆迁补偿协议合法有效，本案拆迁补偿协议违反法律规定，协议仍认为无效，选房单和公证书也仍认定为无效，1号文件和12号文件和处理意见真实性合法性没有异议，对关联性有异议，该三份文件明确规定了本案原告以及唐素环只能享有一处宅基地，拆迁协议的产权置换基础不仅违法法律规定也违法拆迁政策，违法一户一宅的强制性规定。31号令已经废止了，本庭不予质证。被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：证据一，户口本两份，证明苏占君与唐素环的户籍地完全相同为苏家岗子村33号。原告对该份证据无异议。证据二，离婚证、离婚协议各一份，证明二人离婚财产��割房屋仅为108和101平方米，且无产权证。原告质证意见：没有异议，但是没有产权证属实，原告村都是这样，都没有产权证。证据三，分户、土地认证三份，证明涉案置换房屋是以重新审批宅基地的方式进行置换的，但因分户违反一户一宅的规定，应认定为无效。原告质证意见：真实性没有异议，合法性、关联性有异议，依据沈阳市第31号令第52条，原告具有分户的资格，在原告动迁的时候，31号令是生效的。证据四，航拍图3份，证明苏占君与唐素环、苏建华的房屋坐落在同一处集体土地上，二人是基于婚姻关系享有二套房屋，涉诉协议以重新分配宅基的方式进行置换违反一户一宅的规定。原告质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，既不是同一块，也不是同一处，因为该土地分成三块宅基地。证据五，房屋拆迁补偿安置协议书三份，证明原告与唐素环、��建华基于苏家岗村33号签订的安置补偿协议，该协议系认证取得及通过审批宅基地取得的。是在拆迁过程中进行的分户认证，但分户认证违反了一户一宅的规定，苏占君与唐素环系夫妻关系，即使重新审批宅基地也就按一户一宅的标准分得一户，涉诉补偿协议应予苏占君的补偿协议进行整改，重新签订。且在对苏占君宅基地认证后有对其进行了分户，又分户给了孙子苏建华283平方米，该分户行为更是违反法律规定，不符合分户标准，本应认定无效。原告质证意见：分给了三户属实，但是是通过动迁办允许的。证据六，关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见一份，证明离婚村民每户宅基地面积300平方米，不应当按照认证重新审批进行，本案的协议签订违反法律规定和拆迁政策，并损害了国家利益。原告质证意见：原告认为处理意见是违反法律规定的。经审理查明，原告系沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，该村对村民的房产及宅基地使用情况未进行整体的台账登记。2007年1月16日原告与前妻唐素环经民政机关登记离婚，双方对共有财产进行了协议分割，约定在苏家岗村有两房由唐素环分得108平方米、原告分得101平方米。2007年6月唐素环将户籍从原告户籍处迁出独立成户。2010年苏家岗村整体动迁。2011年6月28日原告与被告白塔街道办签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为苏0**号）一份，协议约定：原告房屋坐落于苏家岗村，土地使用权面积为300平方米、实占面积为583平方米分户283平方米，户口人数5人；被告以土地使用权50%部分作为房屋的货币补偿金额为412，500元（300平方米×50%×2，750元／平方米）；被告将坐落在浑南新城回迁楼（高三家子）的房屋作为产权调换房屋，房屋设计用途为住宅，产权��换的期房建筑面积为168平方米（其中90平方米一套、78平方米一套）；产权调换房屋的价款总额为462，000元（168平方米×2，750元／平方米），房屋差价款49，500元由原告在进住时向被告结清；被告保证在2013年6月28日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。在协议履行过程中，于2013年3月26日及27日原告通过被告组织并经公证的选房摇号程序，分别选定位于沈阳市东陵区高三家子地块回迁安置点45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米和15号楼2-28-3室、建筑面积为92.3平方米回迁安置房屋各一套。因被告未能交付回迁安置房屋，故原告诉至本院。另查明，动迁期间，经原告所在村、被告白塔街道办及土地、户籍主管部门对原告的宅基地使用权进行了分户、土地认证，确定原告的宅基地使用权面积为300平方米。再查明，沈阳市东陵区白塔镇街道办事处现已改��为沈阳市浑南区白塔街道办事处。本院认为，原、被告于2011年6月28日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为苏0**号），该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效。双方均应按合同约定诚实守信的履行各自的权利和义务。现双方约定的回迁安置房屋的交付期限已满，被告并已通过公证选房程序由原告选定位于沈阳市东陵区高三家子地块的具体回迁安置房屋为45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米和15号楼2-28-3室、建筑面积为92.3平方米回迁安置房屋各一套，而同地块其他回迁安置房屋业已办理了房屋交付，本案亦应具备房屋交付条件，故被告应向原告交付选定的回迁安置房屋并办理入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。同时，因原告选定的房屋实际建筑面积与约定的建筑面积不符，其面积��额部分若发生争议，双方可另行诉讼解决。关于被告提出双方所签协议因违反土地管理法一户一宅的规定应为无效的抗辩，因原告早于2007年即已离婚并将户口分出，动迁时相关单位基于各自管理权限对原告宅基地使用权进行了分户、土地认证，客观上系对原告宅基地使用权的确认，对其所作分户行为并无不当，又无证据证明原告在分户过程中存在违法行为或被追究相关法律责任。而被告基于确认原告享有的土地使用权而给予其房屋补偿安置，并符合本地对被拆迁人财产进行补偿的拆迁政策，而单纯宅基地问题系属管理性规范范畴，不能作为合同无效的认定依据，故被告的本项抗辩，本院不予采纳。关于被告提出对原告的分户补偿违反政策的问题，因合同效力的认定标准系以法律及法规为适用依据，故被告的本项抗辩，于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，对原��的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效之日起十五日内向原告苏占君交付位于沈阳市浑南区白塔街道高三家子回迁安置地块45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米回迁安置房屋一套及15号楼2-28-3室、建筑面积为92.3平方米回迁安置房屋一套（房屋具体登记地址以摇号选定的房源所在地为准），并办理回迁安置房屋的入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。案件受理费8，230元，由被告沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数��出副本，交纳上诉案件受理费8，230元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王　涛代理审判员　　崔晓辉人民陪审员　　李明娥二〇一五年七月十日书　记　员　　贾　萍附本案判决适用的相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事��讼法》第六十四条一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。来源：百度搜索“”