（2015）济民一初字第380号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-30
案件名称
原告王亚诉被告王春霞房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
济源市人民法院
所属地区
济源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王亚,王春霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济源市人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一初字第380号原告王亚，女，1982年6月13出生，汉族。委托代理人陶红旗、赵功民，济源市济水街道法律服务所法律工作者。被告王春霞，女，1965年7月3日出生，汉族。委托代理人王修德，河南涛声律师事务所律师。原告王亚诉被告王春霞房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年1月12日立案受理后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书及开庭传票。2015年3月3日，本院由审判员徐晶晶适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王亚的委托代理人陶红旗、赵功民，被告王春霞的委托代理人王修德到庭参加了诉讼。2015年5月26日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王亚的委托代理人陶红旗、赵功民，被告王春霞的委托代理人王修德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王亚诉称：2013年7月，原被告协商后原告租赁被告建业壹号城邦大门北侧二号商铺三间从事饭店经营。双方商定后，原告按约付给被告三年租金600000元，双方于2013年8月8日签订了《房屋租赁协议书》。协议签订后被告称原告须缴纳物业费后才能装修经营，原告当即向物业交纳一年物业费8166元，原告交纳物业费后，物业询问原告租赁房屋从事的行业，当得知原告从事饭店经营时物业告知原告，由于被告出租的房屋没有化粪池、排烟道和排污管道，不能从事饭店经营。随即，原告向被告提出此问题，要求被告退还租金及所交纳的物业费，被告以其与物业协调为由，一拖再拖，至今未向原告转交房屋。原告认为，原告租赁被告房屋从事饭店经营，被告有意隐瞒其房屋构造，并让原告交纳物业费，被告明知物业不让经营餐饮业，系故意违约，使原告不能实现合同目的。现要求解除原被告于2013年8月8日签订的《房屋租赁协议书》，返还原告支付的租金、物业费608166元，并按同期银行贷款利息赔偿原告经济损失。被告王春霞辩称：原告要求解除双方2013年8月8日签订的房屋租赁协议书，返还租金、物业费，没有法律依据和事实依据，2013年8月8日原、被告双方签订了房屋租赁协议书，该协议书是经过双方平等协商后签订的，该协议双方应严格遵守，原告所称的被告有意隐瞒房屋构造并让原告交物业费，被告明知物业不让经营饭店，其故意违约，均不是事实，关于房屋构造的问题，原告租赁前对房屋结构是明知的，原告交物业费是双方租赁协议书的明确约定，原告租赁时根本没有说是经营饭店，因此原告所称的被告故意违约不存在，综上原告的诉请不能成立，应驳回原告诉讼请求。原告提供的证据有：1、2013年8月8日原、被告签订的租赁协议书一份，证明：原告租赁被告位于建业壹号城邦大门北侧2号商铺三间，用于经营饭店，时间是3年，从2013年10月1日至2016年9月30日，租金每年200000元，3年共计600000元，一次性交清。2、中国人民银行原告的银行卡流水清单一份，证明：在2013年7月31日、8月1日，其通过中国银行给被告转款600000元，系该房屋的租金。另该清单显示2013年8月8日通过该卡给建业壹号城邦转款8166元，用于支付物业费。证据1、2证明原告已经按照合同约定履行了义务，但被告没有将该房屋交给原告使用，已经构成违约。3、电话录音两份及书面材料。原告丈夫贺凯和被告2014年9月28日的录音，证明：在签订合同，贺凯交纳了物业费后，物业告知不让经营餐饮业，贺凯就和被告联系，告诉其不让饭店，被告答应协商，到最后协商未果。贺凯和建业壹号城邦物业副经理段宁20**年1月8日的录音，证明：该房屋没有排污管道不允许经营餐饮业。4、个体工商户营业执照一份、餐饮服务许可证一份、消防安全检查合格证一份、卫生许可证一份，证明：原告和被告签订合同后，承租被告的地方经营餐饮，被告不具备经营餐饮的条件，无奈转移到济源市黄河路世纪华城楼下，开办济源市沁园喜堡西餐咖啡厅，说明合同签订后建业壹号城邦不允许干餐饮，被告也欺瞒原告。合同签订后，至今原告没有拿到钥匙。被告对原告提供的证据1真实性无异议，但该协议根本不能证明原告租赁被告房屋用于经营饭店，实际上原、被告商谈该房屋租赁协议的时候，原告从没有说过用该房屋用于经营饭店，该协议第4条明确约定，乙方应依法经营，我们的理解是应当依法依规经营。对证据2真实性无异议，其已经收到租赁费600000元无异议。但关于物业费，原告是否交纳，物业公司是否收取其不清楚，但当时约定应该由原告交纳。对证据3中2014年9月28日的录音，即便是贺凯和被告的录音，也是在签订合同过后1年多双方的交谈，在签订合同当初，双方并没有就经营饭店进行约定，原告实际当初是有经营装修公司的打算，被告自己是经营饭店的，建议原告干快餐，并不是双方谈判时的约定，该门面房无论能否经营饭店，均不影响原、被告双方房屋租赁合同的履行，均不会导致原告方合同目的的不能实现；2015年1月8日的录音相当于证人证言，无法确定是否是和段宁的通话，证人应当到庭，对该证据不予质证。对证据4真实性无异议，但对证明指向有异议，这些证据和租被告的房没有关系，原告租被告的房屋时，没有说经营什么项目，至于后来在什么地方开什么项目，不影响原、被告之间合同租赁的效力。被告向本院提供的证据有：1、2015年3月3日物业公司出具的证明一份，证明：原告交纳了物业管理费，并完成了交房手续。2、购房合同一份、业主手册一份，证明：当时在购买该门面房时，开发商没有明确告知房能干什么，不能干什么，因此其在房屋出租的时候，其也没有告知承租人。而且双方签订合同的时候，原告并没有说房子来干什么用。原告对被告提供的证据1真实性无异议，该证明也可以证明被告没有将房屋交付给原告。对证据2中合同及业主手册真实性无异议，但是对关联性有异议，虽然被告提供的合同及业主手册上对房屋的用途没有约定，但是实际情况是原告确实不能使用，相反可以证明原告陈述的房屋不能经营餐饮业的事实。本院认为，原告提供的证据1、2、4被告对其真实性均无异议了，本院予以认定；原告提供的证据3，能够证明原告承租房屋不能经营餐饮业，与被告陈述一致，本院予以认定。被告提供的证据原告对其真实性无异议，本院予以认定。依据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：经原、被告协商，原告王亚拟租赁被告王春霞所有的建业壹号城邦大门北侧二号商铺三间，原告于2013年7月31日、2013年8月1日分两次向被告汇款共计600000元。2013年8月8日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：原告王亚租赁被告王春霞所有的建业壹号城邦大门北侧二号商铺三间，租期三年，从2013年10月1日至2016年9月30日。租金每年200000元，3年600000元一次性交清。租赁期间的物业、水电、卫生、工商管理、税务、城管及社会治安等费用，由王亚承担，王亚应依法经营。承租期间，不得破坏房屋建筑结构及损坏门窗等固定设施，如果损坏，按实际价格赔偿。如果装修，必须在王春霞许可的情况下才可进行。租赁房屋期间王亚中途不得转让，如确需转让，需提前一个月向王春霞说明原因，经王春霞同意后方可。如果中途王亚不再租用王春霞房屋，租金不退还。若租赁期满后，王亚要继续使用，须提前两个月交下一年租金。如因国家建设等不可抗拒的因素，合同终止，王春霞退还王亚剩余房租，其它经济损失不予补偿。合同签订当日原告王亚向建业壹号城邦物业交纳物业费8166元。后原告准备在用该房屋经营餐饮时，被建业壹号城邦物业部门告知该房屋不能经营餐饮。2014年9月28日，原告遂与被告电话联系，告知被告所租赁房屋不能经营餐饮，被告表示其与建业壹号城邦物业部门协调。至今原告未对该房屋进行装修、使用。同日，济源市工商行政管理局为原告开设的“济源市沁园喜堡西餐咖啡厅”办理了工商登记。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对该协议本院予以认定。合同签订后，双方均应依法履行合同，现原告将三年租金全额支付给了被告，被告应当保证原告对该房屋享有合法经营范围内的使用权。经营餐饮业属于合法的经营项目，但在原告拟投资经营餐饮时，被第三人即建业壹号城邦物业部门告知不能经营餐饮，且被告在答应原告协调该问题后，未能解决该问题，致使原告合法经营餐饮业的目的不能实现，故原告要求解除租赁合同有事实及法律依据，现原告据此要求被告返还租金有事实及法律依据，对于该诉讼请求，因原告在签订合同后发现该房屋无法正常经营餐厅时未能及时通知被告，期间造成的损失被告应自行承担，即从2013年10月1日至2014年9月20日的租金应予扣除，剩余租金401099.4元（600000元÷365天／年÷3年×732天）被告应当返还原告。原告所交纳物业费用系当年物业费用，该损失应由其自行承担。对于原告称被告未将房屋交付给其使用的主张，因无证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王亚与被告王春霞2013年8月8日签订的房屋租赁协议；二、被告王春霞于本判决生效后三日内返还原告租金401099.4元；三、驳回原告王亚的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10082元，由原告负担4082元，被告承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长 徐晶晶审 判 员 陆传京人民陪审员 李多多二〇一五年七月十日书 记 员 乔 欣 来源：