（2015）鄂武汉中民终字第00732号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-31
案件名称
湖北智仁大药房有限公司古二店与武汉市硚口区古田街红星村村民委员会、韩启鹏房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北智仁大药房有限公司古二店,武汉市硚口区古田街红星村村民委员会,韩启鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00732号上诉人（原审原告及反诉被告）：湖北智仁大药房有限公司古二店，住所地武汉市硚口区古田二路特2号。负责人：董玲丽，该公司经理。委托代理人：吴友芳，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告及反诉原告）：武汉市硚口区古田街红星村村民委员会，住所地武汉市硚口区古田路41号。负责人：肖开群，该村民委员会主任。委托代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：韩启鹏，男，1963年3月28日出生，汉族。委托代理：童奥林，湖北华平律师事务所律师。上诉人湖北智仁大药房有限公司古二店（以下简称智仁大药房古二店）因与被上诉武汉市硚口区古田街红星村村民委员会（以下简称红星村村委会）、被上诉人韩启鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，智仁大药房古二店向一审法院提起诉讼，请求：1、红星村村委会赔偿因单方解除合同给智仁大药房古二店造成的损失48万元，并赔偿其它经济损失；2、本案诉讼费用由红星村村委会承担。一审庭审中，智仁大药房古二店将第1项诉讼请求中的赔偿金额由48万元变更为36万元，包括建房投资款10万元和装修损失26万元。一审中，红星村村委会提起反诉，请求：1、智仁大药房古二店立即向红星村村委会腾退返还古田二路特2号门面所占用的土地。2、反诉费用由智仁大药房古二店承担。一审中，韩启鹏提出独立的诉讼请求，请求：1、确认韩启鹏与智仁大药房古二店之间的不定期租赁关系已于2014年7月28日解除；2、智仁大药房古二店立即向韩启鹏腾退古田二路特2号门面房屋；3、智仁大药房古二店向韩启鹏支付拖欠的房屋租金75988元（2013年9月1日至2014年7月28日）；4、智仁大药房古二店向韩启鹏支付逾期腾退房屋的房屋占用费（按房屋租金6908元／月标准，从2014年8月2日计算至实际腾退之日止）；5、本案诉讼费用由智仁大药房古二店承担。一审法院经审理查明：韩启鹏于2006年1月开始向红星村村委会承租位于武汉市硚口区古田二路特2号的场地约30亩（包括地上建筑面积1000平方米的平房），租期至2013年12月31日止。韩启鹏每年向红星村村委会支付土地使用费。智仁大药房古二店负责人董玲丽在2006年找到韩启鹏协商房屋租赁事宜，韩启鹏于2006年在租赁场地上建设房屋，房屋建成后由董玲丽用于经营药店，董玲丽承租房屋后对房屋进行了装修。智仁大药房古二店从2007年2月开始向韩启鹏交付房屋租金，韩启鹏向其出具收据，收据上均加盖武汉市硚口区鸿兴物流停车场（以下简称鸿兴物流停车场）的印章，2009年2月1日之前的租金标准为20元／平方米，之后的租金标准为22元／平方米，租金按季度支付，一直支付至2013年9月2日止，计租面积共计314平方米。2009年2月1日，韩启鹏以鸿兴物流停车场（甲方）的名义与智仁大药房古二店（乙方）签订《租赁合同》，约定：“乙方租用甲方座落在硚口区古田二路南端的古田二路特2号门面（面积314平方米），租赁期限为2009年2月2日至2010年2月1日，月租金22元／平方米，租金按季结算。”并约定：“房屋租赁期内，乙方不许擅自改动房屋结构及用途，也不得改变场地用途，乙方改造房屋或增加设施应书面报甲方审核同意后方可进行，费用乙方自理，本合同终止后或因乙方原因造成本合同不能履行，上述增加设施的不动产部分无偿归甲方所有。甲方有权要求乙方对房屋改造部分恢复原状。”一审另查明，2012年12月31日，武汉市人民政府发布了（2012）第137号征收土地公告，对红星村的土地进行征收，诉争房屋亦在征收范围内。2013年11月，红星村村委会与韩启鹏签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由红星村村委会对韩启鹏承租场地上的房屋进行拆迁补偿。2014年7月24日，红星村村委会在智仁大药房古二店张贴了《立即腾退返还土地的通知》，内容为：“贵店因成立和经营需要，与鸿兴物流停车场签订租赁合同，向其承租古田二路特2号的门面房屋，租赁期限至2009年2月1日届满，贵店向鸿兴物流停车场支付租金至2013年8月，此后再未支付任何租金。贵店承租的门面房屋所占土地属我村所有，系我村出租给鸿兴物流停车场使用。贵店于2007年1月成立办理营业执照时，因工商登记部门规定需提交租赁房屋的合同和房屋权属证明，我村应鸿兴物流停车场的要求，在贵店为承租方，我村为出租方的租赁合同上加盖公章，并对应出具权属证明，由贵店提交工商登记机关办理营业执照。贵店与我村从未履行该租赁合同，亦未向我村支付租金或押金，且合同上表述的租赁期限已于2014年2月1日届满。贵店承租鸿兴物流停车场房屋所占的土地属我村所有，贵店无任何法定和约定理由继续使用该土地，请贵店于本通知张贴之日起10日内，腾退地上建筑物，向我村返还土地，逾期由贵店自行承担一切后果与责任。”2014年7月25日，韩启鹏以其本人和鸿兴物流停车场的名义在智仁大药房古二店张贴了《解除租赁关系限期腾退房屋的通知》，内容主要为：“贵店与我签订租赁合同，承租我经营的鸿兴物流停车场位于硚口区古田二路特2号的门面房屋，租赁期限至2009年2月1日止，合同约定租赁期限内贵店改造房屋或增加设施应书面报我方审核同意后方可进行，费用贵店自理，合同终止后上述增加设施的不动产部分无偿归我方所有。合同签订后，贵店向我支付租金，租赁期限届满后，双方未续签合同，贵店继续向我支付租金至2013年8月底，后一直拒付租金。贵店与我自2009年2月1日后，为不定期租赁关系，我方可以随时解除合同。现我方通知贵店自2014年7月28日起解除与贵店的租赁关系，请贵店于租赁关系解除后5日内腾退清空租赁房屋，如逾期腾退，由贵店承担一切后果与责任。”2014年9月，智仁大药房古二店承租的房屋周围砌起了围墙，智仁大药房古二店停止经营，但一直未腾空房屋。一审再查明，2007年1月1日，红星村村委会（甲方）与湖北智仁大药房有限公司（出租方）签订《租赁合同》，内容为：“乙方租用甲方古田二路南段的古田二路特2号门面十间，面积280平方米，租期从2007年1月1日至2008年12月31日，月租金6000元，按季度结算，签合同时缴纳押金10000元。”该合同由智仁大药房古二店与红星村村委会双方盖章，韩启鹏作为出租方代表签字。2007年1月18日，红星村村委会出具证明，证明智仁大药房古二店承租的房屋归红星村所有，产权证正在办理中。2007年1月29日，智仁大药房古二店取得营业执照。上述《租赁合同》及证明均在工商行政管理部门进行了备案。2009年1月1日，红星村村委会再次向智仁大药房古二店提供盖章的《租赁合同》及房屋产权证明，合同中载明门面为3间，面积140平方米，租期从2009年2月2日至2014年2月1日，月租金2800元。2010年1月，红星村村委会再次出具证明，证明古田二路特2号五间240平方米产权属被告所有。智仁大药房古二店还提供了一份武汉市工商行政管理局监制的《武汉市房屋租赁合同》格式文本，上面有智仁大药房古二店和被告的盖章，但未注明合同日期，合同内容为：“出租房屋坐落于古田二路特2号，房屋五间，建筑面积240平方米，租赁期限从2010年1月1日至2024年12月31日，每半年租金36000元。”该合同尾部空白处有手写的三个条款，内容为：“1、本合同租赁房屋，承租方曾于2006年2月投资10万元做门面五间，面积为240平方米；2、承租方于2007年1月装修本租赁房屋，投资款26万元；3、本合同期内如遇拆迁，按建房重置价、装修、营业损失补偿。”一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。智仁大药房古二店从2007年开始一直承租韩启鹏在红星村场地上建造的房屋用于经营药房，并向韩启鹏支付了2007年2月2日至2013年9月2日的房屋租金，且双方在2009年签订了书面的《租赁合同》，故智仁大药房古二店和韩启鹏之间租赁合同关系成立。智仁大药房古二店主张与红星村村委会存在租赁关系，并提供了与红星村村委会2007年签订的《租赁合同》以及租赁期限从2010年1月1日到2024年12月31日的《武汉市房屋租赁合同》，第一份合同已在工商行政管理部门备案，第二份合同亦系工商行政管理部门监制的格式合同文本，且上述两份合同的租赁面积，租金标准均与智仁大药房古二店实际承租的面积和租金标准不一致，智仁大药房古二店也从未向被告支付过租金或押金，故认定智仁大药房古二店与红星村村委会之间的租赁合同仅仅是用于办理营业执照，并非当事人真实意思表示，智仁大药房古二店实际履行的是与韩启鹏签订的租赁合同。智仁大药房古二店与红星村村委会之间不存在租赁合同关系，无权要求红星村村委会赔偿解除合同造成的损失，故对于智仁大药房古二店要求红星村村委会赔偿损失36万元的诉讼请求，不予支持。智仁大药房古二店和第三人2009年2月1日签订的《租赁合同》已于2010年2月1日到期，后智仁大药房古二店继续使用房屋，并继续按照月租金22元／平方米标准支付租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人有权随时解除合同。第三人于2014年7月25日通知智仁大药房古二店自2014年7月28日起解除租赁合同关系，智仁大药房古二店一直未提出异议，故智仁大药房古二店和第三人之间的租赁合同关系已经解除。合同解除后，智仁大药房古二店应将承租的房屋返还给韩启鹏。因红星村村委会与韩启鹏之间的《场地租赁协议》已于2013年12月31日租期届满，故韩启鹏无权继续收取2014年1月1日之后的租金和占用费，但智仁大药房古二店应当按照合同约定标准向韩启鹏支付2013年9月至2013年12月的房屋租金27632元（6908元／月×4月）。智仁大药房古二店承租的房屋所占土地系红星村所有，智仁大药房古二店与韩启鹏的租赁合同解除后，无权继续使用承租的房屋和土地，应当从该房屋和土地上腾退。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认智仁大药房古二店与韩启鹏之间的租赁合同关系已于2014年7月28日解除。二、智仁大药房古二店于本判决生效之日起30日内从武汉市硚口区古田二路特2号的房屋和土地腾退。三、智仁大药房古二店于本判决生效之日起30日向韩启鹏支付房屋租金人民币27632元。四、驳回智仁大药房古二店全部诉讼请求。五、驳回韩启鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9918元，减半后收取4959元，由智仁大药房古二店负担。判后，智仁大药房古二店不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者在查清事实后改判支持智仁大药房古二店一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决违反法定程序。1、一审判决认定的事实所依据的证据未经法庭质证；2、红星村村委会与韩启鹏可能恶意串通，一审对智仁大药房古二店提出对此调查申请未作答复，未查明该事实；3、本案案情复杂，不适用简易程序；4、一审没有公开宣判；5、智仁大药房古二店与韩启鹏的合同是无效的。二。一审判决认定事实不清。三、一审判决适用法律错误。本案诉争房屋不属于韩启鹏，一审判决驳回智仁大药房古二店的诉讼请求属于适用法律错误。被上诉人红星村村委会辩称：一审判决没有违反法定程序，双方对证据进行了质证，判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人韩启鹏述称：一审判认定决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：位于武汉市硚口区古田二路特2号的场地约30亩属红星村享有，2006年红星村村委会将上述场地及地上房屋租给韩启鹏，韩启鹏承租场地后又在场地上建造了房屋，因上述房屋的建造未取得建设工程规划许可证，也未经过相关部门批准，因此韩启鹏于2007年2月将诉争房屋出租给智仁大药房古二店，2009年2月1日，韩启鹏又以鸿兴物流停车场的名义与智仁大药房古二店签订书面的《租赁合同》，该合同违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，合同应为无效。韩启鹏于2009年2月1日与智仁大药房古二店签订的《租赁合同》已于2010年2月1日到期，其后智仁大药房古二店继续使用房屋，并继续按照原租金标准支付租金，而智仁大药房古二店与红星村村委会所签订的合同未实际履行。现上述合同所涉房屋面临规划拆迁，智仁大药房古二店与韩启鹏的租赁合同因无效，因此其无权继续使用承租的房屋和土地，应当从该房屋和土地上腾退，并分别将房屋和土地返还给韩启鹏及红星村村委会，并支付占用期间的房屋使用费，一审判决智仁大药房古二店支付韩启鹏房屋使用费的数额计算正确，但认定为租金不妥，本院予以纠正。关于智仁大药房古二店上诉称红星村村委会与韩启鹏可能恶意串通一节，因上诉人没有提交相关证据予以证实，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于智仁大药房古二店上诉称一审审理过程中，有部分证据未经质证，及本案不应适用简易程序并未予公告等程序问题。本案一审部分证据质证过程笔录记载有疏漏，但在本案二审中对部分证据又进行了第二次质证，智仁大药房古二店在本案中的诉讼权利已得到了充分保护，并未受到损害，故智仁大药房古二店的该项上诉理由本院不予支持。一审中，红星村村委会提出反诉，韩启鹏也提出其独立的诉讼请求，一审法院对此进行了实体审理，但在当事人的诉讼地位上没有明确，故本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00361号民事判决；二、智仁大药房古二店于本判决生效之日起30日内从武汉市硚口区古田二路特2号的房屋和土地上腾退，并分别将房屋和土地返还给韩启鹏及武汉市硚口区古田街红星村村民委员会；三、智仁大药房古二店于本判决生效之日起30日内向韩启鹏支付房屋使用费人民币27632元；四、驳回智仁大药房古二店全部诉讼请求；五、驳回韩启鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审案件受理费的判决。二审案件受理费人民币9918元，由智仁大药房古二店负担。本判决为终审判决。审判长 张立新审判员 黄 更审判员 陈继红二〇一五年七月十日书记员 肖 华 更多数据：搜索“”来源：