（2015）盱民初字第01292号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-20
案件名称
李波、李燕与江苏东晨置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李波,李燕,江苏东晨置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第01292号原告李波，教师。原告李燕，教师。委托代理人董伟海，盱眙经济开发区法律服务所法律工作者。被告江苏东晨置业有限公司。住所地：盱眙县经济开发区洪武大道西侧。法定代表人纪雪瑛，董事长。委托代理人姚孟乔，该公司职员。委托代理人陈大战，江苏永明晖律师事务所律师。原告李波、李燕诉被告江苏东晨置业有限公司（以下简称东晨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由审判员刘宏杰适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董伟海、被告东晨公司委托代理人姚孟乔、陈大战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波、李燕诉称，原、被告双方于2010年6月29日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的“山水人家小区”16号楼11单元301室住房一套，房价款为335000元，出卖人应在2011年12月28日前将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任第九条中约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金；合同签订后，原告按照合同的约定履行了付款义务，支付了购房款342000元，而被告违反合同约定，于2012年6月15日交付房屋，该商品房至今未取得商品房交付使用批准文件；因约定逾期交房违约金过低，要求调整至按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，被告逾期交房应承担违约金42796元（从2011年12月28日算至2015年6月28日），退还被告不应收取的煤气开户费2300元，请求判令被告给付并承担本案诉讼费用。被告东晨公司辩称，延期交房属实，两原告于2012年6月15日明知商品房不具备交房条件而领取房屋入住，视为同意变更交付条件，应为放弃相应的权利；违约金应按合同约定；煤气开户费按规定收取。请求依法处理。经审理查明，2010年6月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发的“山水人家”小区16号楼11单元301室住房一套，房价款为335000元，合同第八条约定出卖人应当在2011年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品房交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，两原告向被告支付了全部购房款335000元，但被告未按合同约定期限向原告交付房屋，直至2012年6月15日原告领房入住，生活基础设施水、网络、道路已通，绿化设施部分到位。该诉争房屋至今未取得该商品房交付批准文件。商品房买卖合同第十四条对有线电视、电话宽带约定了开户费由买受方自理，对天然气的约定是在房屋交付时将管道铺设到位，并未约定要买受方交开户费，2012年6月15日，被告收取原告煤气开户费2300元，被告庭后提交的盱眙县发改委于2011年5月30日发出的（2011）第34号文件明确规定，对在建、新建的普通住宅商品房管道燃气工程配套费计入商品房基础配套设施成本不再向居民另行收取。上述事实，由原被告陈述，原告提交的购房合同、购房发票，被告收取原告煤气开户费收据，被告提供的单位工程竣工验收报告，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按合同及时足额支付购房款，被告应按合同第八条将取得商品房交付使用批准文件的商品房于2011年12月28日前交付原告使用，而被告未能按约定履行该义务，于2012年6月15日将未取得商品房交付使用批准文件的商品房交付原告使用，这种房屋的交付违反了合同约定，属于瑕疵履行行为，从2012年12月29日至2012年6月15日期间，被告依法应承担全额违约责任。考虑到约定逾期交房违约金日万分之0.5过低，原告要求调整至按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，在法律规定的范围之内，本院依法予以准许。从2012年6月16日至2015年6月28日未取得商品房交付批准文件瑕疵交房期间，原告入住时期生活基础实施不完备，后随着时间的推移生活实施相对完备，此期间被告仍应承担相应的违约责任，但原告在接受房屋时理应审查房屋是否已取得商品房交付批准文件，对未取得商品房交付批准文件的商品房原告可拒绝领受，而原告未尽审查义务接受了该房屋装修入住，原告自身也应承担相应的过错责任。在瑕疵交房期间，原告入住该房并已享受该房带来的利益，如仍按调整后日万分之一违约金由被告全额负担，对被告显失公平，故本院酌定此段时间被告瑕疵交房违约责任按调整后总额的40%承担。被告应承担的违约金为20542元（从2011年12月29日至2012年6月15日计170天全额违约金335000元＊0.01%＊170天=5695元，从2012年6月16日至2015年6月28日计1108天违约金335000元＊0.01%＊1108天＊40%=14847元）；被告没有相关依据收取原告的燃气开户费，依法应予退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：被告江苏东晨置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李波、李燕支付违约金20542元，退还燃气开户费2300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，减半收取488元，由原告李波、李燕负担248元，被告江苏东晨置业有限公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审判员 刘宏杰二〇一五年七月十日书记员 陈克飞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。