（2015）思民初字第7083号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-31
案件名称
郝雪霞与王怀勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第7083号原告郝雪霞，女，1985年11月9日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区。委托代理人刘洪琪、许艳（实习），福建厦龙律师事务所律师。被告王怀勇，男，1972年7月28日出生，汉族，住黑龙江省七台河市茄子河区。委托代理人林娟、施少杰（实习），福建明鼎律师事务所律师。原告郝雪霞与被告王怀勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝雪霞及其委托代理人刘洪琪、许艳，被告王怀勇的委托代理人林娟、施少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝雪霞诉称，2012年12月17日，被告为经营干洗店与房东周三玉签订一份房屋租赁合同书。合同中明确约定，房东周三玉将位于厦门市思明区禾祥东路89号之3的雅尔特干洗店出租给被告经营，租赁期限3年（自2013年2月22日至2016年2月21日止），每月租金5100元。其中，双方还在合同备注栏处特别约定：2013年2月22日至2015年每月租金5100元，2015年至2016年2月21日每月租金5510元；乙方如需转租应征得甲方书面同意；另与第三方签订合同，租金另行协商。2014年3月17日，原告经朋介绍与被告签订一份干洗店转让协议。双方在协议中约定：被告将雅尔特干洗店转让给原告，转让金76000元（其中包括押金6000元），2014年3月17日预交35000元，尾款41000元于2014年3月30日支付。转店期间除日用品外所有物品归店乙方所有。在签订协议当天，原告即向被告预付店面转让金35000元。次日，被告把干洗店交付给原告经营使用，之后，原告也按约定时间将转让金尾款41000元支付给被告。2014年5月中旬，因被告的工商营业执照经营期限即将期满，并因原告自己也需要办理工商营业执照，就向被告索要其与房东签订的房屋租赁合同，而被告却以各种理由一再拖延，后在原告拿到租赁合同时才发现，原来在该租赁合同中房东已与被告特别明确约定，被告转租店面应征得房东的书面同意，租金另行协商，亦即被告无权擅自转租该店面。而被告为了达到转租该店面并赚取原告转让金的目的，就出主意让原告在房屋租赁合同中的乙方处（即被告的名字）直接涂改为原告的名字，并让原告凭涂改后的租赁合同去工商部门办理工商营业执照，但由于该合同不符合要求，导致原告一直无法办理工商营业执照。原告只好找房东商量店面转租事宜，但房东直接向原告明确表示，没有她的同意被告单方转租是无效的，并向原告提出如果原告要承租该店面，须与房东直接签订书面的租赁合同，且每月租金要涨到6500元，由于该租金已远远超过原告的承受能力，故导致原告无法继续经营该店。据此，因被告故意对原告隐瞒其所承租店面不能转租的事实，导致原告与被告签订的店面转让协议从根本上履行不能。现诉请判令：1、被告与原告于2014年3月17日签订的店面转租协议解除；2、被告向原告退还店面转让费7万元及保证金6000元；3、诉讼费用由被告承担。被告王怀勇辩称，一、被告与原告间的转租协议已于2015年5月10日解除，解除原因是原告违约单方面提出解除。1、原告与被告于2014年3月17日签订的《转让协议》合法有效，且已实际按约定持续性履行至今。案涉租赁店面所有权人周三玉（出租人）在原告与被告签订《转让协议》且原告实际接收经营干洗店后，已实际知晓原被告间的转让行为，其并未对此提出任何异议，且实际上也直接向原告收取每月的店面租金。原告在协议约定的承租期间内得以合法使用该房屋，并无任何阻碍。2、原告诉称的被告恶意拖延向其提供被告与店面所有权人签订的《房屋租赁合同书》与事实不符，被告在与原告签订《转让协议》时已实际向原告出具《房屋租赁合同书》原件，并向其提供一份《房屋租赁合同书》复印件，原告在与被告签订《转让协议》时已实际知晓《房屋租赁合同书》的全部内容，不存在原告起诉所称的直至其要办理工商营业执照时才知晓《房屋租赁合同书》内容及被告提出涂改合同的情形。原告诉称其向房东周三玉主张重新签订合同遭拒并无任何事实依据，事实上，合同履行至今，原告并未与房东有过任何接触。3、因原告于2015年4月29日以手机短信方式向被告提出其“5月12日到期后没法做了，你自己跟房东办退房手续”，被告据此于2015年5月10日向房屋出租人提出解除《房屋租赁合同书》，并与出租人办妥解除交接手续。鉴于此，原告与被告签订的《转让协议》也据此解除，且解除原因是原告违约单方解除。二、原告与被告签订《转让协议》所约定的7万元转让费中，不仅包含该店面的承租权益，也包含店内所有物品，包括干洗机1台、烫台、包装机1台、双缸洗衣机2台、自动洗衣机1台、挂衣输带1套、洗衣卡、锅炉、电视若干等等。该费用所包含的承租权益及动产设备都已归原告所有，原告并已实际据此进行经营收益，不存在退还的说法。因此，在被告不存在任何违约情形、案涉《转让协议》系因原告违约单方解除而终止的情形下，被告不存在需要向其退还店面转让费及保证金的情形；6000元保证金被房东以违约为由没收。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。经审理查明，2014年3月17日，被告王怀勇（甲方）与原告郝雪霞（乙方）签订一份《转让协议》，约定被告经营的雅尔特干洗店转让金为76000元，2014年3月17日预交35000元，尾款41000元于2014年3月30日支付；转店期间除日用品所有物品归店乙方所有，自2014年3月18日开始店里营业额归乙方所有。审理中，双方确认上述物品包括干洗机1台、烫台、包装机1台、双缸洗衣机2台、自动洗衣机1台、挂衣输带1套、洗衣卡、电视机1台、锅炉1台等。上述协议签订后，被告将店面及物品交由原告使用、经营，原告依约向被告支付转让费76000元；之后店面租金由原告向房东支付至2015年5月12日。2015年4月29日，原告郝雪霞向被告王怀勇发送短信，内容如下：我们5月12日到期后没法做了，你自己跟房东办退房手续，为避免你发生不必要的损失，特短信提前告知你们。2015年5月13日，原告郝雪霞将案涉店面钥匙交付给被告王怀勇；2015年5月14日被告将该店面钥匙交付给房东，并与房东办理交接手续。又查，坐落于厦门市思明区禾祥东路89号之三房产的权属人为案外人周三玉；2012年12月17日，周三玉作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告王怀勇就前述店面的租赁事宜签订一份《房屋租赁合同书》，约定乙方承租店面用途为干洗店之使用，不能擅自另作别用；租赁期限自2013年2月22日至2016年2月21日止；2013年2月22日至2015年每月租金5100元；乙方应每季度向甲方交付15300元；合同签订之日，乙方应向甲方交付6000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；双方并在合同备注栏上注明：2013年2月22日至2015年每月租金5100元，2015年至2016年2月21日每月租金5510元；乙方如需转租应征得甲方书面同意；另与第三方签订合同，租金另行协商。以上事实，有《转让协议》、短信记录、讼争房产权证、《房屋租赁合同书》等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。审理中，被告主张原告支付的转让费中约10200元为预付给房东的租金；原告只确认被告预付9533元租金，但认为被告收取洗衣店会员费后将店面转让给原告，洗衣义务由原告完成，被告理应预付房租作为补偿。为此，被告还提交录音资料及短信记录等证据，以证明如下事实：讼争店面所有人周三玉对原、被告之间转租行为知情，房东未提出过反对意见；原告也从未找店面所有人周三玉要求重新签订租赁合同，原告是以不再继续经营为由主动向被告提出解除租赁关系，被告据此也已经与房东办妥交接手续。根据被告提交的短信记录，其在收到原告短信通知后回复如下：现应你要求下已退房屋，相关店内设备因先前已转让于你。请你在两天内自行处理，逾期不处理房东将作废品处理，后果自负。原告针对被告提交的上述证据，质证意见如下：原告没有与房东签订合同，故不可能向房东提出解除合同，应是被告向房东提出解除合同；原告对其发送给被告的短信内容无异议，但原告没有收到被告的回复短信，原告发送短信的手机是与固定电话绑定，其于5月12日之前就没有再使用该手机。综上事实，本院认为，原、被告签订的《转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方应全面履行自己的义务。本案中，由于被告在未取得原房东同意的情况下将店面转让给原告，导致原告无法继续经营，故原告有权提出解除双方的《转让协议》，且对此解除事实，被告也无异议，因此，本院确认双方签订的上述《转让协议》于原告向被告交付店面钥匙之日起（即2015年5月13日）解除。关于原告主张被告退还店面转让费及保证金76000元的诉求，根据《合同法》第97条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告作为承租方对租赁店面转租事实已充分了解，其应当认识到未经房东同意的转租存在一定的风险，因此对于《转让协议》目的无法实现，原告亦存在一定过错，且其已经使用店面经营近一年时间，被告亦预付部分租金，故对于原告主张退还的金额，本院认为，其中关于保证金6000元，因讼争租赁合同的租赁期限尚未届满，房东没收该保证金6000元依法有据，故对该部分主张，证据不足，本院不予支持；关于转让费7万元，因原、被告双方均存在一定的过错，均应承担一定的责任，综合本案的实际情况，本院酌定被告应退还原告转让费35000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告王怀勇与原告郝雪霞于2014年3月17日签订的《转让协议》已于2015年5月13日解除；二、被告王怀勇于本判决生效之日起十日内退还原告郝雪霞转让费35000元；三、驳回原告郝雪霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费850元，由原告郝雪霞、被告王怀勇各负担425元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员林月蓉二〇一五年七月十日代书记员林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”