（2015）郑民二终字第768号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-07-22

案件名称

上诉人郑州裤都置业有限公司与被上诉人沈晓丽房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州裤都置业有限公司,沈晓丽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民二终字第768号上诉人（原审被告）郑州裤都置业有限公司。法定代表人王林，该公司总经理。委托代理人秦中峰，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托代理人申劲颖，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈晓丽，女，汉族，1965年10月5日出生。委托代理人张振刚，男，汉族，1965年10月27日出生。委托代理人周明伟，河南博正律师事务所律师。上诉人郑州裤都置业有限公司与被上诉人沈晓丽房屋买卖合同纠纷一案，沈晓丽于2014年8月5日向河南省新密市人民法院提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还购房款396275元，并赔偿396275元；3、判令被告支付自2012年5月8日至起诉之日的利息59292.64元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至履行完毕之日期间的利息；4、判令被告赔偿经济损失393000元；5、案件诉讼费由被告承担。原审诉讼中，沈晓丽将其诉讼请求的第一项变更为“解除原、被告双方签订的房屋买卖合同”。河南省新密市人民法院于2015年2月26日作出（2014）新密民二初字第543号民事判决，郑州裤都置业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人郑州裤都置业有限公司的委托代理人秦中峰、申劲颖，被上诉人沈晓丽的委托代理人张振刚、周明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：被告郑州裤都置业有限公司系新密市曲梁乡科技产业园密杞公路南侧（646-0011-0032），建筑面积2151.24平方米的5层楼房（房产证号为新密市房权证字第09050034**号）的所有权人，该房屋的性质为股份制企业房产，规划用途为综合楼，郑州裤都置业有限公司于2009年12月16日登记取得该房屋的所有权。2011年4月18日，原告沈晓丽与被告郑州裤都置业有限公司签订《房屋出售合同》一份，该合同约定，被告郑州裤都置业有限公司将其“建筑面积131平方米”的“郑州曲梁服装工业园区平安街A15东A1-2户店铺”，出售给原告沈晓丽，房屋总价款396275元。同时原告承诺将该房屋无条件交付给被告免费使用五年，使用期限为2011年4月18日至2016年4月17日，被告郑州裤都置业有限公司承诺在原告沈晓丽付清房款之日的165个工作日内，负责为原告沈晓丽办理房屋产权证过户，而原告将房款396275元付清后（2012年5月8日付清），截至原告起诉之日即2014年8月5日，被告一直未能给原告办理房屋过户。原审另查明，被告郑州裤都置业有限公司并无房地产开发的资格，其所建房屋不属于商品房，而属于其自用的“综合楼”，被告所出售给原告的“店铺”是其“综合楼”的一部分，该部分并无单独的所有权登记。被告出卖给原告的“店铺”，在未告知原告的情况下，于2014年2月13日将该包含原告购买的“店铺”的楼房，整体抵押给郑州银行股份有限公司，获取了该银行的1000万元的银行贷款。原审法院认为：被告郑州裤都置业有限公司并无房地产开发的资格，不属于房地产开发企业，其所建房屋不属于商品房，而属于其自用的“综合楼”，被告所出售给原告的“店铺”是其“综合楼”的一部分，故该院认为，被告销售给原告房屋的行为并非商品房预售或销售，而系二手房交易，原、被告之间的合同不因被告未取得商品房预售许可证而无效，应为有效合同。但原、被告在房屋买卖合同签订后，被告在未告知作为买受人的原告的情况下，私自将售于原告的房屋抵押给他人，该行为是导致原告不能取得房屋所有权，致使原告合同目的不能实现的根本原因，虽然原、被告买卖的是二手房，但该院认为被告的行为明显违背合同法中的诚实信用原则，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定，原告有权要求解除合同，并根据该司法解释的规定向被告主张返还购房款及利息，并由被告赔偿不超过其已支付购房款一倍的赔偿责任。对于被告辩称其并非房地产开发企业，不能适用该司法解释的的辩称，不予支持。原告请求解除其与被告签订的合同、并由被告返还已付购房款396275元及利息（利息应当按照同期银行贷款利率，由原告支付给被告购房款之日，即从2012年5月8日起计算）、承担已付购房款一倍（即396275元）的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于原告主张的请求判令被告赔偿其损失393000元，该院认为，原告的损失仅存在被告给其造成的利息损失，且由被告承担赔偿原告购房款一倍的责任，一方面是惩罚被告的不诚实守信行为，另一方面也是对原告损失的弥补，所以对原告主张再由被告赔偿393000元损失的诉讼请求，不予支持。对于被告辩称原告变更诉讼请求不符合法律规定，该院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。由于本案情形符合该条规定，在该院告知原告其可以变更诉讼请求的情况下，原告将诉讼请求的第一项变更为“解除原被告双方签订的房屋买卖合同”，故该院认为原告变更诉讼请求符合法律规定，故对被告的该项辩称不予支持。对于被告辩称，根据原、被告之间的合同约定，从2011年4月18日至2016年4月17日，被告有无偿使用其所出售给原告的房屋的权利，原告不能擅自收回该房屋使用权，使用权包含有收益权，收益权的形式有出租也有抵押，所以其将房屋抵押给他人是有依据的。该院认为，房屋的使用权不包括抵押权，被告将其卖出的房屋在未告知买受人的情况下抵押，导致作为买受人的原告不能取得房屋所有权，被告的行为违背诚实信用原则，应当承担相应的法律责任，对被告该辩称不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四款，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第八条规定，判决如下：一、解除原告沈晓丽与被告郑州裤都置业有限公司，于2011年4月18日签订《房屋出售合同》；二、被告郑州裤都置业有限公司于判决生效后十日内返还原告沈晓丽购房款396275元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2012年5月8日计算至债务清偿完毕之日止），并赔偿原告沈晓丽396275元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决规定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费16003元，由被告郑州裤都置业有限公司承担10951元，原告沈晓丽承担5052元。原告交纳的诉讼费不再退回，待被告履行判决时一并支付给原告。宣判后，郑州裤都置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、郑州裤都置业有限公司与沈晓丽的房屋买卖并不是“二手房交易”；2、郑州裤都置业有限公司与沈晓丽的合同目的可以实现。在一审判决前，郑州裤都置业有限公司的综合楼已解除抵押，可以分割过户，合同目的可以实现。二、原审判决适用法律错误。1、郑州裤都置业有限公司并非房地产开发企业，双方签订的《房屋出售合同》非《商品房买卖合同》，不能适用《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》的规定；2、郑州裤都置业有限公司的综合楼已解除抵押，可以分割过户，合同目的可以实现，不能适用《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》及《合同法》第94条的规定。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人沈晓丽答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。根据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。本院认为，郑州裤都置业有限公司将其综合楼的一部分作为“店铺”出售给沈晓丽，郑州裤都置业有限公司并没有房地产开发的资格，不属于房地产开发企业，其所建房屋不属于商品房，原审认定双方系二手房交易并无不当。双方在房屋买卖合同签订后，郑州裤都置业有限公司在未告知沈晓丽的情况下，私自将售于沈晓丽的房屋抵押给他人，该行为不仅违反了房屋买卖合同关于在沈晓丽付清房款之日的165个工作日内郑州裤都置业有限公司负责为沈晓丽办理过户的约定，而且郑州裤都置业有限公司违背了诚实信用原则，导致沈晓丽不能取得房屋所有权，致使双方合同目的不能实现，虽然郑州裤都置业有限公司在二审诉讼中主张抵押已解除，表示可以办理分割过户，但因郑州裤都置业有限公司的不诚实守信的违约行为，致使沈晓丽长期未取得房屋产权证，沈晓丽基于郑州裤都置业有限公司的违约行为要求解除合同的理由成立，原审判决解除双方合同并无不妥。考虑到郑州裤都置业有限公司的违约行为及其违背诚实信用原则之情形，原审参照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第八条第一款的规定，判决郑州裤都置业有限公司返还购房款396275元及利息，并赔偿沈晓丽396275元并无不当。综上，郑州裤都置业有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10951元，由上诉人郑州裤都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　周　金审判员　宋江涛审判员　谢宏勋二〇一五年七月十日书记员　黄宝珠 更多数据：搜索“”来源：