（2015）玄民初字第725号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
原告南京太平物业管理有限公司与被告刘学伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京太平物业管理有限公司,刘学伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第725号原告南京太平物业管理有限公司。法定代表人华芝培,南京太平物业管理有限公司经理。委托代理人张鼎超，男，南京太平物业管理有限公司员工。被告刘学伟，男，1955年3月13日生，汉族。委托代理人宋桂霞，女。原告南京太平物业管理有限公司与被告刘学伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨晓峰适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张鼎超、被告委托代理人宋桂霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南京太平物业管理有限公司诉称：原、被告双方系物业服务管理关系，但被告从2001年7月至2014年12月31日止，无故拖欠原告物业管理费2148.60元，经原告多次催交拒不交纳，故诉至法院，请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费2148.60元。被告刘学伟辩称：确有2148.60元物业服务费未交，但被告并非无故拖欠，是由于原告提供的物业服务不符合合同要求。被告家住南京市玄武区xx桥3号2205室，2201室邻居捡拾垃圾堆放在过道，23楼邻居养鸽子，原告不能及时清理，这些都使得被告的居住环境质量下降。被告原来有自行车车位，由于原告将车库对外出租，使得自己的自行车没有地方停放。综上，原告未尽到物业服务合同所约定的义务，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告分别受南京市玄武区房产经营公司长江公房管理所和南京市玄武区城镇建设开发公司的委托，从1997年开始接手管理xx桥路高层住宅小区物业至今，住宅物业的收费标准由每平方米（建筑面积）0.18元调整至0.35元，均经过物价部门核准。被告系xx桥3号2205室房屋所有权人，所有权证上显示的建筑面积为69.37平方米。对被告的物业服务费，原告是按被告参加房改购房前的房屋使用面积计算。从2001年7月到2014年12月31日被告欠交物业服务费2148.60元。庭审中针对被告的答辩，原告认为：2201室业主在楼道堆放杂物，原告已经向业主进行过卫生宣传，楼道卫生的确有些瑕疵，但一直有保洁员负责打扫。业主在楼道围栏杆并堆放杂物堵塞消防通道等情况，由于原告无执法权，已经向当地居委会和消防大队如实反映，并且也协助有关部门进行了整改。23楼业主养鸽子问题，原告已向信访办反映情况，检查后认为并不违反规定。自行车并没有专属车位，在有专人管理的共用车库停车，自行车的管理费每月为5元。被告对此举证了消防隐患专项整治工作方案、整改通告等证据。以上事实有物业管理委托合同书、南京市前期物业管理服务合同、南京市物价局文件、催缴通知、消防隐患专项整治工作方案、整改通告、房屋所有权证、谈话笔录、庭审笔录等证据证实。本院认为：当事人应当全面、实际履行合同所约定的义务，当事人一方不履行合同义务或履行不符合合同约定的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，原告与被告系物业管理服务关系，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，原告按照合同约定向被告收取物业管理费时，被告应当履行合同义务，按时交纳物业管理费。针对被告所提出楼道卫生的抗辩，本院认为，原告作为物业管理服务企业，已经确实履行了《南京市前期物业管理服务合同》中所约定的管理服务的主要义务，基于原告管理小区的空间范围较大，时间较长，卫生方面的义务履行难免存在一定瑕疵，被告不能以此为由抗辩而拒交全部物业服务费。并且，原告计算物业服务费的面积要小于被告房屋的实际建筑面积，即原告主张的物业服务费已低于应收物业服务费，故即使原告存在少量管理义务的瑕疵履行，本院亦不再减少物业服务费。被告提出车库紧缺的抗辩，本院认为，自行车并没有专用车位，被告以此为抗辩而拒绝履行其义务，本院不予支持。对于被告提出23楼业主养鸽子，影响了被告居住环境的问题，属相邻权人之间的纠纷，原告只具有协助解决的义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告刘学伟于本判决生效之日起十日内向原告南京太平物业管理有限公司支付物业管理费2148.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序减半为25元，由被告负担。本判决为终审判决。审 判 员 杨晓峰二〇一五年七月十日见习书记员 吴 琼 搜索“”