（2015）东民一初字第262号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-16
案件名称
丁艳与吕华江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
日照市东港区人民法院
所属地区
日照市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁艳,吕华江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第九条第一款，第四十四条第一款，第九十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条，第一百三十条
全文
山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第262号原告：丁艳，居民。委托代理人：孔祥波，山东天祥信合律师事务所律师。被告：吕华江，居民。委托代理人：魏国华，山东东方太阳律师事务所律师。原告丁艳诉被告吕华江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁艳的委托代理人孔祥波，被告吕华江的委托代理人魏国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁艳诉称：2014年10月11日，原告与被告通过中介公司签订房屋买卖合同，约定原告将自己所有的房产转让给被告，转让价格为1190000元，被告须在2014年11月10日前将全部款项打入中介公司账户，若被告违约，应当按照总房款的20%支付原告违约金。同时，合同约定若被告未能在2014年12月10日前付款，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告未按照约定时间支付房款，为此，原告多次催要，但被告仍未按约付款。原告认为被告已构成违约，原告有权单方解除合同，被告应当承担违约责任。特诉至法院，要求判令解除原、被告的房屋买卖合同，由被告支付违约金238000元并承担诉讼费用。诉讼中，原告主张其已于2014年12月12日单方解除房屋买卖合同并撤回要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。被告吕华江辩称：房屋买卖合同并非原告与被告签订，代为签约的丁丽未出具原告的书面授权委托书。签订合同后，被告于2014年11月20日致函中介公司，要求中介公司在收到函后15日内通知原告与被告补签房屋买卖合同或出具书面授权委托书，但原告予以拒绝，因此房屋买卖合同应系无效，原、被告之间不存在权利义务关系。此外，合同约定的违约金过高。经审理查明：2014年10月11日，原告丁艳（甲方）委托案外人丁丽通过中介方日照儒房地产营销策划有限公司（丙方）代为与被告吕华江（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方以成交价1190000元向乙方出售其所有的位于日照市新市区××的房屋一套【房产证号：20××27，土地证号：日国用××号】。合同约定乙方于合同签订当日付10000元为购房定金转交中介方保管，乙方于2014年11月10日前将购房款1190000元打入中介方账户内保管。其中，合同第六条载明“如乙方不按时支付该房房款或剩余房款，每逾期一天，按照房价款的0.5%计算违约金给予甲方。超过一个月的，甲方有权单方解除合同。解除时，乙方已付房款作为赔偿金归甲方所有”，合同第七条载明“若甲方违约，按照总房款的20%支付给乙方违约金；若乙方违约，按照总房款的20%支付给甲方违约金；同时违约方按照总房款的2%支付中介方服务费”。此外，合同备注栏通过手写部分注明“甲方丁艳签单当日未当场签字，由受托人丁丽代为签字，签单现场丁丽打给丁艳电话确认，乙方在场无异议、认可”。合同签订当日，被告交付定金10000元至中介方。2014年11月10日，被告未按约支付房款1180000元。被告辩称其已与原告协商付款时间延后至2014年11月底，但原告对被告的该项辩称不予认可，被告亦未提交证据证明。2014年11月20日，被告委托律师向中介方发函，以无法确定房屋买卖合同系原告的真实意思表示导致交易存在法律风险为由，要求中介方通知原告与被告补签房屋买卖合同或出具书面授权委托书，否则已签订的房屋买卖合同视为无效合同。但之后原告未与被告补签房屋买卖合同或出具书面授权委托书。2014年12月12日，原告从中介方处取得被告交付的定金10000元。2015年1月13日，原告以1185000元的交易价格将涉案房屋出卖给案外人王洪众，涉案房屋现已办理产权变更登记。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、房产证复印件、土地证复印件、律师函、邮件存根、房管局查档材料等证据在卷佐证。本院认为：原告丁艳通过受托人丁丽与被告吕华江在平等、自愿基础上签订房屋买卖合同，被告吕华江虽辩称丁丽无相关的授权委托手续，但房屋买卖合同已明确载明合同签订时丁丽已经过原告丁艳授权且被告吕华江无异议，故对被告吕华江关于房屋买卖合同未经原告丁艳授权签订而无效的主张，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同履行过程中，被告未在合同约定期限内支付房款，其虽辩称双方协商一致延长付款时间，但原告不认可，被告亦未提交证据证明，本院对被告的该项辩称不予采信，被告的行为已属违约，应承担违约责任。但考虑到涉案房屋价值较高，被告为保证交易安全要求原告补签合同或出具书面授权委托书的请求并无不当，但原告未及时补签合同或出具书面授权委托书，对于合同未能继续履行亦存在一定的过错，因涉案房屋现已出卖，已无履行可能，房屋买卖合同确已解除，本院予以确认。对于原告要求被告支付违约金238000元的请求，违约金数额明显过高，被告亦提出异议，应依法予以调整，综合考虑原告的损失情况，本院酌定被告吕华江支付原告丁艳违约金16747.56元（包含房屋差价款5000元及以未付房款1180000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自被告逾期付款之日即2014年11月10日至原告出卖房屋之日即2015年1月13日的利息）。对于原告已取得的定金10000元，应从上述违约金中予以扣除，被告吕华江应支付原告丁艳违约金6747.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九条、第四十四条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告吕华江于本判决生效之日起七日内支付原告丁艳违约金6747.56元；二、驳回原告丁艳本案其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，由原告丁艳负担1870元，被告吕华江负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 李良杰代理审判员 王 颖人民陪审员 徐延林二〇一五年七月十日书 记 员 路 岩 来自：