（2015）海民初字第17988号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-11-03
案件名称
巫雁飞与郝桂敏等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巫雁飞,郝桂敏,段洁泉,段京京,北京京香伟业房地产开发公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第17988号原告：巫雁飞，女，1971年1月22日出生。委托代理人：吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。被告：郝桂敏，女，1954年4月18日出生。委托代理人：卢光太，北京晋熙律师事务所律师。被告：段洁泉，男，1953年7月9日出生。被告：段京京，男，1984年3月14日出生。第三人：北京京香伟业房地产开发公司，住所地北京市海淀区门头村，注册号：110108004157699。法定代表人王子忠，经理。原告巫雁飞与被告郝桂敏、段洁泉、段京京，第三人北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法由代理审判员常晓明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫雁飞之委托代理人吴小涛与被告郝桂敏之委托代理人卢光太，被告段洁泉、段京京到庭参加了诉讼，第三人京香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。巫雁飞诉称：2009年9月，郝桂敏因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了回迁楼房。2009年11月28日，我与郝桂敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：郝桂敏将位于北京市海淀区门头馨村北二区242号楼3单元302号二居室房屋，建筑面积92.51平方米，以75万元价格卖给我。同日，我与郝桂敏及其家人段洁泉、段京京签订《房屋买卖合同（补充协议）》，该补充协议再次约定我购买上述房屋。合同签订后，我将购房款交给了郝敏桂，郝桂敏将该房的《回购回迁房协议》、收据及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给我，我随即装修并居住至今。现开发商通知办理房屋所有权证，但郝桂敏并未配合办理。根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依据有关规定将所购房屋上市出售；根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字（2001）1073条规定：农民回迁楼房按经济适用房管理，可以上市出售并办理过户变更登记手续。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第四条、第七条的规定，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》是双方真实意思表示，是合法有效的。诉讼请求：请求判决确认巫雁飞与郝桂敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及巫雁飞与郝桂敏、段洁泉、段京京签订的《房屋买卖合同（补充协议）》合法有效。郝桂敏辩称：1、根据《城市房地产管理法》之规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让。据此，我虽然与巫雁飞签订房屋买卖合同，但由于该房屋系拆迁安置房，且由于巫雁飞拖欠物业费导致目前尚未领取产权证书，我在没有取得产权之前是不能处分涉案房屋的，故现在双方之间的房屋买卖合同的效力是待定的。2、郝桂敏所称我方不协助其办理登记不属实，实际情况是巫雁飞自己拖欠物业费导致我方无法领取房产证，故无法办理过户手续。3、我认为在双方正在按协议正常履行的情况下，巫雁飞提起诉讼确认合同效力，是想拿到判决书直接办理过户手续规避税费，不排除巫雁飞以合法手段掩盖非法目的。4、涉案房屋三个被告都是共有权人，但巫雁飞在开始起诉时只列了郝桂敏一人。总之，我对房屋交易的事实没有异议，但是合同应该是效力待定，且巫雁飞有规避税费之嫌疑。段洁泉辩称：同意郝桂敏的答辩意见。段京京辩称：同意郝桂敏的答辩意见。经审理查明：京香公司（甲方）与郝桂敏（乙方）于2009年9月9日签订《回购回迁房协议》，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村242号楼三单元302号，建筑面积92.51平方米，购房人实际应交购房款人民币323452元。郝桂敏已向京香公司支付购房款323452元。2009年11月28日，郝桂敏（出卖人）与巫雁飞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为海淀区门头馨村北二区242号楼3单元302号，建筑面积共92.51平方米，房屋价款为75万元。上述合同载明房屋共有权人为段洁泉、段京京。2009年11月28日，郝桂敏、段洁泉、段京京（甲方、出卖人）与巫雁飞（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同（补充协议）》，约定：甲方将座落于北京市海淀区门头馨村242号楼三单元302室房屋出售给乙方，房屋建筑面积92.51平方米，售价75万元；在2009年11月23日付定金2万元，在2009年12月1日付71万元，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付2万元。巫雁飞于2009年11月23日支付郝桂敏定金2万元，于2009年12月1日支付郝桂敏房款71万元。诉讼过程中，京香公司向本院出具证明，内容为：“确认郝桂敏签订的回购回迁房协议中回迁房门头馨村242号楼3单元302号的现地址是北京市海淀区门头馨村北二区42号楼3单元302号，上述房屋性质为按经适房管理，我公司已办理了房屋所有权证，并具备办理房屋所有权转移登记的条件。”北京市海淀区房屋管理局就门头馨村小区的房屋性质及上市交易限制情况向本院复函称：“开发商为北京京香伟业房地产开发公司，房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼，门头馨村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字（2001）1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。”因本案涉案房屋的所有权现登记在京香公司名下，为查清本案事实，进一步确认双方当事人签订的合同的效力，本院依法追加京香公司作为本案第三人参加诉讼。京香公司就涉案房屋的相关情况，向本院出具证明予以说明，但未到庭应诉。另，巫雁飞表示其自愿承担本案的诉讼费用。上述事实，有双方当事人陈述、《回购回迁房协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同（补充协议）》、收据、收条、公告、证明等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郝桂敏与京香公司签订《回购回迁房协议书》，购买涉案房屋，且已向京香公司支付全部房款。郝桂敏与巫雁飞就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，郝桂敏、段洁泉、段京京与巫雁飞就涉案房屋签订的《房屋买卖合同（补充协议）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件，且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件，故本院确认上述房屋买卖合同及补充协议有效。《城市房地产管理法》第三十八条之规定不属于效力性禁止性规定，不能作为认定合同效力的依据。涉案房屋的性质已确定，为按经济适用房管理房屋，该性质的房屋允许交易，故双方当事人签订的合同并非效力待定。另外，本案对于合同效力的确认，与合同的履行、房屋的过户及税费问题无关，郝桂敏、段洁泉、段京京主张巫雁飞起诉的目的是为了规避过户税费，存在恶意诉讼之嫌，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认郝桂敏与巫雁飞于二ＯＯ九年十一月二十八日就海淀区门头馨村北二区二四二号楼三单元三Ｏ二号（现地址为北京市海淀区门头馨村北二区四十二号楼三单元三Ｏ二号）房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、确认郝桂敏、段洁泉、段京京与巫雁飞于二ＯＯ九年十一月二十八日就海淀区门头馨村二四二号楼三单元三Ｏ二号（现地址为北京市海淀区门头馨村北二区四十二号楼三单元三Ｏ二号）房屋所签订的《房屋买卖合同（补充协议）》有效。案件受理费五千六百五十元，由巫雁飞负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 常晓明二〇一五年七月十日书 记 员 姚媛媛 来源：