（2015）河城法民一初字第380号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2016-12-31

案件名称

欧阳峰与江国荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

河源市源城区人民法院

所属地区

河源市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

欧阳峰,江国荣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

广东省河源市源城区人民法院民事判决书（2015）河城法民一初字第380号原告：欧阳峰，男。委托代理人：黄小艳，广东粤冠律师事务所律师。委托代理人：沈旺玲，广东粤冠律师事务所律师助理。被告：江国荣，男。委托代理人：刘志忠，广东鸣智律师事务所律师。原告欧阳峰诉被告江国荣房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧阳峰委托代理黄小艳、沈旺玲，被告江国荣委托代理人刘志忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月23日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告将房屋两间出租给原告从事服饰专卖经营。租赁期限为10年，自2010年5月1日至2020年4月30日。双方约定2010年4月1日至30日为原告装修期，被告免收原告装修期间的租金，原告装修后，其装修造价共计68万元。原告将其服饰店取名为河源市源城区**服装店。根据合同约定，房屋的租金前五年为每月12000元，第六年为每月13200元，第七年为每月15180元，第八、九、十为每月16698元，按月支付，支付日期为每月的十日前。转让费10万元，押金36000元，押金在合同期满原告交房后被告退还给原告。合同中约定，在承租期内，被告提前收回房屋的，应向原告支付剩余租期之租金总和的违约金，另外赔付60万元的装修费。合同签订后，原告于2010年4月1日以银行转账方式向被告支付了转让费10万元，同年4月2日支付了押金36000元，被告于4月2日出具了相关的收款收据。2014年11月6日，原告因经营转型需扩大规模，因现门面太小，随与被告协商将现有的店铺转租，被告同意并答应协助原告办理相关的转租事宜。原告在寻租过程中分两次向被告支付了11月、12月的租金共计24000元。后被告在原告寻租过程中私自将原告承租的店铺上锁，未经原告同意，被告将店铺于2014年11月23日出租给船塘的李姓老板做典当行。原告向被告要求不得转租，继续由自己承租，但被告以该店已出租为由拒绝原告的要求。原告与被告多次协商未果。为此，原告请求法院：1、判令终止合同，被告赔偿原告装修损失费330000元；2、判令被告支付原告违约金101368元；3、判令被告返还原告押金36000元；4、判令被告赔偿原告其他损失（包括律师费）10000元；5、本案诉讼费由被告承担。原告对其起诉陈述事实提供的证据有：1、原告身份证；2、被告身份证；3、房屋租赁合同；4、电子汇兑凭证收款收据；5、收款收据；6、客户凭条；7、手机短信。被告江国荣辩称：1、双方签订的房屋租赁合同已因原告的违约而解除。原告要求被告赔偿装修损失费、违约金和押金的请求没有事实依据和法律依据；2、原告的律师费请求没有法律依据。被告江国荣对其答辩陈述事实提供的证据有：1、房屋租赁合同；2、手机短信；3、工商银行汇款单；4、河源市源建物业管理有限公司证明（2015年5月4日出具）；5、转让告示；6、河源市源建物业管理有限公司证明（2015年5月6日出具）；7、水卡、电费卡、钥匙。本院查明：2010年3月23日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告将房屋两间出租给原告从事服饰专卖经营。租赁期限为10年，自2010年5月1日至2020年4月30日。房屋的租金前五年为每月12000元，第六年为每月13200元，第七年为每月15180元，第八、九、十为每月16698元，按月支付，支付日期为每月的十日前。转让费10万元，押金36000元，押金在合同期满原告交房后被告退还给原告。在承租期内，若被告提前收回房屋，应向原告支付剩余租期之租金总和的违约金，另外赔付60万元的装修费。合同签订后，原告于2010年4月1日以银行转账方式向被告支付了转让费10万元，同年4月2日支付了押金36000元。原告称，2014年11月6日因经营转型需扩大规模，与被告协商转让店铺事宜，在得到同意后，原告在寻租的过程中，通过银行转账的方式支付了2014年11月和12月的租金共计24000元（2014年12月3日转账12000元，2015年1月10日转账12000元）。原告据此认为此时店铺还处于承租状态，被告却在原告寻租过程中私自将店铺上锁，并在2014年11月23日将店铺出租他人，属于违约行为。被告则称，2014年11月原告提出解除合同且开始拒缴租金，属于违约行为，为避免被告损失，双方便在2014年11月份解除了租赁合同，并一同到碧海名居物业管理处结清物业管理费，原告已将店铺钥匙、电费卡、水费卡退还给了被告。对于被告提供的物业管理处证明（2015年5月6日出具，载明：2014年11月欧阳锋和江国荣就解除两人租赁合同关系前来碧海民居物业管理处进行核实清算）及水电费卡、钥匙等证据，经本院多次告知，原告拒不质证。经查，水电费卡、钥匙已在被告手中。对于原告银行转账给付的24000元，被告称此时合同已经解除，原告补交该款项的目的并不是支付租金，只是为了日后进行索赔。被告称已该笔款项返还了原告，经查，被告分三次（2014年11月29日，2014年12月4日，2015年1月13日，每次转账12000元），通过银行转账方式给付了原告36000元。庭审中原告称此前确有向被告提出要求解除合同的意向，但记不清楚时间。原告庭审中确认36000元这笔款项退的是押金而不是租金。另查明，在2015年5月6日开庭时，涉案商铺尚未出租出去，原告已从商铺搬走，商铺已腾空。本院认为，本案的争议焦点为：房屋租赁合同是否已经解除及被告是否存在违约行为。被告认为原告拒不缴纳租金的违约行为而导致双方解除了合同，且双方也到物业管理处就解除合同关系事宜进行了核实清算。原告则认为此时店铺还处于承租状态，原告在寻租的过程中，通过银行转账的方式支付了2014年11月和12月的租金共计24000元，被告在原告寻租过程中私自将店铺上锁，并出租给他人属于违约行为。但对于被告提供的物业管理处证明（2015年5月6日出具）及水电费卡、钥匙等证据，原告却拒不质证。截至开庭时，涉案商铺并没有出租出去，但已腾空。综上，本院认为，原告所称商铺已被出租的陈述与事实不符，结合被告提供的证据及本院查明事实，本院认定双方已自愿解除了房屋租赁合同，原告主张被告存在擅自出租的违约行为，证据不足，本院不予支持。因双方已自愿解除合同，被告不存在违约行为，故对于原告主张的装修损失费、违约金、其他损失请求，本院不予支持，对于原告主张的36000元押金，庭审中原告已确认被告退还的36000元为押金。因被告已返还了36000元的押金，故对于原告要求返还押金的请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告欧阳峰的诉讼请求。本案诉讼费7095元，由原告欧阳峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审　判　长　陈　　　　荣　　　　辉代理审判员　刁　　　　海　　　　星人民陪审员　刘丹莉二○一五年七月十日书　记　员　曾　　　　秋　　　　菱更多数据：