（2015）平民初字第00986号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-03-08
案件名称
贾晓艳与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾晓艳,北京乾元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十九条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第00986号原告贾晓艳，女，1979年9月2日出生。被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。组织机构代码80295XXXX。法定代表人庄海云，总经理。委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生。原告贾晓艳与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾晓艳到庭参加了诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2007年2月13日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定我购买被告开发建设的平谷区×小区×号楼×单元×号商品房一套，总价款400000元。合同第二十条约定，被告应当在2008年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如果出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，自上述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起30日内支付。现我得知被告于2011年9月20日取得我购买房屋所在楼栋的权属证明，但被告拒不给付我违约金，故起诉要求被告立即给我办理房屋转移登记；支付我逾期办理初始登记违约金47080元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。三、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。四、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。五、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。经审理查明，2007年2月13日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×小区×号楼×单元×号商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款400000元及产权代办费400元。同年3月12日，被告交付房屋。2011年9月20日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记，但未依合同约定为原告办理转移登记。上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、产权代办费发票、关于×花园国际公寓项目二期综合验收中存在业主私扩建小院情况的函、本院调取的房屋登记簿等在案佐证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，原告已依约履行交付房款义务，被告在取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记后，在原告未私自扩建小院，并已交纳产权代办费的情况下，应按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记。另在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，应当向原告支付违约金。但原告要求被告支付初始登记违约金的诉讼时效期间为两年，而原告在涉案房屋初始登记前即已接收该房屋，应当知道该房屋进行初始登记的情况，另在初始登记后两年内，亦未出现诉讼时效中止、中断的情形，故原告的起诉已超过诉讼时效，对其该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，协助原告贾晓艳办理北京市×小区×号楼×单元×号房屋转移登记。二、驳回原告贾晓艳要求被告北京北京乾元房地产开发有限公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求。案件受理费九百七十八元，由原告贾晓艳负担九百零八元（已交纳）；由被告北京乾元房地产开发有限公司负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李朝文人民陪审员 任荣来人民陪审员 姜景田二〇一五年七月十日书 记 员 齐 蕊 关注微信公众号“”