（2014）玄民初字第1307号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-09-23

案件名称

原告曹明与被告潘迎、南京市玄武区房产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹明,潘迎,南京市玄武区房产经营有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

南京市玄武区人民法院民事判决书(2014)玄民初字第1307号原告曹明，男，1978年12月19日出生，汉族。委托代理人李晶晶，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人甘继文，江苏诺法律师事务所律师。被告潘迎，男，1971年5月1日出生，汉族。委托代理人王德怀，南京市玄武区天山法律服务所法律工作者。被告南京市玄武区房产经营有限公司。法定代表人高怀余，南京市玄武区房产经营有限公司经理。委托代理人葛建宁，男��南京市玄武区房产经营有限公司职员。原告曹明诉被告潘迎、被告南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹明委托代理人李晶晶、甘继文，被告潘迎及委托代理人王德怀、被告房产公司委托代理人葛建宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹明诉称：原告从2008年11月25日起与被告潘迎签订《租赁合同》，承租潘迎位于南京市玄武区xx巷69号的房屋用于办公用品零售，双方最近一期的合同租期约定至2015年12月30日。2014年6月16日，原告看到张贴的《通知》才得知承租的房屋因收购面临拆迁，后了解到该房屋系政府直管公房，产权人为被告房产公司。现两被告已签订了《收购补偿协议》，被告潘迎及被告房产公司分别领取补偿金的比例为90%及10%，而根据南京市拆迁有关政策规定��两被告应当支付原告设施搬运费40585.46元、营业用房停业补偿费81170.92元、提前搬迁奖励费10万元、装修补偿26000元、固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆移补助费200元，共计249166.38元。现两被告拒绝支付上述款项，故原告诉至法院，请求判令：1、被告潘迎给付原告224249.74元并按银行同期贷款利息标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息；2、被告房产公司给付原告24916.64元并按银行同期贷款利息标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息。被告潘迎辩称：1、本案的租赁合同并不合法，在2009年7月6日，被告潘迎与房产公司签订的租赁合同中明确约定“未报甲方审批，不得擅自改变经营面积、经营项目和经营者”，而被告潘迎与原告签订的转租协议未报被告房产公司审批备案，产权人并不同意该转租行��；2、原告在该房屋内办理工商营业执照时并未向工商部门提供两被告的租赁合同、产权证明，而被告潘迎在该房屋内已登记并领取了营业执照，其取得营业用房停业补偿损失也是依据自有的营业执照，与原告无关；3、即使原告与被告潘迎之间的租赁合同有效，该合同第四条也约定了遇到拆迁等特殊原因，被告潘迎仅需退还剩余租金收回房屋，双方租赁关系解除。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告房产公司辩称：1、南京市玄武区xx巷69号房屋系直管公房，被告潘迎为承租人，按照合同约定，转租应当经过其同意。被告潘迎未经产权人同意与任何人签订的转租协议均为非法转租，其不予认可；2、被告房产公司是根据法律规定将拆迁补偿款项支付给产权人和承租人，次承租人不应纳入补偿范围。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明：南京市玄武区xx巷69号房屋系原告向被告房产公司承租的国有公房。2008年11月25日，原告与被告潘迎签订《租赁合同》一份，约定：被告潘迎将位于南京市玄武区xx巷69号，建筑面积为24平方米的房屋出租给原告使用；租期为2年，从2008年12月1日至2010年11月30日；租金为每年26000元，每半年支付一次。2009年7月6日，被告潘迎与被告房产公司签订《公房租用协议》一份，约定：xx巷69号1幢1、2室系被告房产公司出租给被告潘迎的住宅公房。被告潘迎申请改变全部房屋的法定用途，用作经营，经审核后签订协议明确被告房产公司同意将上述公房的迎街部分，建筑面积23.1平方米，由被告潘迎经营日杂、百货，领取营业执照人康根青系承租人潘迎妻子，未报被告房产公司审批，不得擅自改变协议议定的经营面积、经营项目和经营者等。2011年11月15日，原告与被告潘迎再次签订《��赁合同》一份，约定被告潘迎将上述房屋继续出租给原告使用，租期为4年，从2011年12月31日至2015年12月30日；租金为每月2500元，每半年支付一次。2014年7月14日，被告房产公司作为甲方（收购部门）及乙方（被收购人）与作为丙方（被收购房屋的直管公房承租人）的被告潘迎签订《收购补偿协议书（非住宅）》一份，载明：被收购房屋坐落于xx巷69号，为乙方所有，由丙方出租使用。根据评估结果，甲方共需支付被收购房屋补偿款合计1127373.9元；其中，甲方向乙方支付112737.39元，向丙方支付1014636.51元。甲方支付补助费用共计608362.46元；其中，提前搬家奖励费10万元（含特殊奖励5万元，提前搬家5万元）、非住宅房屋的设施搬运费用40585.46元、营业用房的停业补偿费用81170.92元、固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助500元、太阳能热水器拆移��助费200元、装修26000元、阁楼274110元、未登记房35086.08元、大病及困难补助5万元。丙方同意于2014年7月29日将上述被收购房屋腾空后交甲方，甲方于2014年8月10日前支付给丙方房屋收购补偿款及补助费用。2014年7月28日，原告将上述房屋钥匙交付给被告潘迎的妻子康根青，并将屋内货架、柜台、空调、电话等物品搬离。2014年8月1日，被告房产公司向被告潘迎持有的华夏银行1035200000060192-6账号支付上述房屋收购补偿款1014636.51元及补助费用608362.46元，共计1622998.97元。2014年12月26日南京市玄武区人民政府做出征收决定，对包括涉案房屋在内的xx巷53号-91号（单号）、石婆婆庵1-1号房屋予以征收。2015年1月17日原告与被告房产公司、南京市玄武区房屋征收管理办公室（简称征收办）签订征收与补偿协议，约定：征收办征收xx巷69号房屋，该房屋货币补偿金额为1127374元，其中1014637元支付给被告潘迎，112737元支付给被告房产公司；征收办另向被告潘迎支付设施搬运费用40585.46元、停业补偿费用81170.92元、大病及困难补助5万元、未登记房补偿费309196.08元、装修补偿26000元、特殊奖励5万元、提前搬家5万元、固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助500元、太阳能热水器拆移补助费200元。再查明，原告于2005年4月11日注册登记南京市玄武区双岭轩文化用品店，并领取个体工商户营业执照；2009年2月1日起将该个体工商户的经营场所变更登记为xx巷69号。被告潘迎的妻子康根青于2009年7月20日注册登记南京市玄武区康根青日用百货店，经营场所为xx巷69号，并领取个体工商户营业执照。以上事实有公房租用协议、收购补偿协议书、征收决定、征收及补偿协议、本案开庭笔录等证据证实。审理中，为查明案件事实，本院于2015年3月17日向被告房产公司发函，要求其对被告潘迎将承租的公房转租是何意见进行答复。房产公司于同年3月22日回函称直管公房不得擅自转租、出借，承租人潘迎的转租行为事先未到其处办理转租手续和备案，系潘迎的私自行为；该转租行为所造成的一切法律后果与公司无关，房产公司将保留追究承租人潘迎私自转租该房屋行为的相关法律责任。原、被告对上述函及复函真实性均予以认可。庭审中，原告称其承租被告潘迎的房屋后进行了装修，具体为安装了卷帘门、玻璃门，进行了墙体粉刷、做了吊顶等，并实际开店经营；在房屋被拆迁前搬运了柜台、货架，拆除了固定电话、空调、宽带、太阳能，故原告应当获得两被告签订的收购补偿协议书中列明的相应补偿。为证明上述事实，原告提供了如下证据：1、完税发票6张，载明南京市玄武区双岭轩文化用品店在2010年4月22日、2010年10月19日、2011年1月11日缴纳了商业税、个体工商户生产、经营所得税等。2、收据4张、照片8张，其中工薪装饰部收据写有xx巷69号双岭轩购买三角货架6个、不锈钢货架4个、不锈钢玻璃展示柜1个、玻璃推门1扇共花费32000元；南京百祥图文设计中心写有收取xx巷61号双岭轩门头等费用8000元；南京富丽卷帘门安装部门的收据写有维修xx巷69号卷门花费450元；另有一张收据写有xx巷69号店面装修含吊顶、粉刷墙面、铺设地砖、修补卫生间、安装水电线路等共花费16000元。照片分别系2009年、2011年、2014年拍摄于xx巷69号双岭轩店内外，显示店内有门头、玻璃门、吊顶、地砖、货架、电话、宽带、空调等及装修情况。被告潘迎对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，原告实际经营应当缴纳税收；对证据2中收据的真实性有异议，并非正式的发票；对照片的真��性无异议，但室内装修是由其进行的，原告安装的玻璃门是将其之前的门拆除后才安装的。被告房产公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，原告经营应当缴税；对证据2照片的真实性无异议，但对于房屋是由谁来装修的其不知情，在收购时补偿对象只是承租人潘迎。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，南京市玄武xx巷69号系被告房产公司所有，出租给被告潘迎使用，被告潘迎作为承租人未经出租人即被告房产经营公司同意擅自将该房屋转租给次承租人即原告使用，故原告与被告潘迎分别于2008年11月25日、2011年11月15日签订的《租赁合同》均无效。但原告自2008年起使用该房屋，在此注册登记个体工商户且实际经营，该房屋的拆迁导致原告相关利益损失，而原告与被告潘迎就拆迁补偿亦未达成合意，故从公平合理角度，原告有权获得房屋拆迁补偿、补助款中的部分款项。关于提前搬家费5万元及非住宅房屋的设施搬运费用40585.46元，原告与被告潘迎均认可原告是搬家行为的实施主体，故被告潘迎应向原告给付提前搬家费5万元、设施搬运费用40585.46元。关于营业用房的停业补偿损失81170.92元，原告及被告潘迎均领有以涉案房屋为营业场所的个体工商户营业执照，原告在此房内零售办公用品，被告潘迎出租房屋，均属营利行为，房屋征收均会对二者的营利产生不利影响，故营业用房的停业补偿损失应由双方各得一半，即40585.46元。关于固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助500元、太阳能热水器拆移补助费200元，因上述电器设施均系原告实际安装、拆移，故其应当获得补助费用。关于装修补偿款26000元，原告称对房屋门头、墙体、地面等进行了装修并提供了装修收据及房屋照片，被告潘迎辩称该房屋交付原告使用时即存在上述装修，但对此未能提供证据，故对其辩解本院不予认可，本院认定房屋装修系原告实施，原告应获得装修补偿款26000元。特殊奖励费5万元系征收部门自愿补偿给付被告潘迎的款项，原告并无证据证实此款应由其获得的依据，原告该项主张本院不予支持。综上，被告潘迎应支付原告各项拆迁补偿、补助款158580.92元，并按银行同期贷款利息标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息。因被告房产公司并未取得原告所主张的上述费用，原告要求其给付相应款项及利息的诉求无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告潘迎于本��决生效之日起十日内给付原告曹明各项拆迁补偿、补助款158580.92元，并按银行同期贷款利率标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息。二、驳回原告曹明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5050元，由原告曹明承担1836元，由被告潘迎承担3214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　方　田人民陪审员　　宁建强人民陪审员　　夏婷婷二〇一五年七月十日见习书记员　　张佳佳关注公众号“”