（2015）宁民终字第2494号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-29
案件名称
上诉人南京绿地科瑞物业管理有限公司与上诉人江苏中广置业有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京绿地科瑞物业管理有限公司,江苏中广置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2494号上诉人（原审原告）南京绿地科瑞物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区鼓楼街88号。法定代表人张一民，该公司总经理。委托代理人彭金标，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人王雪薇，江苏圣典律师事务所实习律师上诉人（原审被告）江苏中广置业有限公司，住所地南京市鼓楼区新街口管家桥9号12层。法定代表人翟韶均，该公司总经理。委托代理人马双，江苏义科律师事务所律师。委托代理人薛莲，江苏义科律师事务所律师。上诉人南京绿地科瑞物业管理有限公司（以下简称绿地物业公司）因与上诉人江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2015）鼓民初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绿地物业公司原审诉称，双方于2012年8月31日签订了关于南京绿地国际商务中心2楼202室的《物业管理服务合同》，由绿地物业公司为中广置业公司提供物业管理服务。合同约定物业服务费按每月每平方米24元收取，收费面积591.65平方米，户内空调费每月每平方米16.43元（2013年10月开始按18.10元计算），收费面积351平方米；每月1日缴纳本月物业管理费、业主分摊费用、委托服务费用等，每月15日前交纳上月户内水、电费及空调费；未按期交纳相应费用的，将按每日千分之一标准计算滞纳金。中广置业公司从2014年开始拖欠相关费用，绿地物业公司多次催要未果，故诉至法院，请求判令中广置业公司立即支付自2014年11月至2015年1月的物业服务费61531.74元，迟延缴费的滞纳金2487元，并承担本案诉讼费用。中广置业公司原审辩称，对于绿地物业公司主张的物业服务费数额无异议；对于绿地物业公司主张的滞纳金数额过高，应予调整；对于绿地物业公司主张的户内空调费单价有异议，与合同约定标准不符。综上，请求法院依法判决。原审法院经审理查明，2012年8月31日，双方签订了关于南京绿地国际商务中心2楼202室的《物业管理服务合同》，由绿地物业公司为中广置业公司提供物业管理服务。合同约定物业服务费按每月每平方米24元收取，收费面积591.65平方米，户内空调费每月每平方米16.43元，收费面积351平方米；每月1日缴纳本月物业管理费、业主分摊费用、委托服务费用等，每月15日前交纳上月户内水、电费及空调费；每月25日前未缴纳本月应交费用的，绿地物业公司方收费人员可上门催收；每月未按期交纳相应费用的，将按每日千分之一标准计算滞纳金等等。合同签订后，绿地物业公司为中广置业公司提供了物业服务。2013年12月12日，绿地物业公司填写了绿地国际商务中心客户申请入住确认表，载明：绿地国际商务中心二层二单元江苏中广置业业主，户内空调费从2013年12月18日起正式开始计算，大厦空调费用为12月至次年2月为每月每平方米17.92元，3月至11月为每月每平方米18.10元。武双江在客户栏签字确认。中广置业公司称武双江并非中广置业公司员工，对其签字的行为不予认可，绿地物业公司从未就空调调价事宜告知中广置业公司。对于武双江的身份，绿地物业公司不清楚，中广置业公司称涉案物业的承租人原为武林，武双江可能系承租人的亲戚。承租人武林已于2014年年底左右迁出，现涉案房屋处于空置状态。因中广置业公司未支付物业费等相关费用，绿地物业公司已于2014年10月16日诉至原审法院，要求中广置业公司支付2014年5月至2014年10月的物业费及户内空调费113868.8元，并支付滞纳金8295.75元。原审法院已于2014年12月19日作出（2014）鼓民初字第5506号民事判决，判令中广置业公司支付2014年5月至2014年10月的物业服务费及户内空调费113868.8元及违约金8295.75元。判决后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。2014年12月，绿地物业公司委托律师向中广置业公司发出律师函，告知中广置业公司拖欠2014年5月至2014年12月的物业服务费。2015年1月22日，中广置业公司向绿地物业公司发送了函，载明：介于本公司现状，已无力承担物业费，希望贵公司2015年2月1日起停止所有物业服务，包括水／电／空调的提供，由此产生的后果由本公司承担，后期产生的任何能源费用，本公司将不再承担。因中中广置业公司收到律师函后，未能付款，绿地物业公司遂诉至原审法院，请求判如所请。因双方当事人分歧较大，致调解不成。上述事实，有双方陈述、《物业管理服务合同》、律师函、绿地国际商务中心客户申请入住确认表等证据予以证实。原审法院认为，双方签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。绿地物业公司为中广置业公司提供了物业服务，中广置业公司应按合同约定给付物业服务费。对于绿地物业公司主张的2014年11月至2015年1月的物业服务费42598.8（24×591.65×3）元，中广置业公司予以认可，原审法院予以确认。对于绿地物业公司主张的室内空调费，双方签订的《物业管理服务合同》约定为每月每平方米16.43元，绿地物业公司认为室内空调费已进行了调整，并且中广置业公司已予以认可，应以调整后的标准计算室内空调费，因对室内空调费进行调整的客户申请入住确认表并非中广置业公司员工签字确认，对中广置业公司无约束力，故室内空调费仍应以双方签订的《物业管理服务合同》中约定的标准进行计算，故中广置业公司应支付2014年11月至2015年1月的室内空调费为17300.79（16.43×351×3）元。上述费用合计59899.59元。中广置业公司无正当理由拒绝交纳物业费，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。合同约定的滞纳金的性质实质为违约金，因该违约金标准过高，中广置业公司申请予以降低，原审法院参照绿地物业公司的实际损失情况，酌定调整为日万分之二。故中广置业公司应支付未付款项自逾期之日起至实际付清之日止按日万分之二计算的违约金。绿地物业公司主张至2015年1月16日，原审法院予以确认。上述违约金数额为487.19（14199.6×0.0002×135＋5766.93×0.0002×90）元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：江苏中广置业有限公司于判决生效之日起十日内给付南京绿地科瑞物业管理有限公司2014年11月至2015年1月止的物业服务费及室内空调费合计59899.59元，并支付违约金487.19元。如果中广置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半收取700元，由南京绿地科瑞物业管理有限公司负担40元，江苏中广置业有限公司负担660元（此款绿地物业公司已预付，中广置业公司在给付上述款项时加付此款）。上诉人绿地物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院就室内空调费计算标准认定事实不清。首先，2014年双方关于支付2014年5月至10月物业费、空调费及滞纳金进行过一次诉讼，鼓楼区法院依法作出（2014）鼓民初字第5506号判决，上诉人认可空调费的相关调整，故在本案的诉讼中，应按该生效判决确认的事实予以认定；其次，被上诉人仅以庭审中的口头陈述否认代表人的签字效力，却又认可物业由代表人使用，属于前后矛盾。二、一审法院就违约金适用法律错误。上诉人认为一审法院认定违约金标准过低，显失公平，根据司法实践应当按照银行同期贷款利息的4倍计算。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销一审法院关于11、12、1月室内空调费标准为16.43元／平方.月的认定，改判为18.10元／平方.月（11月）、17.92元／平方.月（12月、1月），合计室内空调费为18932.94元；2、依法撤销一审法院关于按日万分之二计算的违约金计算标准，按银行同期贷款利息的4倍计算；3、本案的一、二审费用全部由被上诉人承担。上诉人中广置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院遗漏案件关键事实。涉案物业于2013年开始由案外人武林实际使用并交付物业费，被上诉人对此也认可，其双方之间已形成实质上的物业服务关系，故应向武林追索物业使用费。且上诉人一审时书面提请追加武林为第三人，一审法院未予同意，对此部分事实也未予调查。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。本院对原审法院查明事实予以确认，双方均无新证据提交。本院认为，上诉人绿地物业公司与上诉人中广置业公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，依法应当认定有效，原审法院依据双方的合同确定双方权利义务并判决中广置业公司依据合同给付相应的物业服务费及室内空调费，处理结果正确。上诉人绿地物业公司上诉认为武双江代表中广置业公司对户内空调费标准进行了调整，但未提供充分证据证明武双江有权代表中广置业公司变更合同约定内容。上诉人绿地物业公司另上诉主张一审判决酌定的违约金过低，并无事实依据。故对上诉人绿地物业公司的上诉请求，本院不予支持。上诉人中广置业公司上诉认为绿地物业公司应向武林主张相关费用，其上诉理由与合同约定明显不符，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1400元，由上诉人绿地物业公司80元，上诉人中广置业公司负担1320元。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 涂 甫代理审判员 付 双二〇一五年七月十日书 记 员 郭婷婷 更多数据：