（2015）瓦民初字第472号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2018-09-06
案件名称
迂万新与大连飞鸿亿家房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
瓦房店市人民法院
所属地区
瓦房店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
迂万新,大连飞鸿亿家房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第472号原告：迂万新，男，1973年10月8日出生，汉族，无业，现住瓦房店市。委托代理人：刘红旗，辽宁翊鼎律师事务所律师。被告：大连飞鸿亿家房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市复州城镇北街7号楼。法定代表人：孙玲，该公司经理。委托代理人：于人凤，辽宁昌信律师事务所律师。原告迂万新与被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司（以下简称飞鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告迂万新及其委托代理人刘红旗、被告飞鸿公司的委托代理人于人凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月23日，原告与被告达成口头协议，原告购买被告开发的位于瓦房店市复州城镇泰合豪诚小区XXX室商品房及车库，并付清了40万元购房款。原告接收房屋后，发现房屋室内高度明显低于国家规定的标准，属不合格房屋，已严重影响居住使用。原告随即多次与被告协商，但未能达成一致意见，故诉至法院，要求解除双方的商品房屋买卖协议；被告返还购房款40万元及2014年8月24日至付清之日止的利息。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，真实情况是原告与被告的法定代表人之间存在借贷关系，被告用案涉房屋抵顶借款，所以才没有签订房屋买卖合同，只开具了三联收据；被告将原欠条收回，原告收受房屋及车库，这是双方当事人的真实意思表示；再有，案涉房屋审批手续齐备，五证齐全，其建筑设计等符合法律规定，不存在任何质量问题，且原告在接收房屋后四个月才起诉，此前并未提出房屋存在问题。所以原告的请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。经审理查明：原告曾借款40万元给被告飞鸿公司的法定代表人孙玲。2014年8月23日，孙玲与原告迂万新协商，将被告飞鸿公司开发的位于瓦房店市复州城镇的泰合豪诚小区XXX室房屋及车库一处，抵顶欠原告的借款本息。同日，被告飞鸿公司为原告出具专用收款收据三张，分别记载收到原告的购房款295233.40元（70.63平方米）、购3号楼9号车库款63571.20元和楼宇门及暖气费等款项16980元，上述合计375784.60元。双方未签订商品房买卖合同。另查，被告飞鸿公司开发建设瓦房店市复州城镇泰合豪诚小区，已经取得土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。案涉房屋位于4号楼（即预售许可证中的57#楼）XXX号，该楼房的预售许可证记载的楼层为“5+1”，住宅2997.88平方米、其他604.29平方米，合计3602.17平方米。被告飞鸿公司为办理房屋预售许可，委托大连海天测绘有限公司对案涉房屋所在楼房进行测绘，测绘报告记载，57#楼的4单元，2至5层的2号房屋建筑面积均为87.61平方米，阁楼层2号建筑面积为70.63平方米。案涉房屋与其楼下的2至5层构造不同，其房间内多处高度不足2.1米。现原告以XXX室房屋层高未达到国家标准、不适宜居住，自己对房屋存在重大误解为由，诉至本院，要求解除双方的房屋及车库买卖合同，由被告返还购房款40万元，并自2014年8月24日起至付清购房款时止，承担房款利息。上述事实，有原告提供的证明、购房收据、购买车库收据、安装有线电视收据、现场照片8张，被告飞鸿公司提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、收款收据、房屋面积测绘报告书，以及双方当事人的当庭陈述在卷，经审查，均真实有效，予以采信。本院认为：第一，原告因与被告的法定代表人之间存在债权债务关系，而与被告飞鸿公司达成以案涉房屋及车库抵顶欠款的口头协议，实质上是原、被告之间形成了房屋买卖合同，与一般房屋买卖合同不同的是，原告以自己的债权作为购房款，而非支付现金。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告飞鸿公司向原告迂万新出具收款收据，即表明其愿意接受原告以债权为购房款的付款方式，被告飞鸿公司又向原告迂万新出具了证明，载明了案涉房屋的具体位置和房号，并且承诺原告可以凭购房收据换取正式发票，这些都充分说明双方实际上已经就案涉房屋及车库形成了买卖合同关系。第二，案涉房屋位于57号（即4#）楼的5层之上，在商品房预售许可证上记载该楼房为“5+1层”，也就是说5层之上的房屋是区别于1至5层的，其面积、构造均具有特殊性，这一点，在房屋面积测绘报告书中也有记载。鉴于案涉房屋的特殊性，被告在与原告达成房屋买卖（即抵债）协议的时候，应该尽到特别释明义务，即明确地向原告讲述清楚，使原告在充分了解房屋现状的情况下，决定是否订立合同。因为原告成立该合同的初衷是为了兑现债权，但其根本目的更是为了将案涉房屋用于居住。现被告没有证据证明其在与原告订立合同时，就已经明确地向原告讲明了案涉房屋的特殊性，那么，原告在领取钥匙后，以案涉房屋的多处高度不足2.1米、不适宜居住，不能实现合同目的为由请求解除合同，于情，该房屋的构造的确与其楼下的2至5层不同，房屋内部部分面积的层高不足2.1米，不适宜居住；于法，该房屋的现状使得原告的居住目的不能实现。综上，原告解除合同的请求，应予支持。原告在购房同时购买车库，是为居住使用案涉房屋而选择的配套措施，在案涉房屋的买卖合同解除时，其车库买卖合同亦应同时解除。第三，房屋买卖合同解除后，被告应当返还原告为该房屋及车库支出的所有费用，房屋及车库的所有权应归被告飞鸿公司。原告主张的购房款利息，是原告因合同解除而遭受的实际损失，此项请求合理合法，应予支持。综上，对原告请求解除合同、返还购房款并承担利息的请求，予以支持。原告提供的购房款收据及缴纳暖气费等费用的收据，载明的交款数额为375784.60元，则被告应按此数额予以返还，原告请求返还40万元，其请求中超出该数额部分，原告没有提供证据予以证明，故本院不予支持。对被告提出原告明知房屋结构、同意以房抵债的抗辩，因其未提供充分证据予以证明，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告迂万新与被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司关于瓦房店市复州城镇泰合豪诚小区XXX室房屋及3号楼9号车库的买卖合同；二、本判决生效后十日内，被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司返还原告迂万新购房款及暖气费等各项费用合计375784.60元；并承担375784.60元自2014年8月24日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元，由被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司承担7000元，由原告迂万新承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 敏人民陪审员 张彦梅人民陪审员 韩卫斌二〇一五年七月十日书 记 员 化凌弘 百度搜索“”